在各小區(qū)掛牌價(jià)不斷下降的情況下，1月掛牌數(shù)據(jù)顯示，仍有不少片區(qū)的住宅掛牌價(jià)還有所增長(zhǎng)。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，深圳二手住宅僅成交1577套，再創(chuàng)近年新低。

2021年2月8日，深圳住建局發(fā)布了二手住房成交參考價(jià)機(jī)制，二手住宅成交活躍度下降，給此前“躁動(dòng)”的深圳樓市當(dāng)頭一棒。

隨后二手樓市步入調(diào)整期，4月-10月深圳二手房成交七連跌，10月份深圳二手住宅僅成交1605套為全年最低。

而這次最新過(guò)去的一個(gè)月的二手房成交比去年10月還要低。

經(jīng)過(guò)近一年的時(shí)間來(lái)看，208新政確實(shí)對(duì)深圳樓市影響頗大，二手房?jī)r(jià)格也在急速下跌，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，深圳今年10月份的二手房?jī)r(jià)格已基本回歸到2019年底的水平。

為什么還有片區(qū)的二手住宅掛牌價(jià)漲幅上升？是什么原因？

1

南山、寶安、龍華的片區(qū)

近半數(shù)環(huán)比上漲

從上述圖表中的數(shù)據(jù)可以看出，與上一個(gè)月相比，寶安、南山、龍華、大鵬區(qū)域掛牌價(jià)都為上漲，其余區(qū)域均為下跌；與2021年11月相比，同樣是上述4個(gè)區(qū)域掛牌價(jià)均為上漲，其余區(qū)域下跌。

在細(xì)節(jié)到每個(gè)片區(qū)，寶安的片區(qū)有近半數(shù)是環(huán)比上漲，其中沙井的上漲幅度最為明顯，為2.76%，碧海、石巖和翻身也都有小幅上漲。

南山共統(tǒng)計(jì)了12個(gè)片區(qū)，其中有6個(gè)片區(qū)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，分別是華僑城、桂廟、后海、南油、前海和蛇口片區(qū)，其中華僑城片區(qū)漲幅一直最明顯。

福田僅7個(gè)片區(qū)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，香蜜湖1.85%的上漲幅度為區(qū)域最大漲幅，剩下除了景田、農(nóng)科中心、上步、上梅林、下梅林和上下沙，大多數(shù)片區(qū)仍為下跌狀態(tài)。

羅湖僅有3個(gè)片區(qū)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，分別是蓮塘、筍崗和銀湖，其中銀湖更是以10.75%的漲幅成為1月深圳最大漲幅的片區(qū)。

相反的，深圳二手房成交“大戶”龍崗除丹竹頭外，其余11個(gè)片區(qū)均是下跌，丹竹頭漲幅也僅為0.05%，而下跌最多的是大運(yùn)片區(qū)，為-1.49%。

龍華共統(tǒng)計(jì)了6個(gè)片區(qū)，其中有4個(gè)片區(qū)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，分別是觀瀾、民治等，其中梅林關(guān)以1.43%的漲幅成為龍華區(qū)域漲幅最明顯的片區(qū)。

據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，1月深圳二手住宅掛牌均價(jià)超過(guò)6成的片區(qū)環(huán)比是下滑的，與上一個(gè)月相比，下滑最明顯的就是鹽田區(qū)。

但全市整體均價(jià)呈現(xiàn)上漲，與2021年12月相比，漲幅為0.32%，與2021年11月相比，漲幅為0.54%，都不太明顯。

2

網(wǎng)友：“下降只不過(guò)

回歸到合理的價(jià)格”

雖然不少片區(qū)的數(shù)據(jù)不再呈現(xiàn)出“全綠”的景象，但上漲的幅度并不大，就算是最明顯的大鵬新區(qū)，環(huán)比上漲2.71%，數(shù)據(jù)也并不算“爆炸”，亦可算作持平。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，深圳二手住宅僅成交1577套，龍崗仍然是備案量最高的區(qū)域，為403套；其次是寶安，成交314套；福田則以成交305套排名第三。

各區(qū)二手住宅的備案量全線下跌，且下跌幅度都較大，其中下跌幅度最大的是羅湖區(qū)，為33.4%；其次是龍崗區(qū)，下跌25.6%。

2021年深圳二手住宅過(guò)戶40699套，同比下跌57.3%，全年成交量遭遇腰斬。

來(lái)到2022年1月，受到春節(jié)期間的影響，二手房成交還在繼續(xù)放緩。

而二手住宅業(yè)主報(bào)價(jià)情況也明顯穩(wěn)定很多。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)價(jià)持平的占比增加33.8個(gè)百分點(diǎn)，上升至90.1%；價(jià)格上調(diào)及下調(diào)的占比均同時(shí)下降至個(gè)位數(shù)，分別為5.4%、4.5%。

可以看出，因?yàn)榇汗?jié)期間二手房成交數(shù)量的減少，個(gè)別樓盤(pán)的成交數(shù)據(jù)很容易影響到整體區(qū)域的價(jià)格數(shù)據(jù)。

關(guān)于二手房?jī)r(jià)格大幅下跌情況，不少網(wǎng)友表示：“只不過(guò)是回歸到合理的價(jià)格?！贝蟛糠秩藢?duì)于價(jià)格下跌問(wèn)題仍然保持樂(lè)觀理性心態(tài)。

3

深圳二手房參考價(jià)怎么演變？

剛剛過(guò)去的2月8日，深圳二手房新政實(shí)施已經(jīng)過(guò)了一周年。

去年，深圳二手住宅過(guò)戶已連續(xù)7個(gè)月跌至榮枯線5000套以下，10月份二手住宅過(guò)戶套數(shù)更是創(chuàng)下了2012年3月以來(lái)的新低。

而深圳5大學(xué)校學(xué)qu房房源報(bào)價(jià)均出現(xiàn)下調(diào)，其中百花片區(qū)下調(diào)價(jià)格的房源最多。

未來(lái)，深圳二手房參考價(jià)怎么演變？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“二手房參考價(jià)，是深圳樓市的長(zhǎng)效機(jī)制。要求銀行嚴(yán)格按參考價(jià)貸款，顯示了去杠桿、去泡沫的信心和決心，值得稱贊。這是一項(xiàng)開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭的改革。”

李宇嘉認(rèn)為，按照參考價(jià)政策規(guī)定，今年應(yīng)該重新制定，但現(xiàn)在面臨兩難的困境。

一方面，如果按真實(shí)價(jià)格的變動(dòng)，就應(yīng)該下調(diào)參考價(jià)。但這會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，買(mǎi)家更加謹(jǐn)慎的結(jié)果。

目前，促消費(fèi)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，成為樓市政策的新重點(diǎn)。因此，下調(diào)參考價(jià)不太合時(shí)宜。

另一方面，如果上調(diào)參考價(jià)格，這不太符合目前的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，與國(guó)家公布的深圳房?jī)r(jià)運(yùn)行指數(shù)不相符，而且可能會(huì)傳達(dá)托底和救市的信號(hào)。

當(dāng)然，也不排除一定幅度下調(diào)參考價(jià)，給市場(chǎng)傳達(dá)積極的信號(hào)，讓市場(chǎng)放棄任何幻想。也有可能，對(duì)中西部實(shí)際成交價(jià)格明顯下調(diào)的區(qū)域下調(diào)參考價(jià)；其他區(qū)域保持穩(wěn)定，甚至適度上調(diào)。