“ 剛需買房是自住，不要在意房價的漲跌 ”?

這句話大家應該經常聽到，并且信的人還不少，事實是這樣嗎？

你前腳剛買的房子，后腳就跌了十幾萬，真不在意？

因新房降價而去售樓處鬧事的，往往是嘴上說的不在意漲跌的這批人。

在賣房時，動不動跳價的也往往是只有一套房的人，就怕自己賣虧了，也怕自己買貴了。?

這句話正確只有一個前提：房價永遠漲！?

而現實卻是，樓市普漲的年代已經一去不復返了；在當下分化的年代，該怎么買房，才是你最該學會的技能。

同樣的剛需，懂的買房與不懂的買房的兩個人，以房子為跳板，真可以實現階級的跨越，以后也將是兩個不同的人生。相信在房子上吃過紅利的人應該深有體會！

其實買二套、三套房不難，最難的是首套房。

首套房選的好，后期置換很容易。首套房選不好，一套就是一輩子！?

曾經在房子上吃過虧的我，也在房地產行業(yè)從業(yè)五年的我，給剛需和改善客戶一些實操建議：

文章篇幅略長，但能堅持看完的朋友一定大有收獲！

1

有能力首選一線，長三角、珠三角省會城市、副省級城市、萬億俱樂部城市，再是各自的省會。

在強省會戰(zhàn)略下，未來人口虹吸效應會更嚴重，如成都、武漢、鄭州等省會，基本形成了一市即一省的格局。

出生率下降，影響不了現在的房價，未來也影響不了一二線強市，那是大多數三四線及小縣城才該操心的問題。

同一個城市，房產持有兩套以上，就要考慮換一個城市買房了。雞蛋不要放在一個籃子里，樓市是有輪動和周期的，多城市布局才能享受到每個城市輪動帶來的紅利 （一線除外）

2

稅是調節(jié)貧富差距的一種工具，稅又是財政收入的一種構成。

稅收不僅是財政收入的重要來源，更是讓財富在老百姓之間進行“二次分配”的一種重要機制，房產稅只是城鎮(zhèn)化見頂，土地財政見頂而出的一個稅種。

任何稅負，都是成本的增加，與其擔憂稅收，不如考慮如何降低成本，如何轉嫁成本。?

征收方式基本為兩種：

要么按面積征收，要么按套數征收。

如何降低成本？就是提高資產質量，降低資產數量。（比如一二線500萬只能買1套，三四線500萬可以買2-3套）

如何轉嫁成本？一件商品只要供不應求，那它身上的絕大多數成本，就能輕松轉嫁給下一位接盤者。（比如核心區(qū)的房子，不愁租不愁賣）

3

其實房產稅還有第三種征收方式，就是不論套數，按照所持有房產的總價值征收，按照二手房指導價征收。

但我國國情不同，多達14億的人口基數，不是發(fā)達國家，有6億人口每月人均可支配收入只有一千多元，加上房產種類繁多，目前來看這種征收方式不現實。

按現行的上海、重慶房產稅試點，以后哪怕真正落地，剛需首套還是免征的。

可以肯定，房產稅是富人的事，跟只有一兩套房子的普通人沒多大關系。?

短期看對房價有一定遏制作用，長期看也阻止不了房價上漲，在我國，能阻止房價上漲的只有政策和貨幣。

像歐美、日韓這些老早就有房產稅的國家，這輪貨幣放水，核心城市的房價照樣瘋狂上漲。

既然房產稅無關痛癢，為什么會導致樓市風聲鶴唳，人人自危？

就像打針，在扎進身體前，充滿了對未知的恐懼，扎進去之后也就那樣。?

