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10月12日，平安證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報。

政策逆周期調(diào)控影響板塊表現(xiàn)，且對行情影響強度逐步趨弱。政策為板塊走勢重要影響因素，如寬松帶來的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板塊行情；收緊帶來的2010、2013年、2018年板塊調(diào)整。本輪周期盡管2021年末以來政策已偏松，尤其2023Q3限制性政策加速退出，但無論2022年末或2023Q3，板塊漲幅及持續(xù)時間均不及過往，核心在于2009、2012、2014-2015年樓市均明顯復蘇，而本輪周期樓市持續(xù)低迷，市場對中期需求擔憂升溫，政策寬松——樓市回溫——房企業(yè)績改善傳遞鏈條不順暢，導致政策催化行情弱于過往，未來除關注政策支持外、基本面復蘇強度及持續(xù)性為影響板塊走勢關鍵。

基本面為行情重要催化，且影響政策松綁行情持續(xù)性及高度。如2009Q4、2012Q4隨著政策松綁帶來基本面復蘇兌現(xiàn)迎來二次上漲，而本輪放松周期由于基本面遲遲未回暖持續(xù)壓制板塊表現(xiàn)。此外即使政策大環(huán)境偏緊，樓市超預期表現(xiàn)亦能帶來階段性機會，如2017Q1返鄉(xiāng)置業(yè)火爆帶來板塊反彈、2019Q1銷售復蘇疊加流動性環(huán)境改善引發(fā)板塊上漲。

歷史上存多輪主題性投資機會，是否兌現(xiàn)或真實受益決定漲幅。如2012年末新型城鎮(zhèn)化主題、2015年房企轉型主題等，均帶來板塊或代表性個股上漲。同時主題最終是否兌現(xiàn)、相關房企是否真實受益決定板塊或個股漲幅，如2014年國企改革真實落地的天健集團。部分主題由于短期對基本面提振有限或低于預期，行情持續(xù)時間較短或上漲后快速回落，如2017年雄安新區(qū)主題。作為2023年最重要主題之一的城中村改造，后續(xù)行情持續(xù)性將取決于城中村改造進展及相關房企是否真實受益。

優(yōu)質(zhì)房企憑借穩(wěn)健業(yè)績表現(xiàn)，仍能穿越周期。2009年至今仍不乏優(yōu)質(zhì)房企憑借穩(wěn)健的銷售及業(yè)績表現(xiàn)，抵抗周期波動。如保利發(fā)展2020年歸母凈利潤較2009年增長722%。得益于優(yōu)質(zhì)業(yè)績表現(xiàn)，公司股價2009-2022年累積上漲525%，遠跑贏同期申萬房地產(chǎn)指數(shù)（80%），2016-2022年更是連續(xù)七年跑贏指數(shù)，走出獨立行情。再如2017-2019年新城控股憑借優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，股價表現(xiàn)亦遠好于板塊。

投資建議：本輪周期自2021年底以來政策持續(xù)寬松，2023Q3限制性政策更是加速退出。盡管由于基本面擔憂，本輪松綁行情不及歷輪周期，但我們認為一方面政策寬松趨勢是確立的，將持續(xù)為樓市企穩(wěn)提供政策助力；另一方面隨著“認房不認貸”、限購限貸松綁的逐步落地，9月及國慶銷售已呈現(xiàn)邊際改善跡象。參考歷次地產(chǎn)行情，未來無論是政策進一步寬松或基本面企穩(wěn)復蘇，均有望帶來板塊行情。個股投資方面，關注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、貨值充足、受益核心城市樓市回溫的房企如越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、萬科A等。同時建議關注物業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)鏈機會，如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。主題投資方面，關注城中村改造后續(xù)進展及潛在主題個股天健集團等。

風險提示：1）樓市復蘇持續(xù)性不及預期風險：若政策效果不及預期，購房信心提振不足，將導致銷售修復低于預期風險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應超出預期風險：當前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策效果不佳、樓市修復不足，資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆者`約展期情形；3）政策呵護力度不及預期風險。