來源：朱羅紀

自上周菏澤被媒體曝出第一個降低首付之后，這幾天，降低首付、房貸利率的城市“一下子多了起來”。想必是大家看到菏澤被曝光沒有被叫停，一擁而上，而當?shù)厮餍砸矡o所謂了。

還有其它一些城市，也推出了購房補貼以及公積金貸款寬松這些舉措。詳細可以看一下克而瑞這份統(tǒng)計。

尤其是剛剛爆出鄭州的做法：重啟棚改貨幣化安置。

這是非常重的一劑“猛藥”，相信懂點房地產(chǎn)歷史的大家，都不陌生。2016-2017年，中國很多三四線城市的房價因為“去庫存”政策而發(fā)生大漲，那個去庫存的最直接手段就是“棚改貨幣化安置”。簡言之，這個手段就是：以合理的由頭把你家房子拆了，然后以貨幣化補償，讓你去市場上買商品房，事實上就是“再造需求”。在上一輪去庫存的周期中，很多城市就是這樣房價直接翻一倍的，我老家的小縣城就是這么漲起來的——棚改貨幣化之前房價2600，之后6000。

政策的寬松速度顯得很快，而且老招數(shù)迭出。降低首付、人才補貼、公積金寬松、再啟棚改……

我們都知道，政策緊縮與政策放松，對于普通買房人的影響是極為敏感的。原因在于長久的“訓練”，大家都已經(jīng)形成了“中國房地產(chǎn)是政策市”的這樣一種共識。因此看到政策的寬松，不少人又會生出一股“時不我待”的焦慮來。

我認為目前來看，還是不要太過沖動的好。今天我們所面臨的局面，需要正視，和2016-2017不同，和2008-2009也不同。這個講不明白，簡單的去用歷史邏輯生搬硬套，會畫虎不成反類犬。

簡單說我的觀點：我認為到目前為止，所見到的政策放寬，對購房者的刺激頂多是止跌，不會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

可從以下幾點探討。

其一，政策的對沖力度不成系統(tǒng)。

我們今天看到的寬松政策，比如降低首付，或者再啟棚改，有兩個重要特征：一是地方的自選動作，二是試探性的小打小鬧。

比如降低首付及利率，慢慢有不少城市出現(xiàn)了，但是也就是針對首套房2成，其它還都是差別化信貸。以及利率，只是加點變少，但是利率還是比較高的。再如棚改貨幣化，也是“自下而上”的。

我說這個是什么意思呢？

我們可以回到歷史看，在2008-2009，當時為了挽救經(jīng)濟，先是國家“自上而下”的推出了“四萬億”龐大刺激，央行把首付全部調(diào)到2成，并一次性把利率打到了7折——石破天驚的“虧損利率4.158%”就是那時候出現(xiàn)的。而在2015-2016的去庫存期間，全國一盤棋的狂推“棚改貨幣化”，那也是自上而下的統(tǒng)一政策。

這是我們“指令經(jīng)濟”的基本特征，有“尚方寶劍”下面才會猛搞。但今日觀之，上下一盤棋的統(tǒng)一思路還沒有跡象顯示成型，最上面的大寶劍依然是“房住不炒”。央行對30年來最大面積的房企爆雷的定義依然是“個別現(xiàn)象”，對拉動內(nèi)需的表態(tài)也是雷聲大，但是實質(zhì)性的猛烈對沖政策，還沒有出現(xiàn)。顯見上方的意思，還是“托底”而非“刺激”。

這是我們現(xiàn)在看到的景象，因為沒有上方的“統(tǒng)一指揮”，各地摸不準怎么做才是對的，只能是亦步亦趨的做試探。一句話說完，現(xiàn)在針對房地產(chǎn)這個“夜壺”的刺激政策，層次不夠，力度更不夠。

其二，今天的購房者對房地產(chǎn)的當下與未來，均出現(xiàn)了“信心危機”。

如何去描述今天的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，其實是很復(fù)雜的。從樂觀的方面來說，如果你看整體的GDP，我們得承認中國的經(jīng)濟韌性一定是非常強勁的，這一點毋庸置疑。但是你到市場里走一走，看看房地產(chǎn)乃至很多經(jīng)濟行業(yè)部門，又覺得今天的中國經(jīng)濟實在是很不好看。