4

股市，是寬進嚴出；樓市，是嚴進寬出。

各行各業(yè)都存在二八定律，只有樓市例外。

但從2019年開始，樓市也從普漲到分化，從八二定律向二八定律轉換；

人人都能參與的市場，已經很難賺到錢了，設置各種門檻，限購限售越嚴格的城市，越有投資價值。

考慮在哪個城市買房，就提前準備購房資格，機會只留給有準備的人！

相反，那些出了“限跌令”的城市盡早逃離，都需要限制跌價來維護的市場，可見何其悲哀。

而且限跌是為了保地價，美其名曰保房價。

5

“一鋪養(yǎng)三代”的黃金時代已過，現在連電商都開始內卷了，實體可想而知。除非核心區(qū)板塊的核心商鋪，其余慎買。

沒有金剛鉆，就別攬瓷器活。法拍房的水很深，非專業(yè)人士別趟這趟渾水。

拖欠巨額物業(yè)費、水電費是家常便飯，一不小心拍到十年二十年的租賃房，買賣不破租賃，房子是你又不像你的。

70產權的居住公寓，也稱公益性公寓，除了和住宅享受一樣的稅費、過戶與就學條件，本質上還是屬于公寓，居住體驗差，如確實預算有限，可作為過渡式住宅使用。

小產權房包括：村民自建房屋、集體土地建設房屋、部隊建房、開發(fā)商出錢村集體出地等；

這些房屋在集體土地上建造，沒有房產證，只能集體內流轉，也不得對外銷售，買賣不受法律保護。

實際上這些都屬于政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家規(guī)劃相沖突，就將面臨被拆遷的風險，而且購買人明知是小產權還要購買的，為己方過錯，法院也不會支持其賠償損失等請求。

除非土豪，普通人建議只買70年產權的純住宅，其余通通不要碰。

6

一直以來，學qu房是中國家長永遠繞不過去的一座大山。

但2021年我國的出生人口減去死亡人口，凈人口出生率只有48萬，過兩年轉負基本是板上定釘了。

所以2021年嚴打阻礙生育的教培、醫(yī)療、與學qu房三座大山，相信2022年會有支持生育的政策接踵而來。

目前學qu房政策存在不確定性及可持續(xù)性，如果確實是為了小孩上學，低于市場價的學qu房該買就買，切勿追高。?

如果是抱著不僅白嫖還能賺錢的想法，祝你好運！

7

如果你所就業(yè)的大城市，哪怕踮起腳尖都買不起，就算把錢存銀行，也不要回小縣城買房！

縣城買房是純消費，只會越買越窮。

小縣城是把農村人趕進城的城鎮(zhèn)化策略，大多數人沒多少錢，卻還有嚴重的新房癌，二手流通性差。

前十年在縣城買房，跟隨著城鎮(zhèn)化紅利和拆遷紅利，還能有利可圖；現在城鎮(zhèn)化見頂，人口虹吸，房多人少，還無外來購買力，大概率跑不贏通脹。

如果是為親情買單，請買商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套齊全的核心板塊，至少后期還能出手，邊緣地區(qū)千萬別碰。

如在縣城生活，建議在強市買房出租，自己在縣城租房住。大城市跌，小縣城跌的更狠，小縣城漲，大城市漲的更多。別怕麻煩，年輕在于折騰，現在不該是你養(yǎng)老的時候。

