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10月12日，浙商證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報。

投資要點

工程進度影響地產(chǎn)業(yè)績結(jié)算主要在四季度。根據(jù)浙商證券對頭部房企年度業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)比例的計算，四季度是房企傳統(tǒng)的交付高峰期，四季度業(yè)績約占全年的50%。（詳見《Q3非結(jié)轉(zhuǎn)主力期，但同比改善可期》）。

根據(jù)浙商證券先前研究框架制作的微笑曲線，地產(chǎn)在基本面未出現(xiàn)明確拐點之前，對板塊影響最大的是政策和房企銷售表現(xiàn)。由于房企的業(yè)績是由銷售表現(xiàn)提前鎖定，具體結(jié)算看工程進度，因此房企業(yè)績趨勢隨銷售走。有的房企因項目數(shù)量少，業(yè)績結(jié)算可能出現(xiàn)脈沖效應(yīng)，會有超預(yù)期的業(yè)績表現(xiàn)，對此股價也會有所反映。

整體來看，2022-2023年行業(yè)銷售和投資下行，房企2023年業(yè)績結(jié)算2020-2021年的銷售項目，正處于行業(yè)進入拐點向下的時候。因此開發(fā)商業(yè)績結(jié)算增速和利潤率均處于調(diào)整階段。浙商證券認為，對于部分2022-2023年還有能力拿地的企業(yè)來說，最快能夠看到2024年下半年業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)出現(xiàn)利潤修復(fù)，因為2022-2023年土地利潤相對較好，開發(fā)商結(jié)算利潤有回升的空間；對于沒能在2022-2023年補充土地儲備的開發(fā)商來說，利潤率或很難在2024年以后看到修復(fù)。因此浙商證券認為行業(yè)還會繼續(xù)分化，分化效果從銷售和拿地逐步演化到報表上。

地產(chǎn)銷售修復(fù)還需要政策呵護。浙商證券看到今年1-9月銷售和投資表現(xiàn)還沒有出現(xiàn)明確的拐點。8月底出臺認房不認貸政策之后，9-10市場銷售表現(xiàn)能夠給政策方一定的反饋，進而影響后續(xù)政策放松的力度大小。從目前銷售表現(xiàn)來看，浙商證券認為大概率年底還會有政策釋放。十一長假結(jié)束后，申萬房地產(chǎn)指數(shù)（882011.WI）再次接近本輪周期低點（2400點左右），浙商證券認為該位置地產(chǎn)的賠率性價比較高，建議現(xiàn)在可以關(guān)注板塊機會。

投資建議：總體來看，綜合政策+板塊位置+業(yè)績結(jié)算主力期（推動年底估值切換），浙商證券看好地產(chǎn)Q4投資機會。標的選擇上浙商證券認為地產(chǎn)這輪供給側(cè)出清格局明確?？春靡欢€城市地方國企和綜合實力強的全國性房企：城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、天健集團；保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、濱江集團。此外二手房中介公司近期利好頻出，看好貝殼。行業(yè)出清時間長，利好代建公司業(yè)務(wù)量增長，看好綠城管理控股。

風(fēng)險提示

二手房拋壓制約新房銷售；房企債務(wù)違約升級。