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政策放松浪潮持續(xù)！提醒常州購房者，房地產(chǎn)發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)向

來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023-10-18 14:49:23

(資料圖片僅供參考)

最近一段時間，分析師有兩位朋友都買了房。

有意思的是，其中一位朋友是賣了常州的房子去南京買了套129㎡的三房；還有一位朋友是南京人，為了來常州工作買了一套89㎡的小戶型。他們倆都是在這個月定的房，恍惚中給了我一種空間置換的錯覺。

不得不說，今年以來購房政策的全面寬松，為他們倆跨城買房提供了極大的便利性。

結(jié)合各個城市的政策風(fēng)向，分析師總有這樣一種感覺，樓市，似乎真的到了可以“隨意”買房的階段了。

當(dāng)然，這種“隨意”，肯定不是說你可以閉著眼睛買，而是說購房者可以按需求挑房源、挑板塊，甚至挑城市了。

從9月開始，不少重點二線城市扎堆取消限購，包括一線城市廣州，也放松了限購政策。

昨天（10月16日），曾經(jīng)的全國炒房第二城——杭州，也大幅度地放松了限購政策。除此之外，杭州還放松了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整了信貸比例、非限購區(qū)增值稅5改2……

這一系列政策的放松，再度引起了全國性的關(guān)注。

從趨勢來看，杭州之后，各城市根據(jù)市場節(jié)奏，肯定還會有更多放松限制性政策的措施。這其中，也不排除幾個一線城市也會適度跟進。

這些限制性政策的放松，短期內(nèi)肯定會對這些城市帶來積極的作用。

一方面，刺激剛性/改善需求入場。

像杭州本地戶籍現(xiàn)在可在限購范圍內(nèi)買兩套房，非本地戶籍有社?；騻€稅記錄的，就可在限購范圍內(nèi)限購1套。這也意味著雖然還是限購，但相比此前外地戶籍購買新房需連續(xù)繳納48個月社?；騻€稅、購買二手房需連續(xù)繳納12個月社保或個稅的條件，這個限購政策的“限制性”也基本沒什么強度了。

這種程度的放開限制性，確實是能刺激一部分在等待新政的剛性需求的購房者入市的。

另一方面，能吸引一部分外來需求。

像杭州這種能級的城市，此前由于嚴(yán)格的政策限制，一些有購買能力的外地購房者是很難在杭州置業(yè)的。限制限制政策的放松，也為這類購房者開了這樣一道口子。

但值得注意的是，無論是本地剛需/改善需求還是外來置業(yè)需求，這兩部分需求其實在現(xiàn)階段都是有限的。短期刺激過后，能否有持續(xù)性，是最大的問題。

關(guān)注房地產(chǎn)市場的人大概都會發(fā)現(xiàn)，9月以來包括南京、廈門、成都等強二線城市都已經(jīng)放開或者放松了包括限購在內(nèi)的各項限制性政策，但市場并沒有明顯的反饋。

這一方面是因為各城市的政策落地還是相對較為平穩(wěn)中性，并沒有超預(yù)期或者組合性的強效措施落地；另一方面也是因為當(dāng)下這樣的大環(huán)境下，大家對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期和信心已經(jīng)發(fā)生了徹底逆轉(zhuǎn)，重塑信心更依賴于人們對經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期的根本逆轉(zhuǎn)。

如果深入去考慮這個問題，我們就能看清楚，在過去的市場高熱期使用的調(diào)控手段，包括限購、限售、限貸、限價等舉措，正在逐步退出市場。政策的全面放松的背后，不僅僅是作用于當(dāng)下的“救市”，而是一次市場發(fā)展模式的全面重塑。

何謂市場發(fā)展模式的全面重塑？

這兩年以來，高層關(guān)于房地產(chǎn)市場有兩個高頻表述，分別是：1、房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變；2、建立房地產(chǎn)市場發(fā)展新模式。

這兩個表述是有著深刻的關(guān)聯(lián)性的。

所謂的房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，即我國住房總量已經(jīng)不缺，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)真正的進入了買方市場。

而新的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式下，行業(yè)探尋的應(yīng)該是新的消費模式、新的供應(yīng)模式、新的金融模式和新的管理模式……

在這樣一個底層邏輯下，我們會發(fā)現(xiàn)，相比于這些限制性政策的松動，房地產(chǎn)市場目前真正的變革，是在于供給側(cè)的改革。

怎么改革？在7月的住建部會議中有這樣一段話，大家應(yīng)該都看到過很多遍了：

要堅持系統(tǒng)思維、協(xié)同發(fā)力，通過科技創(chuàng)新和制度創(chuàng)新解決發(fā)展中遇到的問題。要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強化科技賦能，提高住房品質(zhì)，為人民群眾建造“好房子”。希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。

這段話有幾個重點：

1、提升住房品質(zhì)；2，加強住房保障和城中村改造、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

這兩個重點，分析師認(rèn)為就是供給側(cè)改革的最終方向，這就是我們說的商品房市場和保障房的雙軌并行。

在這樣的雙軌制下，一方面，商品房市場逐步放開限制，價格和供需都交給市場決定；另一方面，政策進一步保障安居需求和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

換句簡單的話來表述就是，供給側(cè)改革的目的，就是為了讓買得起更好的房子的人去買更好的房子，而基礎(chǔ)的住房保障也有政府能支撐。

理清了本輪房地產(chǎn)市場變革的底層邏輯，我們回過頭再來看常州房地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)狀。

從短期來看，周邊重點城市調(diào)整的放松對于常州來說肯定是有一定利空的，一方面會虹吸常州的購買力，另一方面也會讓本城市內(nèi)購房需求加重觀望情緒。

但從長期來看，分析師認(rèn)為常州的房地產(chǎn)市場還是具備較強的韌性的。

第一：常州官方的住房保障工作是全國推廣的“樣板”。

第二：常州商品房庫存總體可控，且新房品質(zhì)明顯高于二手房。

第三：常州在購房政策支持方面，是走在全國前列的。比如優(yōu)先恢復(fù)商轉(zhuǎn)公、二手房帶押過戶等。

第四：常州正在積極推進城中村改造，且將結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際情況以及城中村改造工作推進情況，推進房票政策。