10月18日，浙商證券發(fā)布張江高科(600895)深度報(bào)告。

投資要點(diǎn)

張江科學(xué)城重要開(kāi)發(fā)主體，發(fā)展空間巨大

(資料圖片)

公司是一家從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)、高科技產(chǎn)業(yè)整合，提供科技金融集成服務(wù)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)集成商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及租賃是公司的主要業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)收入占公司整體收入比例持續(xù)保持在90%以上，公司主要布局上海市。張江科學(xué)城位于上海市浦東新區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。根據(jù)上海市政府2021年批復(fù)的《上海市張江科學(xué)城發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，張江科學(xué)城規(guī)劃范圍約220平方公里，規(guī)劃定位是要建設(shè)“科學(xué)特征明顯、科技要素集聚、環(huán)境人文生態(tài)、充滿(mǎn)創(chuàng)新活力”的世界一流科學(xué)城。我們認(rèn)為，公司作為浦東新區(qū)直屬?lài)?guó)有控股上市公司，是上?？苿?chuàng)中心核心承載區(qū)張江科學(xué)城的開(kāi)發(fā)主體，未來(lái)發(fā)展空間巨大。

租賃面積穩(wěn)步提升，業(yè)務(wù)收入具備增長(zhǎng)潛力

從出租面積上看，公司持有物業(yè)的出租面積逐漸增加，由2018年的109萬(wàn)平方米增加至2022年的133萬(wàn)平方米，出租面積CAGR為5%。2023H1公司租金收入5億元，同比增加29.7%，租金收入恢復(fù)常態(tài)。截止2022年底，公司存量在建項(xiàng)目18個(gè)，在建面積約300萬(wàn)方，在建項(xiàng)目計(jì)劃3年內(nèi)全部完工。我們認(rèn)為，隨著未來(lái)在建項(xiàng)目逐步竣工面世，公司的租賃面積有望保持提升，租賃業(yè)務(wù)收入具備增長(zhǎng)潛力。

新三商策略下打造科技投行，產(chǎn)業(yè)投資業(yè)績(jī)逐漸釋放

2014年公司提出“新三商”戰(zhàn)略，以“科技投行”為戰(zhàn)略發(fā)展方向，堅(jiān)持浦東新區(qū)“六大硬核產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展部署，打造“2+2+X”產(chǎn)業(yè)體系。公司產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，累計(jì)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模由2021年的77億元增加至2023H1的87.13億元。截至2023年6月底，公司直投項(xiàng)目53個(gè)，投資金額38.69億元，參與投資的基金25個(gè)，認(rèn)繳出資48.44億元，撬動(dòng)了559.14億元的資金規(guī)模。2021-2023H1，公司投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)保持上升，2023H1達(dá)到65%。公司2023H1凈投資收益為3.27億元，同比2022年扭虧為盈大幅上漲，帶動(dòng)公司歸母凈利潤(rùn)同比高增，同比增長(zhǎng)1702%。公司全方位融入張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以“直投+基金+孵化”的方式，聚合市場(chǎng)資源助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

融資渠道多樣化，融資成本持續(xù)優(yōu)化

公司融資渠道多元，擁有銀企合作、投貸聯(lián)動(dòng)的金融資源優(yōu)勢(shì)。公司融資總額逐步上升，融資成本持續(xù)下降。截至2022年底，公司融資總額為201億元，同比增長(zhǎng)21.4%，融資成本僅為3.3%，公司融資優(yōu)勢(shì)顯著。此外，公司持有資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，2023年6月順利完成擴(kuò)募相關(guān)發(fā)行工作，利用公募REITs的新型融資方式盤(pán)活公司存量資產(chǎn)，為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)提供資金支持。

盈利預(yù)測(cè)與估值

浙商證券預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)分別為10.36、11.93和13.76億元，對(duì)應(yīng)2023年EPS為0.67元/股，綜合考慮公司的發(fā)展空間、投資策略、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健性等方面，我們認(rèn)為公司應(yīng)當(dāng)享有估值溢價(jià)，具備投資價(jià)值。首次覆蓋，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

投資收益波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加??；資金到位不及預(yù)期。