文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

中鐵建地產(chǎn)由萬(wàn)億航母中國(guó)鐵建100%持有，是國(guó)資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一。近幾年的發(fā)展，中鐵建地產(chǎn)有過(guò)不少突破。

2021年，中鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收295.18億元，同比增長(zhǎng)11.18%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)29.9億元，同比增長(zhǎng)2.23%。

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但隨著2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇上前所未有之變革，中鐵建也受到影響。2022年，該公司在營(yíng)收大增35.64%至400.39億元的前提下，凈利潤(rùn)下滑32.7%至20.12億元。

2023年上半年，中鐵建地產(chǎn)營(yíng)收144.78億元，同比下滑6.51%，歸母凈利潤(rùn)則跌94.31%，僅為4479.91萬(wàn)元。

具體來(lái)看，中鐵建地產(chǎn)期內(nèi)的營(yíng)業(yè)成本為131.32億元，較去年同期略微增加，營(yíng)收下滑和營(yíng)業(yè)成本增加導(dǎo)致了公司毛利同比減少43%至13.46億元。

同時(shí)，在2023年上半年中鐵建地產(chǎn)除了銷(xiāo)售費(fèi)用略微下滑外，管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)，其中管理費(fèi)用為3.36億元，同比增長(zhǎng)5%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為1.01億元，同比大增115%。銷(xiāo)售費(fèi)用則錄得3.52億元。

刨去三項(xiàng)費(fèi)用后，中鐵建的利潤(rùn)為5.57億元，扣減稅費(fèi)及其他支出后的凈利潤(rùn)為1.12億元，同比下滑了87%。

期內(nèi)，中鐵建地產(chǎn)的少數(shù)股東損益6717.98萬(wàn)元，超過(guò)歸母凈利潤(rùn)的4479.91萬(wàn)元。

截止2023年6月末，中鐵建少數(shù)股東權(quán)益為121.63億元，占比中鐵建總權(quán)益的28.6%；而期內(nèi)的少數(shù)股東損益占比總利潤(rùn)的60%，二者占比存在31.4個(gè)百分點(diǎn)的剪刀差。

債務(wù)端，截止2023年6月末，中鐵建地產(chǎn)有息債務(wù)余額為939.04億元，較2022年末增長(zhǎng)1.76%，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)達(dá)215億元，占比23%，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。

而期末中鐵建地產(chǎn)持有的貨幣資金為219.78億元，能覆蓋短期債務(wù)，但經(jīng)粗略計(jì)算短債比也僅為1.02。

中鐵建地產(chǎn)期內(nèi)發(fā)行了25億元的公司債，擬全部用于償還有息債務(wù)。

布局方面，截至2023年6月底，中鐵建地產(chǎn)在北京、上海、廣州、天津、成都、杭州、合肥、南寧等45個(gè)城市（含9個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)）布局245個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)有項(xiàng)目總建筑面積約7700萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)面積約6500萬(wàn)平方米。

作為中國(guó)鐵建旗下的重要地產(chǎn)平臺(tái)，中鐵建地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與中國(guó)鐵建緊密關(guān)聯(lián)。截止2023年6月，中鐵建地產(chǎn)的總資產(chǎn)2548.84億元，占比中國(guó)鐵建總資產(chǎn)的15.44%。

2023年上半年，中國(guó)鐵建的經(jīng)營(yíng)狀況可用穩(wěn)定形容。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約5410.6億元，同比基本持平；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約136.49億元，同比微增1.18%。

總體穩(wěn)定之下，期內(nèi)，中國(guó)鐵建地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收為214.11億元，較上年同期基本持平，營(yíng)業(yè)成本同比增長(zhǎng)4.74%至187.72億元，導(dǎo)致業(yè)務(wù)毛利率同比下滑3.86個(gè)百分點(diǎn)。

另外，期內(nèi)中國(guó)鐵建地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用及研發(fā)費(fèi)用均有所上升，其中銷(xiāo)售費(fèi)用為6.22億元，同比增長(zhǎng)13.29%；管理費(fèi)用及研發(fā)費(fèi)用為5.75億元，同比增長(zhǎng)10.56%。毛利率下滑、費(fèi)用支出上升導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)同比下滑42.89%至9.96億元。

不過(guò)從銷(xiāo)售端來(lái)看，中國(guó)鐵建的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)韌性較強(qiáng)。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額533.7億元，同比增長(zhǎng)40.47%，在全國(guó)房企中排名第16位。

前三季度，中國(guó)鐵建拿地金額達(dá)270億元，拿地面積217萬(wàn)平，均位列百?gòu)?qiáng)房企第7位。

剛剛過(guò)去的9月，中國(guó)鐵建及旗下公司在西安、重慶接連摘下3幅地塊，斥資達(dá)34億元。

更早之前，8月份中國(guó)鐵建溢價(jià)14.67%奪得成都天府新區(qū)華陽(yáng)街道地塊；7月份的上海第二批其中供地，中國(guó)鐵建61.48億摘閔行華漕宅地，6月份中國(guó)鐵建12.57億元摘下海曙區(qū)CL-01-05地塊。