我們從“當下”和“未來”兩個角度，都可以看出，購房者對房地產(chǎn)的信心是與2008年毫無二致的。

從“當下”來說，大家不敢買房子。原因有很多很多，宏觀的、中觀的、微觀的，一言難盡。宏觀方面，一會兒國際局勢危機了，一會兒疫情又爆發(fā)了，一會兒人口又危機了。中觀方面，像房地產(chǎn)稅要出了，三道紅線又把房企搞爆雷了（最近是正榮地產(chǎn)），打教培、互聯(lián)網(wǎng)搞得要裁員。微觀方面，成交量普遍都是腰斬，房價也都在跌啊，去年買的房子站崗了，現(xiàn)在誰還敢買？剛剛買了開發(fā)商爆雷了咋辦？可以說，都在看——1月份的按揭貸款數(shù)據(jù)大滑坡，證明了這一點。1月的住戶中長期貸款同比少增2024 億，就是大家不敢買房的明證。

從“未來”來說，買房人也沒有信心。說到底，房價長周期看是受購房者預(yù)期收入決定的。但是這1年過來，大家對眼下和未來的收入，可謂是悲觀的不得了。股票在虧錢，受疫情的沖擊好像很多行業(yè)也賺不到錢，如果是在教培、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)，弄不好工作都沒了。展望未來，自己沒有收入了怎么辦？就算是現(xiàn)在買房首付降低到了2成，你不要月供嗎？企業(yè)、個人在預(yù)期未來收入減少的時候，會干什么？那一定是減少開支，能不花錢就不花錢——這在1月份的M1數(shù)據(jù)上，也顯示了出來。

1月的金融數(shù)據(jù)，M1同比增長-1.9%，說明了盡管貨幣政策在寬松，但企業(yè)根本不貸款。而企業(yè)為什么不貸款？因為貸款不知道干啥，對未來沒信心。

這個全行業(yè)的信心危機，現(xiàn)在不是嚇唬人的，而是實實在在的發(fā)生的。不單單房地產(chǎn)，甚至是其它行業(yè)，都一樣。很少見過去大半年來的景象，很多企業(yè)、個人對未來開始變得憂心忡忡。這樣的景象，在2016年去庫存的時候，沒有見到，在2008年的次貸危機時，見到過。

其三，刺激政策的邊際效益遞減。

我們再來考察，各地如今天這般的放松房地產(chǎn)管制，在實質(zhì)上能夠起到多大的作用？

我們上面已經(jīng)說了現(xiàn)在的局面，一是沒有自上而下的統(tǒng)一大步調(diào)，二是市場終端沒有了信心。那么，各地的自選動作，能夠在多大程度上起到作用呢？

我認為比較不樂觀。像吸引人才、放松公積金這些，就不要談了，都是邊邊角角的政策，起不到什么作用的。真正值得談的是，降低首付算一個，重啟棚改貨幣化算一個。

談到降首付的問題，就要回答上面說的，老百姓手里的錢還夠不夠，對未來的信心讓他們還敢不敢花錢。我認為兩個都不樂觀，降低首付當然能夠釋放出一部分的需求來，但是這個量會比我們想象的少，少很多。更何況，房貸利率并沒有出現(xiàn)顯著下降——今天的市場和2008年相似，但今天的利率依然比2008年高上40-50%。

重啟棚改貨幣化也是類似，這個在上一輪已經(jīng)拆了一番，棚改需求釋放的差不多了。這一次再重啟，和降低首付一樣，當然也能夠再造一部分的需求來。但是符合邏輯的一個推理是，不會比第一次猛推時候的效益更佳。而且，七普人口數(shù)據(jù)發(fā)布后，很多城市已經(jīng)是人口凈流出，這個對于資金而言，也會產(chǎn)生很大的影響。

故而，總體來說。如果要讓大家有信心，這個政策的力度一定要非常猛烈才行。但這個有邏輯困境。一方面，如果政策的力度不夠猛，那么買房人的信心是無法恢復(fù)的，進而就不可能拉動內(nèi)需，為經(jīng)濟托底。而如果為了快速恢復(fù)買房人的信心，而出臺了類比上兩輪的大刺激，就會違反了“房住不炒”的國策精神，違背了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”之zz承諾。

政策等于是自己走入了風箱。

我認為這是目前最大的現(xiàn)狀，我們還記得在2008年，有句最著名的話：“信心比黃金更重要”。今天的房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟面，可能都需要再重溫這句話。但我這么說，就會有人罵：又想當托，讓國家刺激房地產(chǎn)，號召大家繼續(xù)去chao房。

講真，我完全不是這意思。我只是失望，回過頭去看，我們是不是一定要走到今天這一步？最后還得讓刺激重新又來一遍？這一點，才尤為值得深思。