仲量聯(lián)行2023年第三季度南京商業(yè)地產(chǎn)市場回顧及展望

南京，2023年10月18日——2023年第三季度，南京辦公樓市場租賃需求承壓，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融類行業(yè)支撐甲級辦公樓租賃需求，租金仍處于下行周期，整體市場空置率有所下降。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，第三季度錄入一個(gè)營改項(xiàng)目煥新開業(yè)，餐飲類業(yè)態(tài)持續(xù)升級調(diào)整，假日經(jīng)濟(jì)助力南京零售消費(fèi)市場緩慢恢復(fù)，全市空置率維持平穩(wěn)。

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仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“南京一直在發(fā)展建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，整體營商環(huán)境基礎(chǔ)穩(wěn)固，雖然目前市場環(huán)境面臨諸多不確定性，南京市依然積極發(fā)展新產(chǎn)業(yè)，不斷布局科技、新能源等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預(yù)計(jì)南京商辦市場將隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的恢復(fù)而有所改善?！?/p>

優(yōu)質(zhì)辦公樓

第三季度南京甲級辦公樓租賃需求增速低于預(yù)期，租賃活躍度降低。整體辦公樓凈吸納量約為4300平方米，其中甲級辦公樓凈吸納量約為0.83萬平方米。從市場需求表現(xiàn)來看，受經(jīng)濟(jì)下行以及市場預(yù)期不佳影響，南京辦公樓市場成交收錄較為平淡，租戶觀望情緒濃厚，問詢量以及成交量均有所減少。從成交行業(yè)來看，科技互聯(lián)網(wǎng)租賃成交量較上季度有所增加，居于首位，占比約為22%；其次是醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)，需求占比達(dá)20%，其中醫(yī)療服務(wù)類貢獻(xiàn)較大面積成交；金融類需求占比約18%，以公募、私募信托基金等傳統(tǒng)金融為主要搬遷類型。從搬遷面積來看，1000平方米以下成交居多，占比超八成。升級類搬遷占三季度總租賃成交量近四成。

2023年第三季度持續(xù)消化存量市場，整體市場空置率小幅下調(diào)。截至9月底，南京辦公樓市場總體量約為515萬平方米，其中甲級辦公樓市場總體量約為253萬平方米。整體市場空置率微降至約25.1%。甲級辦公樓平均空置率環(huán)比下降0.3%至32.5%，同比下降1.0%；乙級辦公樓空置率環(huán)比上升0.2%至18.0%，同比上升2.4%。

需求不足導(dǎo)致整體辦公樓市場租金承壓下調(diào)。南京甲級辦公樓市場的凈有效租金錄得3.49元每平方米每天，環(huán)比下降0.7%；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.89元每平方米每天，環(huán)比下降0.9%。由于短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場恢復(fù)周期緩慢等宏觀因素，企業(yè)對于租賃成本的把控依然嚴(yán)格，導(dǎo)致南京辦公樓市場增量需求恢復(fù)周期拉長，存量市場租賃競爭加大，因此租金下調(diào)對于搬遷類租賃需求的刺激效果不如預(yù)期顯著，價(jià)格優(yōu)勢較為明顯的樓宇錄得更多成交，整體市場租金依然處于下行周期。

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：租戶市場在短期內(nèi)將延續(xù)，年底整體市場租金將進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計(jì)將推動(dòng)租戶搬遷潮。未來位于河西板塊的德基世界貿(mào)易中心以及金地威新中心的投入使用，將為市場注入約23.8萬平方米的新增供應(yīng)，河西板塊小幅承壓，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步推升整體空置率水平。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示，“受制于目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的壓力，短期內(nèi)南京商辦市場租賃需求增長動(dòng)能不足，業(yè)主方或?qū)⒉扇「鼮榧みM(jìn)的租金策略，對租戶方來說是難得的機(jī)會(huì)窗口，為有搬遷需求的企業(yè)提供了更多的租賃選擇?！?/p>

