來源：朱羅紀

昨天央行和外管局聯(lián)合發(fā)布的政策，要求各地“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

這時候強調(diào)這個，意圖非常明顯：就是直接要求有需要的城市，降低買房首付、降低房貸利率。沒什么說的。

有一種可能，就是房貸利率回到2008年底的情況，基準利率不下調(diào)，但是要求各商業(yè)銀行直接打折。在買房首付上，各地也“便宜操作”，大搞低首付。

各地實際上已經(jīng)在這么做了，在上周一季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計新聞發(fā)布會上披露的信息，3月以來，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。也有一些城市，開始下調(diào)了本城房貸首付比例。

各地陸陸續(xù)續(xù)的調(diào)控管制也在寬松，根據(jù)統(tǒng)計，進入4月，出臺樓市放松政策的城市數(shù)量已超過80個，其中包括南京、蘇州等強二線城市，限購、限售等措施繼續(xù)放松。

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這是眼下的事實，背后的原因我們都清楚，經(jīng)濟穩(wěn)增長的難度加大，一季度的數(shù)據(jù)很不好看。

宏觀走勢方面很多券商都分析的比較專業(yè)了，我們也不去重復(fù)了。所謂“屋漏偏逢連陰雨”，說的就是我們這個一季度。本來就需要提振刺激的經(jīng)濟，再被疫情這么一搞，大家的信心就更委頓了。這時候，似乎就更需要房地產(chǎn)了。

單看房地產(chǎn)，一季度是史上最差的一季度。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%。商品房銷售面積、銷售額雙雙錄得最大降幅，分別同比下降13.8%、22.7%，降幅比前兩月擴大5.2和3.4個百分點。東部、東北銷售額累計分別下跌了27.7%和33.9%，降幅遠高于中部和西部。

本已集體躺平的房企資金狀況進一步惡化，一季度，房企到位資金3.8萬億元，同比下降19.6%，降幅比前兩月擴大1.9個百分點。其中，定金及預(yù)售款、個人按揭貸款的降幅分別達到31.0%和18.8%。回不了款，躺平只會更多、更快。

房地產(chǎn)的問題是經(jīng)濟的一個部分，當然也受到疫情的沖擊，很多人無法出行買房。但同時，我認為，更重要、更重要的一點是：說明政策的寬松沒有起到有效的提振市場的作用。

這個政策寬松已經(jīng)持續(xù)了一段時間，但是從全國范圍來看，房地產(chǎn)的各項數(shù)據(jù)反而出現(xiàn)了更大力度的滑坡。

從市場信心來看，明顯是比之前更加的悲觀。比如一例，昨天東莞市公共資源交易中心發(fā)布信息，原定于4月19日-20日集中出讓的東莞首批8宗宅地，其中6宗因故終止出讓，終止原因是無人報名。

02

這個也強化了我的一個擔憂，就是從央行這份新政策，以及前幾日的降準消息，我一個很大的擔憂是：市場已經(jīng)不買賬了，對于任何“利好消息”都不做正面回應(yīng)。

這一點我們可以從資本市場觀察得來。

比如這次央行關(guān)于下調(diào)首付以及利率的指令，擱到去年底，哪怕是1個半月前。我都敢說，房產(chǎn)股票至少要來個集體大漲。但是這次沒有。

再比如，上次的降準也是一樣，資本市場也是波平如鏡，不怎么反應(yīng)，像這事兒沒發(fā)生一樣。

好像是任何刺激政策，都不管用了。

這才是今天市場最大的問題。說明了市場信心極其低落，甚至已經(jīng)沒了，這樣的低落在我所經(jīng)歷的房地產(chǎn)周期里，并不多見。

但我并不是說，我現(xiàn)在轉(zhuǎn)頭去呼吁，去建議當局加大政策力度，以更加大無畏的精神重啟夜壺，使出吃奶的力氣來刺激它，像2008一樣。

我不是這個意思，我們無力去預(yù)測政策，也不能扭轉(zhuǎn)局勢。今時今日，我反而更想問的問題是：我們有沒有必要走到今天這一步？

回到去年，我們嚴打互聯(lián)網(wǎng)、教培、房地產(chǎn)時，舉國上下一片歡呼雀躍。以為打掉了教培，自己的孩子以后就可以無憂無慮的上大學了；以為打掉了房地產(chǎn)，舉國上下的窮人就可以大庇天下寒士俱歡顏了；以為打掉了互聯(lián)網(wǎng)，舉國上下的程序猿們都可以不用再忍受萬惡資本家的“996”了……

結(jié)果大家都看到了，很快。我不是今天才反對這種可怕的“集體狂歡”，我只是阻止不了罷了，但一件事的是非對錯，想必稍微用功讀點書，平常帶點懷疑主義，就不至于不懂的。如果你們往回翻我去年的文章，就明白我所表達的意思。

