文/謝逸楓

早在2021年3月末山東泰安部分銀行對首次購買住房的家庭可執(zhí)行20%的首付比例。目前重慶、贛州、菏澤的首套房、重慶與北海二套房付款比例，部分銀行、優(yōu)質(zhì)客戶的部分案例顯示，的確已由30%下調(diào)至20%，50%下降到40%，同時首套、二套房貸利率下降。

回歸的城市為一、線二線、三線城市，重慶、江西贛州、山東泰安、廣西北海市、山東菏澤。其中北海降低公積金貸款的二套房首付比例下降到40%，成為2022年首個降低首付比例的城市，自貢成為全國公積金貸款首個實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市。

泰安、重慶、贛州、菏澤提出，無房無貸”購房者的首套房首付從30%降至20%，北海、重慶最二套房首付款比例由60%下調(diào)至40%。2022年1月-2月18日，40個城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。開年以來，房地產(chǎn)調(diào)控基本以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主，力度非常有限。

第一是部委的維持房地產(chǎn)資金鏈穩(wěn)定等，并購貸、保障性租賃住房貸款不納入三道紅線。

第二是給予購房補(bǔ)貼，包括三胎政策購房優(yōu)惠等，少部分城市，惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州、瀘州等城市。

第三是放寬公積金相關(guān)政策，少部分城市，福州、株洲、北海等10余城調(diào)整了公積金政策。

四是吸引人才，放松落戶限制等，少部分城市，嘉興、中山等城市。

第五是首套房、二套房首付下降，房貸利率下降，少部分城市、少部分銀行，少部分優(yōu)質(zhì)客戶。

按照目前五座城市房貸政策看，房貸政策沒有質(zhì)性松動，只是稍微的自我調(diào)整。原因簡單，僅僅局限于少部分城市、少部分銀行、少部分首次優(yōu)質(zhì)的客戶、首套房首付20%只有3個城市、二套房首付下降城市只有2個城市，其覆蓋的區(qū)域、范圍、人群、力度非常有限。

第一是個別的非限購的城市為主，限購的城市目前沒有放松。

第二是首套首付、二套首付放松的樓盤、開發(fā)商、購房者，條件、門檻高，人群目標(biāo)固定。

第三是非商業(yè)貸款，以公積金貸款為主，不是商業(yè)貸款全部放松。

第四是首套放松的銀行，為部分銀行，不是全部的銀行放松。

第五是以房價連續(xù)下降10個月以上、高庫存、賣地收入大量下降的一二三四線的典型城市為主。

第六是政策導(dǎo)向保障剛需一族的合理住房需求，保剛需。

2021年3月末山東泰安部分銀行對首次購買住房的家庭可執(zhí)行20%的首付比例。2022年1月1日，浙江寧波市提出，生育二孩或三孩家庭，連繳存住房公積金滿2年，首次的，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶。

2022年1月4日，山東青島市提出，住房公積金貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。1月12日，廣西北海市提出繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

1月17日，贛州首套房貸首付比例已降到20%，目前國有大行、中信銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行均執(zhí)行此房貸政策。二套房在非限購區(qū)則首付30%、在限購區(qū)則首付50%。1月17日，重慶地區(qū)有銀行已經(jīng)執(zhí)行首套房貸首付20%的政策，當(dāng)?shù)乇容^大的銀行都可以。如果房貸結(jié)清的話則首付30%，二套則首付40%。

1月18日，四川自貢市提出，既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行。有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

1月19日，廣西南寧市將公積金貸款首套房最高額度提至70萬，二套房提至60萬。1月26日，安徽省提出降低首付比例。2月18日，吉林延吉的鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房優(yōu)惠補(bǔ)貼的實(shí)施方案，對于農(nóng)民進(jìn)城買房全額補(bǔ)貼契。

回歸的城市為一、線二線、三線城市，重慶、江西贛州、山東泰安、廣西北海市、山東菏澤。其中北海降低公積金貸款的二套房首付比例下降到40%，成為2022年首個降低首付比例的城市，自貢成為全國公積金貸款首個實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市。

大家期待的首套首付20%，二套首付40%，終于回來了。總體看，重慶、江西贛州、山東泰安、廣西北海市、山東菏澤放寬購房首付款比例，對信用資質(zhì)優(yōu)異的剛需、改善群體有促進(jìn)性作用，但影響有限。究竟釋放出什么信號？

第一是公積金貸款的限貸、房貸放松，對市場、開發(fā)商、購房者是一個積極信號，下一步會是商業(yè)貸款的限貸、房貸放松。

第二是首套房、二套房的首付放松、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，下一步，在限購的城市逐漸放松。

第三是一旦首套房、二套房的首付放松、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、限購、限價的調(diào)整效果不好，可能第三套房貸會逐漸放松。