8

寧愿在豪宅區(qū)買普通住宅，再有錢也不要買棚改區(qū)旁的豪宅。

豪宅區(qū)也有父母養(yǎng)老要買小套的需求，及預算不夠又想擠豪宅區(qū)的人群。

而棚改區(qū)旁的豪宅，是窮人買不起，富人看不上系列。

寧愿買改善小區(qū)的小戶型，也不要買剛需小區(qū)的大戶型。

雖然面積小，但和改善群體享受的地段與小區(qū)配套是一樣的，小面積往往還高溢價率。

而剛需小區(qū)整體是以100平以下的小戶型為主，如個別幾棟樓是200平以上的大戶型，鶴立雞群的結果，就是被雞同化！

房產的升值潛力不是樓盤品質決定的，而是板塊價值決定的。

9

同等地段，首選綠城、萬科、仁恒等，以品質著稱的開發(fā)商。

現在不缺房子，只缺好房子。不可否認，好品質與好物業(yè)，會使房子有超高的溢價率。

首選總建筑面積在30萬平方以內的小區(qū)，100萬平以內的可以綜合考慮；不僅小而美，還可以小而貴（二手房掛牌量少）。

首選人車分流的小區(qū)，整潔、安全、消防與急救快速。

首選小區(qū)首排有CBD、夜景、公園綠地等景觀資源的房子，采光和視野好，二手還會有溢價率。

首選一房可改兩房，兩房可改三房的靈活戶型，首選附贈面積多的戶型，如閣樓、露臺、花園、地下室，二手轉賣都有溢價率。

反之，如沒附贈面積，不管是洋房還是高層，都慎入頂底，滲水與潮濕是通病。雖然低買低賣，但有缺陷的房子客戶群體少，轉賣周期長。

10

遠離目前還是“洼地”的區(qū)域，普漲年代都不漲，分化年代還想漲？

不要相信有洼地，屁的洼地，不過是便宜貨換了個高級的說法！洼地意味著要等，可能五年，可能十年，可能一輩子都是洼地。

遠離挨著高壓線、變電箱的樓棟，說沒輻射是騙人的。

遠離挨著垃圾處理站的樓棟，同等價格買進，享受的是惡臭熏天的環(huán)境，二手還賣不過別人。

遠離靠高架/高速的樓棟，高架的噪音是往上傳播的，樓層越高越吵。?

遠離可辦白事、燒紙錢的拆遷小區(qū)，嚴重影響居住氛圍和房價。

遠離全新精裝未住人的房子，基本是炒房客包裝的表里不一的樣板房，再掛高價，釣一見鐘情的客戶。就像開美顏的主播，鏡頭前很好看，背后實際什么樣，只有當事人知道了。

遠離非學區(qū)較好或地段較好的所有老破小，包括即將加裝電梯。房齡超過30年的老破小，銀行基本拒貸，連銀行都嫌棄的產品，絕對不是好產品。

遠離總建筑面積超過200萬平方以上的小區(qū)，臟亂差是這種小區(qū)的代名詞。物業(yè)維護不善、 盜竊頻發(fā)、群租房扎堆、交通堵塞、地鐵擁擠、停車矛盾突出，這些都是大型小區(qū)的通?。ㄗ钪饕炝康亩謷炫屏?，價格內卷）

11

距離地鐵站50米是地鐵上蓋，離地鐵300米是正地鐵房，離地鐵600米是準地鐵房，1000米之內是近地鐵房，超過1500米就是沒有地鐵。

離地鐵300～600米之間，是最安靜舒適的地鐵房；多軌交匯處，通常是城市的中心或副中心，配套設施也很完善，是買房首選。

地鐵的強大在于換乘，線路越多的城市，地鐵價值越大，線路越少價值越?。辉娇拷兄行?，地鐵對房價的影響越小，越到郊區(qū)，地鐵對房價的影響越大。

地鐵的作用就是為了盤活遠郊土地，地鐵不賺錢，賣地才賺錢，郊區(qū)的樓盤也基本是圍繞地鐵線路建設的。

遠郊樓盤距離地鐵站的極限距離是2公里（步行25分鐘）超過這個距離的都是偽地鐵房。

所以買遠郊盤，只能買地鐵房，非地鐵房不升值，未來可能還賣不掉！

12

剛需買房，第一準則是升值，其次才是居住。

因為不可能一步到位，只能靠未來升值置換后才能享受人生。所以，買到升值快且沒有硬傷的房子，才是最重要的。

首套房能住就好，切記不要裝修太好，抱著辛苦半輩子終于買房了，要好好裝修享受的想法，是要吃大虧的。

買房是增值，裝修是消費，見過太多小縣城的朋友，買房首付才二三十萬，裝修花費就超過首付。

他們總覺得以后也不會換房了，殊不知家庭人口增多，收入上漲，住房升值都會促使換房。

而裝修使用三五年后，與毛坯房賣價相差無幾，幾十萬裝修費打水漂。

不要過早的享受，苦個幾年，才有彎道超車的機會！能省則省，一定要減少不必要的浪費，等買到改善房了，再好好裝修不遲。

13

買房，最核心的就是買配套，但配套也有好壞之分。

在樓市下行期，房子是居住屬性的作用尤其凸顯，居住最重要的就是配套。

售樓處或中介給你羅列一大堆配套設施，仔細想想又毫無價值。?