全市優(yōu)質(zhì)辦公樓未來板塊供應(yīng)預(yù)期

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

餐飲業(yè)態(tài)復(fù)蘇態(tài)勢強(qiáng)勁，旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)南京零售物業(yè)市場進(jìn)一步回暖。隨著暑期的到來，親子消費(fèi)、旅游消費(fèi)等需求旺盛，從滿足消費(fèi)需求到創(chuàng)造消費(fèi)需求，南京舉辦一系列促進(jìn)消費(fèi)活動(dòng)以推動(dòng)消費(fèi)提質(zhì)擴(kuò)容，包括舉辦首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展大會(huì)來推動(dòng)高能級首店的發(fā)展。1-8月，南京社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長7.1%，其中餐飲收入同比增長19.1%。三季度，部分中高端商場相繼進(jìn)行了大規(guī)模的餐飲業(yè)態(tài)升級調(diào)整，引入多家餐飲首店。例如，新街口商圈的德基廣場三季度引入一批米其林和黑珍珠入選餐廳，其中蟹道江蘇首店、那時(shí)新疆南京首店等于9月底開業(yè)。

從業(yè)態(tài)分類來看，餐飲業(yè)在所有業(yè)態(tài)中新開店數(shù)量最多，占比近四成，其中正餐類占餐飲業(yè)新開總數(shù)量近五成?？Х蕊嬈奉愒谶@一季度表現(xiàn)仍具增長潛力，新開店數(shù)量在餐飲業(yè)態(tài)中占比約22%，其中新式飲品類如霸王茶姬、馬五旺飲料廠、喜茶以及小金金手作等品牌在本季度持續(xù)擴(kuò)張，共開店數(shù)量超15家。時(shí)尚類占所有業(yè)態(tài)新開店數(shù)量約25%，眾多首店大多選址核心商圈，如NationalGeographic大陸首店于三季度在德基廣場開業(yè)，山下有松江蘇首店選址在夫子廟商圈的三山街萬象天地開業(yè)，街頭潮牌BONELESS以及MEDM等首店入駐新街口商圈的艾尚天地，成為Z世代的新式打卡地。生活類業(yè)態(tài)方面，三季度新能源汽車依然展現(xiàn)出較為穩(wěn)健的租賃需求，新開新能源汽車展廳超過11家。自助消費(fèi)類娛樂項(xiàng)目如夾娃娃機(jī)等在娛樂業(yè)態(tài)中新開店鋪占近四成，市場對快捷娛樂消費(fèi)的興趣持續(xù)高漲。

2023年第三季度南京零售市場迎來瑞安IFCX煥新開業(yè)。南京優(yōu)質(zhì)零售市場錄入今年以來首個(gè)新增供應(yīng)——IFCX，體量約２.５萬方，定位于“新力場”，致力于打造適合年輕客群的線下空間客體，并引入了多家江蘇首店來助力項(xiàng)目升級。季末南京商業(yè)總體量約為620萬平方米，整體空置率約為4.0%，環(huán)比小幅下降約0.1%，基本持平。購物中心平均空置率為3.8%，環(huán)比下降0.1%，同比下降0.1%。

南京優(yōu)質(zhì)零售供需及空置率走勢

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

南京全市零售物業(yè)市場租金維持平穩(wěn)。截至季末，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金同上季度相比維持較為穩(wěn)健的水平，首層凈有效租金錄得15.8元每平方米每天，環(huán)比微降0.1%，同比下降1.5%。核心商圈零售市場凈有效租金錄得19.8元每平方米每天，環(huán)比微降；次級商圈零售市場京有效租金約為10.7元每平方米每天，與上季度基本持平。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：年末南京預(yù)計(jì)將迎來兩個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，位于河西商圈的國金中心，以及位于城北商圈的南京城北萬象匯，共約30.3萬平方米的體量，整體空置率預(yù)計(jì)將上升至4.5%。年末整體租金將有所下調(diào)，預(yù)計(jì)明年南京零售物業(yè)市場租金將緩慢恢復(fù)上升通道。仲量聯(lián)行南京研究部高級分析師高悅表示，“今年以來消費(fèi)對于經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用已非常明顯，政府對于消費(fèi)市場的重視程度也極大推動(dòng)了消費(fèi)市場的回暖，隨著三季度末杭州亞運(yùn)會(huì)賽事的展開，人們對體育賽事的熱情有望進(jìn)一步推動(dòng)體育裝備和體育服飾消費(fèi)的升級，預(yù)計(jì)在秋季將會(huì)迎來一波消費(fèi)回升?！?/p>