9月14日，華發(fā)股份(600325.SH)經(jīng)證監(jiān)會同意注冊，獲批60億元定增，在業(yè)內(nèi)造成強烈反響。26日，華發(fā)股份發(fā)布公告，大股東珠海華發(fā)集團計劃增持公司無限售流通A股股票。

華發(fā)股份公告

這兩則消息，為什么會引發(fā)關(guān)注？

(資料圖片)

因為這是在房企股權(quán)融資政策調(diào)整以來，為數(shù)不多定增獲通過的房企。截至目前，僅有招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等7家A股上市房企的定增計劃獲批準(zhǔn)，涉及募資金額超400億元，堪稱房企的“第一陣營”。

定增預(yù)案獲批，顯示出房企財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，戰(zhàn)略布局精準(zhǔn)，業(yè)績表現(xiàn)良好等雄厚的綜合實力和競爭實力。這次證監(jiān)會同意注冊批復(fù)后，華發(fā)股份定增進展提速，也為房企股權(quán)融資的開展注入了信心。

我們都知道，近四五年來，地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的壓力，房企普遍面臨艱難挑戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年重點房企的短期有息負債對總有息負債的占比約達43%，而且，部分房企披露的受限制現(xiàn)金未包含預(yù)售監(jiān)管資金，行業(yè)真實可動用現(xiàn)金對短債覆蓋情況可能更加嚴(yán)峻。

與此同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-8月，全國商品房銷售面積為7.4億平方米，同比下降7.1%，這個數(shù)據(jù)代表什么？今年前3季度新房銷售面積降至2016年以來同期最低，三季度市場活躍度整體不足。9月新政落地后市場情緒雖然有所回升，但如若仍然無法改變行業(yè)基本面持續(xù)下行的趨勢，房企違約風(fēng)險可能再次蔓延。

而華發(fā)股份呢？從2012年至2022年，銷售額從不足百億到超1200億，復(fù)合增長率超過十倍以上。截止今年8月，華發(fā)股份全口徑銷售額達到898.6億元；權(quán)益口徑也達到了653.8億，行業(yè)排名第13位，繼續(xù)位列頭部梯隊，不出意外，將連續(xù)4年進入千億俱樂部。

在如此嚴(yán)峻的市場情況下，華發(fā)股份靠什么能逆市上揚，殺入“第一陣營”？

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史進程中，很多企業(yè)就遇到了規(guī)模與效益之間的考驗。不同的企業(yè)給出了不同的答案，有的企業(yè)片面追求規(guī)模，把高周轉(zhuǎn)發(fā)揮到極致。這些企業(yè)往往將城市布局鋪得大而全，而由于步子太快和分布太散，導(dǎo)致了企業(yè)根本沒有仔細研究當(dāng)?shù)厥袌鎏攸c和客戶需求。有些企業(yè)則拘泥于小眾化、區(qū)域化市場，專注一些特立獨行的產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格，未能產(chǎn)生廣泛的產(chǎn)品認同，自然企業(yè)規(guī)模遲遲上不去。

而華發(fā)在轉(zhuǎn)型升級過程中，雖然確定了“立足珠海、布局全國”的目標(biāo)，但在規(guī)模和效益之前，華發(fā)始終貫徹的戰(zhàn)略定力只有一個，即穩(wěn)健發(fā)展。

均衡和穩(wěn)健的風(fēng)格，也決定了華發(fā)在選擇城市時，更傾向于市場需求穩(wěn)定和消化人群充裕的一二線高能級城市。

2012年，華發(fā)股份就確立了“珠海為大本營，重點突破一二線核心城市”的城市拓展路線，接連在廣州、上海、武漢等城市擴張版圖。

到了2014年，公司全國化戰(zhàn)略布局已屢見成效，廣州、上海、武漢等一線城市及重點二線成為珠海大本營之后的重要業(yè)績城市。

在廣州中心區(qū)域，華發(fā)股份打造了華發(fā)四季、華發(fā)荔灣匯、華發(fā)江南府、華發(fā)中央公園等4個品質(zhì)項目。在上海，華發(fā)布局了張江華發(fā)四季、華發(fā)公館、華發(fā)華潤靜安府等王牌項目。上海華發(fā)華潤靜安府2016年首開，開盤即售罄。在此后的2018年、2019年，四開四罄，更是連續(xù)兩年以超百億的銷售成績，蟬聯(lián)上海銷售冠軍，創(chuàng)造上海紀(jì)錄。在武漢，華發(fā)則打造了武漢華發(fā)中城薈、華發(fā)外灘薈、華發(fā)中央首府等武漢標(biāo)桿豪宅項目。

