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10月12日，首創(chuàng)證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報。

銷售環(huán)比改善，市場熱度有所回落。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-9月百強房企全口徑銷售金額46567億元，累計同比-12.3%；單月來看，百強房企9月單月銷售額為4419億元，同比-29.5%，環(huán)比17.1%。百強銷售環(huán)比改善，源于九月初中央及高能級城市政策的集中釋放。9月上半月脈沖性需求釋放，下半月以來銷售熱度下降，來訪轉(zhuǎn)化率處于低位，整體市場觀望情緒提升。

百強房企各梯隊表現(xiàn)來看，2023年1-9月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企銷售全口徑金額累計同比分別為-7.4%、-6.5%、-14.9%、-21.2%、-20.8%。權(quán)益比例來看，TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企分別為71%、67.6%、66.5%、71.2%、72.8%。頭部30強房企銷售金額跌幅明顯小于銷售面積跌幅，說明龍頭房企核心城市銷售占比提升，帶動銷售均價大幅提升。

高信用房企優(yōu)勢領(lǐng)先，中信用房企銷售依舊承壓。2023年1-9月高信用、十強和百強房企銷售全口徑金額累計同比分別為8.3%、-7.4%、-12.3%。2023年1-9月中信用、低信用房企銷售全口徑金額累計同比分別為-19.2%、-41.2%。市場集中度方面，我們選取2023年1-8月百強權(quán)益口徑銷售額及國家統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售額，高信用、中信用和低信用房企的市場占有率分別為22.7%、10%和3.3%，較2022年底分別變動2.7%、-2.6%和-1.2%。高信用房企增速持續(xù)保持領(lǐng)先十強房企，表明目前銷售市場中信用優(yōu)勢大于規(guī)模優(yōu)勢。高信用房企去年獲取優(yōu)質(zhì)項目逐步進入銷售期，新開盤項目去化率明顯高于滾存盤，因而其銷售增速持續(xù)領(lǐng)先。高去化項目快速回流現(xiàn)金，支撐新增優(yōu)質(zhì)土儲的獲取，形成良性循環(huán)，持續(xù)鞏固高信用房企競爭優(yōu)勢。

投資建議：當(dāng)前銷售市場熱度有所回落，來訪轉(zhuǎn)化率處于低位，整體市場觀望情緒濃郁，房企整體去化率仍處于低位區(qū)間。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。

持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價超預(yù)期下跌等。