最有價值的配套是：學區(qū)、地鐵、CBD、商業(yè)綜合體、江河湖泊、公園綠地，這每一項都會讓你的房產追漲抗跌，保值增值。

反之：機場、火車站、醫(yī)院、游樂場、高爾夫球場、體育場、批發(fā)市場、花鳥市場、國際學校等，這些都是你生活中不常用到，對房價沒有任何帶動作用，反而有負面影響。

14

買房一定要找專業(yè)的中介，在這行混的久的都是人精，把你的需求準確告訴他，他會給你專業(yè)性的分析建議及幫助，往往只要匹配三五套房源，你就能找到稱心如意的房子。

和專業(yè)的人成為朋友，好處多多，比如低于市場價的房源，他可以第一時間通知你。?

那種一問三不知，只會瘋狂推薦房源的“帶看機器”，建議遠離。

看房可以找2-3個中介，最好每個公司一個，切勿找相同門店的，避免惡性競爭。也切記找太多中介。

雖然互聯(lián)網時代，信息透明，但還是有些市面上沒有的筍盤，房東怕打擾，會委托給相熟的中介。

在這三個時間段內看過房，才能選擇該小區(qū)。

大晴天看房，可以檢驗房子采光；

晚上看房，可以依據亮燈率判斷入住率；

下雨天看房，可以檢驗小區(qū)排水及房屋滲漏。

15

可以有買房的沖動，但別有看一套就想買一套的沖動！

如果一套房子你很滿意，請先回家冷靜冷靜，找出房子的缺點綜合對比。

哪有什么一見鐘情、完美無缺的房子，你看到的無非是別人想讓你看到的。?

專業(yè)的中介及精明的房東，一定會放大優(yōu)點，掩蓋缺點。

比如原始戶型差，就在裝修上下功夫；低層潮濕，就讓大晴天再來看房；室內采光差，就讓晚上來看房等等。

一定要多看幾套好房子，哪怕你買不起，至少也能知道它為什么貴！

買房就是一個提高認知的過程，如果你的認知達不到，很容易花高于市場的價格，反而買了平平無奇的破房子（農村上來的、貨幣拆遷、或者一直奮斗，從沒買過房的群體最容易踩坑）

除了看小區(qū)，也得實際看看小區(qū)外圍的配套及建筑，如有污染企業(yè)等等，都會嚴重影響小區(qū)的房價。

16

如果你是高校在讀生，或985雙一流，有落戶一線城市的資格，趕緊落戶！

一線聚集了全國最頂級的經濟、交通、教育、醫(yī)療各方面資源；醫(yī)保、生育金、養(yǎng)老金等社會福利，也比普通地區(qū)高太多。?

你的戶口決定了你小孩的出生地，在哪里出生，決定了他人生的起點和開局。

出生在一線，就享受了一線最強大的配套資源，就比同齡人快了一大步，哪怕高考都能降低門檻。

別想著公平，每個人生下來就是為了戰(zhàn)勝各種不公平的。

家里有條件，在大學時就盡早把未來要就業(yè)城市的房子買了。不要幻想著不靠父母，自己賺錢買房，哪怕算借，以后有能力了再還父母。?

按2021年碩士10110元，博士14800元的平均工資，幾時能買房？學歷的變現能力遠遠低于房子。

17

結婚前不管男女，特別是女孩，在能力范圍之內，最好貸款買套屬于自己的房子，錢多買兩房，錢少就一房，房子不在大，有房就行。（只買70年純住宅）

新婚姻法對婚前財產是嚴加保護的，無論你未來婚姻、事業(yè)如何，這套房子都會一直陪著你，比老公、孩子、公司都要靠譜的多。

如果雙方婚前都有能力買房，切記在買房前不要領證，首套首貸這種杠桿一定要最大化利用，一線城市購買二套房，首付基本7成起步。

ps：如要在一線買房，切勿在環(huán)一線貸款，用掉首貸資格，在一線買普宅首付5成，非普宅首付7成。

18

為什么越有錢的人越喜歡貸款？?