第四是限貸、首付、房貸放松之后，下一步，限價取消，限購會逐漸放松。

第五是剛需、改善的購房者把握好新一輪買房時機(jī)的好節(jié)點(diǎn)，2022年會是個好時機(jī)。

第六是后續(xù)其他城市會跟進(jìn)的可能性，非常大。

央行2016年的通知中已明確規(guī)定，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例可以下調(diào)，允許在最低首付款比例25％的基礎(chǔ)上向下浮動5個百分點(diǎn)。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30％。

究竟是不是意味著房貸進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放松？能否讓樓市強(qiáng)勢回暖？房價強(qiáng)勢反彈？剛需買房的時機(jī)到了嗎？未來是不是會有更多的城市加入房貸放松大軍？

其一是政策放松的預(yù)期、心理預(yù)期信號價值大于實(shí)質(zhì)意義，基于重慶、江西贛州、山東泰安、廣西北海市、山東菏澤降低公積金貸款首付比例的范圍、區(qū)域、力度、對象有限，考慮到城市基本面和房地產(chǎn)基本面的現(xiàn)狀，對樓市影響有限。

其二是政策迎來回暖預(yù)期，市場觸底復(fù)蘇跡象非常強(qiáng)烈，短期內(nèi)不能讓城市樓市回暖，房價反彈?？傮w來說，購房利率下降、額度增加、放款速度加快，還有降低首付的利好政策，有利于購房需求釋放，促進(jìn)市場成交，遏制下行的趨勢。

可以起到振市場信心，有利于住房剛性需求釋放。對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行具有積極意義，市場情緒的提升，直接影響到房企的拿地?zé)崆?，有助土地出讓收入止跌企穩(wěn)。2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出臺也有利于穩(wěn)定房企運(yùn)營。

其三是僅僅有限制、有范圍、有區(qū)域、有對象的房貸松動、利率下調(diào)、信貸額度充裕，短期內(nèi)是無法讓房價實(shí)現(xiàn)觸底反彈的。除非房貸的商業(yè)、公積金貸款全面放松，第三套房貸放松，限購限價全面取消，或者是出4萬億，或者出2萬億的刺激計劃，目前看是不可能。

其四是房貸的松動、利率下調(diào)、信貸額度充裕，是剛需一族“上車”的好機(jī)會，這是購房時機(jī)的信號。對于剛需客群來說，降低首付比例，購房的貸款首付門檻、利率成本下降，價格處于下行周期，無疑是對剛需、改善的購房者最好的機(jī)會。

其五是未來會有更多中小城市加入房貸“松綁”大軍，房貸首付政策松動并不意外。降低房貸首付、取消限購、限價、放開第三套房貸、稅收免減等促進(jìn)住房消費(fèi)的做法，是刺激樓市需求效果比較明顯的政策工具。

特別是城市基本面弱、市場調(diào)整壓力較大的部分二線城市，三四線城市。首先是房價連跌10個月以上，例如山東菏澤救樓市背后，是房價連跌16個月。其次是庫存上升，供大于求，賣地收入急劇萎縮。最后是銷售成交非常寒冷，同比降幅在20%以上。另外是經(jīng)濟(jì)下行壓力非常大。

從各地的樓市成交情況看，除了北上廣深以外，其他地區(qū)還是存在“松綁”可能性的。北上廣深后續(xù)會跟進(jìn)調(diào)整，關(guān)鍵看后續(xù)的樓市成交情況。其中一二三線的典型城市，已經(jīng)率先呈現(xiàn)復(fù)蘇的跡象信號，說明房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，讓政策放松的預(yù)期減弱。

截至到2022年18日，全國已經(jīng)有20多個城市住房公積金貸款上調(diào)住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例。在“一城一策”的因城施策背景下，將擴(kuò)展至商業(yè)貸款領(lǐng)域。預(yù)測，年內(nèi)取消限購、限價、放開第三套房貸、稅收免減的以后政策應(yīng)該會陸續(xù)出來。

其六是一線城市將率先回暖復(fù)蘇。貝殼數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，103個重點(diǎn)城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。放款周期方面，64個城市放款周期較上個月縮短，4個一線城市銀行放款均加快，非?？隙ǖ氖且痪€城市將率先回暖復(fù)蘇。

按照中指數(shù)據(jù)顯示，上周樓市整體成交量上升，同比轉(zhuǎn)降為升。第一是一線城市方面，上周一線城市整體成交環(huán)比上升233.7%，廣州升幅較大，約為1834.1%。北京居其次，升幅為1267.7%。第二是二線代表城市環(huán)比上升726.2%，同比上升6.3%。環(huán)比上升的城市中，南京升幅顯著，約為2702.5%。

大連居次位，升幅為2146.3%。第三是三線代表城市成交量環(huán)比上升502.1%，惠州升幅較大，約為1635.5%。同比來看，三線代表城市整體下降53.1%。按照上周的一二三線城市的銷售成交情況看，廣州、北京、南京、大連、惠州有望率先復(fù)蘇回升，應(yīng)該與政策的變化有關(guān)。