文/謝逸楓

2022年全國(guó)房地產(chǎn)“見(jiàn)底回升”的行情，市場(chǎng)“先抑后揚(yáng)”、“前低后高”的走勢(shì)，已經(jīng)成為共識(shí)，這是政策的目標(biāo)，是大家的期待。房地產(chǎn)行業(yè)、房企自2020年9月份以來(lái)到現(xiàn)在，非常的冷、難。2022年全年的低速、或負(fù)增長(zhǎng)指標(biāo)，總體盡管創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。但是，行業(yè)、房企遇見(jiàn)的困難，已經(jīng)超過(guò)1997年、2008年、2014年。

特別是房企爆雷、破產(chǎn)的案例，創(chuàng)新高，已經(jīng)不敢拿地、新開(kāi)工停止了。疫情、融資與調(diào)控的過(guò)分收緊、銷(xiāo)售的下降、庫(kù)存上升、債務(wù)違約，房地產(chǎn)步步陷入危機(jī)，房企賣(mài)資產(chǎn)、借新還舊、裁員、公司組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，依然未能實(shí)現(xiàn)全身反轉(zhuǎn)。最難的是房地產(chǎn)已經(jīng)下降到冰點(diǎn)，房企債務(wù)重組，多以失敗告終，可謂是山窮水盡。

如果再袖手旁觀下去，房地產(chǎn)一旦倒下，重創(chuàng)的不僅僅是行業(yè)、房企，還有城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)、金融、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、地方財(cái)政、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等受影響。可以講，單靠基建無(wú)法托底中國(guó)經(jīng)濟(jì)，必須加上制造業(yè)，關(guān)鍵是房地產(chǎn)。幸好，樓市政策回調(diào)過(guò)來(lái)了。大家不要慌張，十大利好政策指日可待，未來(lái)市場(chǎng)回暖復(fù)蘇是板上釘釘。

筆者必須要提醒，目前十大樓市利好政策調(diào)整、放松的力度、類(lèi)型、范圍，到執(zhí)行、落實(shí)，還非常的有限，不到位。因此，市場(chǎng)不能指望單個(gè)、某個(gè)城市、某項(xiàng)救市政策，就能夠讓樓市短期復(fù)蘇、回暖，走出寒冷，房企走出困境、房?jī)r(jià)觸底回升。必須要大力度、大范圍的救市政策組合拳，并且是銷(xiāo)售端、融資端齊發(fā)力，執(zhí)行到位。

值得注意的是房企的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，已經(jīng)逼得房企破產(chǎn)、重組了、裁員了、不拿地了。歸根到底是除了房企經(jīng)營(yíng)不善、高杠桿高債務(wù)高周轉(zhuǎn)之外，與樓市調(diào)控、（三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中管理）銀行貸款（開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、委托貸、個(gè)人住房貸款）、國(guó)內(nèi)外發(fā)債、基金信托的融資過(guò)分收緊，預(yù)售款過(guò)度監(jiān)管，加上銷(xiāo)售下降，有直接的關(guān)系。

首先是貨幣放松。已經(jīng)2次降準(zhǔn)、2次降息，相信2022年還會(huì)有2次的降準(zhǔn)、降息，或者是投放貨幣。其次是信貸放松。商業(yè)銀行貸款首付、公積金房貸首付、利率下調(diào)，少部分城市下降。其三是限價(jià)、限簽的政策放松或取消，少部分城市執(zhí)行。其四是人才購(gòu)房補(bǔ)貼、稅的財(cái)政補(bǔ)貼、三孩家庭購(gòu)房補(bǔ)助，少部分城市實(shí)施。

在金融支持合理住房需求之下，部分城市紛紛推出穩(wěn)定樓市的政策，滿足購(gòu)房者合理住房需求。截至2022年2月10日，株洲、南寧、保定、玉林、馬鞍山、青島、濟(jì)南、北海、自貢、廣州、惠州等20個(gè)城市或市區(qū)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購(gòu)房補(bǔ)助、放寬落戶限制、下調(diào)公積金首付比例等。

其五是限購(gòu)、限貸、限售、限離會(huì)逐漸放松或者取消，通過(guò)人才、落戶、戶籍制度改革、社保或者納稅期限、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。其六是商品房、土地市場(chǎng)交易的稅費(fèi)減免政策。其七是房企融資貸款、渠道的放松。其八是商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例下降。其九是土地市場(chǎng)的政策放松。其十是三道紅線的政策放松。

全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法一旦出臺(tái)，這是非常利好的信息。在當(dāng)前各地、房企“保交樓”壓力較大、預(yù)售資金使用受限、銷(xiāo)售回款困難的情況下，全國(guó)統(tǒng)一性新的預(yù)售資金管理辦法的出臺(tái)，一定程度上是糾偏地方過(guò)度收緊的監(jiān)管。關(guān)鍵是可以讓地方統(tǒng)一的執(zhí)行，不會(huì)出現(xiàn)各自為戰(zhàn)的現(xiàn)象，或者是預(yù)售資金被銀行劃走，或者是被強(qiáng)制執(zhí)行。

其意義重大，有利于引導(dǎo)地方“保交樓”的同時(shí)，對(duì)緩解當(dāng)前企業(yè)資金壓力、提高資金使用效率將起到積極作用。有利于維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，亦有利于打通資金的循環(huán)使用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。有利于對(duì)部分城市之前過(guò)度收緊的監(jiān)管政策進(jìn)行糾偏。有利對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情緒的穩(wěn)定、市場(chǎng)信心的提振亦將起到積極帶動(dòng)作用。

值得注意的是去年并購(gòu)貸不納入三道紅線監(jiān)督范圍，現(xiàn)在輪到保障性租賃住房貸款不納入三道紅線監(jiān)督。2022年2月8日，按照央行的保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)，為2021年計(jì)劃數(shù)的1.5倍，占十四五總目標(biāo)的37%。保障性住房的建設(shè)將拉動(dòng)投資實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，是“租購(gòu)并舉”的一部分。