早知今日還要屢次三番的拍馬來“救市”，何必當初雷霆萬鈞的大力去爆錘呢？當時慢點錘、輕點錘，是不是就一定不可以實現(xiàn)一個比較好的結(jié)果？想當時，有多少不過腦子的文章吹噓這樣干得好哇，張口閉口就是“我們在下一盤大棋”，動輒賺取了超過10w+的大流量。現(xiàn)在我真是想看看，他們要怎么圓，才能把自己圓得繼續(xù)心曠神怡。

坦白講，我不希望我后臺的讀者是上述說的那樣一群人。米塞斯說，人類的行為，都基于一個先驗的假設(shè)：都是為了讓他的處境變得更好。這個假設(shè)是先驗的，不需要證明的。我很堅定的認為，只要人們在共同的規(guī)則下，通過同樣約束的市場競爭，讓自己的生活變得更好，他就應(yīng)該收獲尊重，而不是仇視。也正因此，市場才會激勵其他的后來者奮發(fā)圖強，前赴后繼，讓社會變得越來越好。如果一個社會開始變成渴望通過把別人的生活毀掉來獲得所謂的“公平”，那一定是莫大的悲哀，也會釀成可怕的災(zāi)難。

我認為完全沒有必要自己把自己弄到這一步，有100個理由和手段，我們可以避免今天這樣的情形。但事實上，它就是這么神奇的發(fā)生了。

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同樣，對于那些現(xiàn)在非常悲觀的童鞋，我反倒一點都不慌了?，F(xiàn)在這時候，還慌什么呢？大棋盤是如此的明顯，不需要慌。為什么要悲觀？也不需要悲觀，悲觀會讓我們錯失很多機會。都是這樣的牌局了，下一步的政策有多么的明顯，不用任何人教你了吧。

延續(xù)我們之前的說法，放松是明牌，那么，現(xiàn)在的明牌是更大的放松。

因為顯然，沒有更大的政策逆向?qū)_，二季度的經(jīng)濟只會更差。市場信心悲觀這些暫且不說，就光是疫情防控，二季度都可以難得要死。到昨天為止，有20多個省市出現(xiàn)了本土確診。這個月以來，像西安、成都、廣州、合肥等等，又都開始實行了部分或全部的封控。那結(jié)果不簡單了，任你本事再大，錢再多，把你關(guān)起來，你能買房子買車？你能上生產(chǎn)線？……

我們不用去預(yù)測這些東西，比如何時會降息，何時會降首付，深圳何時會上調(diào)乃至取消（？）住房參考價……預(yù)測不到的，我們知道政策會越來越寬，就夠了。這是一個非常確定的預(yù)期，只是這個政策寬松的力度能不能對沖市場下行的程度，難講。

至于說大家現(xiàn)在買房子或者其它決策，我認為像去年你面對那些大錘的時候，做好你的“壓力測試”，才是一個更好的思考方法。

比如像北上廣深這樣的超大城市，什么才是好的“壓力測試”？很簡單，具體來說，現(xiàn)在大家都知道是明牌了，買不起的人希望價格繼續(xù)跌，有希望買得起的人擔心價格會反漲。那這個時候，我認為第一步，你要找出制約你所在大城市的房價“捆仙繩”。這些超大城市，需求是沒問題的，就是現(xiàn)在大家擔心收入沒了接盤俠會不會也沒了，要我說，不要過于悲觀，要相信北上廣深的需求是足夠龐大的。

那個“捆仙繩”是什么，最核心的找到就可以了，就是兩個——限購、限貸，如果是深圳，再加上一個——住房參考價（這個和限貸是一回事），就這三個?！跋奘邸辈皇鞘聝?，因為買房本身就是個長期的可以超越限售期的事情。“限價”更不是個事兒，對買房人來講，限價限得越狠當然越好了——盡管最終會生產(chǎn)出來一堆次品樓盤。

所以，你考慮一下，當這些城市的限購、限貸、住房參考價，慢慢的開始出現(xiàn)松動甚至大松動，你的壓力測試才真正的要來了。比如說，深圳肯定不會取消限購的，但是它可以放松單身家庭的購房指標，這樣就可以釋放出不少名額了。

我的意思是，這些超大城市想要釋放需求，工具箱其實是比我們想象的大的，持續(xù)調(diào)控了20年，那個工具箱里滿是武器。真的到了瘋狂刺激需求的地步，不是沒有手段。

這一點，我是不跟他賭的。作為一個普通的買房人，我覺得你也沒有必要跟他賭。就是買一套房子改善生活而已，不用想得太多了。