1、貸款買房能保持自身資金充沛，利用錢生錢。

2、房貸是普通人能借到的年限最長，而利息又便宜的貸款。

3、貸款買房是一種理財方式及保值投資。

4、能夠抵抗通貨膨脹，錢在貶值的同時，你的債務也在貶值。（打個比方，十年前月供3000很吃力，現在月供3000很輕松。不是你賺錢能力變強了，其實是錢貶值了）?

所以貸款買房的好處多多，每次貸款一定要貸足30年，月供越少越好，不到賣房的那一刻，決不要提前還款。

公積金利率雖低，但可貸額度少，一定要做組合貸（商貸+公積金），只做純公積金的是傻子，白白浪費了首貸資格，卻沒有最大限度的套取銀行貸款。

選擇貸款銀行，一定要了解清楚：提前還款是否有違約金，常規(guī)操作是還款1年后免違約金，建行是隨時還無違約金，而中行是只要提前還款都有違約金。

19

花唄、借唄、京東白條等，都是典型的窮人產品。

目前此類產品，已經全面接入央行征信系統(tǒng)，能注銷的趁早注銷。

有人覺得只要沒逾期就沒事，按時還款還可以增加信用。?

增加屁的信用！你只要月月消費，就月月在征信報告上多一條小額消費貸的永久記錄。如果你用各種小貸軟件，那征信報告上就會顯示你琳瑯滿目的各種借款信息。

銀行一看幾百上千元都需要借款，還怎么敢借你幾十上百萬？會影響你貸款審批的通過率。?

增加信用最好的辦法，就是使用信用卡和房貸，并且按時還款。（信用卡只要不逾期，永久只有一條記錄）

20

2022年1月1日開始，震懾力、穿透力巨大的二代征信系統(tǒng)正式運營，貸款監(jiān)管將更嚴格。

假離婚、假流水、假收入證明都行不通了。

夫妻雙方共同還款，男方是主貸人，女方征信也體現負債（以前不體現）即便離婚，非主貸人再次買房也屬于有房有貸。

個人信息記錄將更完整全面，逾期、呆賬等不良信息記錄更長久，從保留2年改成5年。

電信業(yè)務、自來水業(yè)務、欠稅、民事裁決、強制執(zhí)行、行政處罰、低保救助、執(zhí)業(yè)資格和行政獎勵等個人工作與生活的信息，都將全面被記錄。

所以，請好好珍惜良好的征信，在未來，失去信用，你將寸步難行！

21

永遠不要為任何人擔保，不管是自己所在的公司，還是骨肉至親，哪怕是兄弟姐妹，都不要擔保。

截止2021年，160萬套法拍房有三成（48萬套）是因為幫他人擔保而承擔連帶責任，被強制拍賣的。

從現在開始，擔保行為也被視作一種負債，成為銀行衡量你總體負債的一個重要指標。

為他人擔保，將直接影響你自己申請房貸、經營貸、抵押貸等審批通過率。包括影響你信用卡的漲額！

假如你擔保的人或公司出現債務危機，你將被凍結資產，限制消費等，嚴重的就是以你資產抵債！

22

不要學炒股，炒股只是合法的賭博，人性的貪婪會讓你怎么賺到的，再怎么加倍還回去。

不要和無房的人討論房子，他永遠理解不了別人為什么會拿幾百萬買一堆鋼筋水泥。

不要借沒有償還能力的錢去投資，你不配。

不要借錢給他人投資，他也不配。

不要老想著創(chuàng)業(yè)，疫情年代，各行各業(yè)都在搖擺，人前光鮮亮麗，人后窮困潦倒的創(chuàng)業(yè)者一大堆。

富人通縮，窮人通脹；打工不賺錢，資產升值才賺錢。?

踏踏實實上班，安安心心存錢，靜悄悄的買房， 除了父母，沒人希望你過的好。

現在不買房，以后也要買房；你不買房，你的孩子也要買房。在當下，誰都逃不過要買房的宿命。

希望此篇文章，對即將買房的你有所幫助，也請轉發(fā)給有需要的親朋好友，提醒，有時候也能救命！