廣州華發(fā)中央公園實景圖

上海華發(fā)華潤靜安府實景圖

武漢華發(fā)外灘首府實景圖

這一戰(zhàn)略始終貫徹如一。2020年后，即便面臨著行業(yè)整體低迷的困局，但華發(fā)布局的核心城市卻業(yè)績堅挺，促使華發(fā)股份開始又一輪增長。2020年，華發(fā)股份銷售額首次突破千億大關(guān)，達到1205億元，同比增長30.6%。

從在售項目分布城市看，上海、杭州、南京、成都、武漢、西安、深圳、廣州等城市發(fā)揮了巨大作用。華發(fā)股份在多個城市發(fā)展齊頭并進，降低了單一區(qū)域市場波動帶來的影響，綜合實力進一步增強。

比如在上海，2023年1-7月，華發(fā)股份憑借201.48億元的業(yè)績躍升上海房企權(quán)益銷售金額排行榜TOP2席位，業(yè)績韌性逐漸顯現(xiàn)，說明了公司在上海的深耕得到了市場的充分認可。今年9月，首開即觸發(fā)積分、二開同樣告捷的上海華發(fā)四季河濱第三批次收官加推，去化率比同片區(qū)競品高出4倍。位于上海虹橋的華發(fā)蟠龍四季認籌率高達300% ，此前創(chuàng)下“二開二罄”驕人成績的上海華發(fā)半島華庭項目第三批次加推，認籌率高達410%。

上海華發(fā)四季河濱實景圖

上海華發(fā)蟠龍四季效果圖

上海華發(fā)半島華庭效果圖

其他城市，今年杭州華發(fā)華潤·珹曜云府49天熱銷15.4億，是同板塊競品項目的8倍。成都華發(fā)錦江上院9月第七批次開盤，疊拼去化率領(lǐng)先，高層去化率位列片區(qū)第一。成都華發(fā)新川印已破600組限量凍資登記，籌貨比接近4倍。在深圳，華發(fā)打造了世界面積最大，業(yè)態(tài)涵蓋冰雪世界、住宅、主題酒店、主題商業(yè)等的深圳前海·華發(fā)冰雪世界，其中人才房項目華發(fā)新城一期住宅榮登成交套數(shù)、面積、金額“三冠王”，一期勁銷超50億。

杭州華發(fā)華潤·珹曜云府實景圖

成都華發(fā)錦江上院實景圖

成都華發(fā)新川印實景圖

深圳華發(fā)冰雪世界效果圖

在廣州，華發(fā)深度參與熱門板塊長隆周邊區(qū)域的開發(fā)建設(shè)。此前的華發(fā)越秀·和樾府2022年網(wǎng)簽金額、成交套數(shù)和面積均成為廣州冠軍，全年最終創(chuàng)下160億元的銷售佳績，一騎絕塵。今年華發(fā)參與開發(fā)的廣州長隆萬博悅府認籌超千組，同樣火爆。

在這些高能級城市，華發(fā)的身影從未離開，且更加穩(wěn)健。公司價值觀及長期戰(zhàn)略執(zhí)行度較高，能夠保證管理風(fēng)格和戰(zhàn)略方向平穩(wěn)，保證長期戰(zhàn)略的一致性。

據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，華發(fā)股份通過公開競拍、合作、舊改等方式，斬獲優(yōu)質(zhì)新項目11個，均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線、強二線城市，有效夯實發(fā)展后勁。

截至目前，華發(fā)90%以上的土儲位于一二線城市，公司發(fā)展的底層資產(chǎn)抗風(fēng)險能力強勁。

城市深耕，使得華發(fā)進一步強化其在核心城市的競爭能力。在公司層面，華發(fā)更深入了解當(dāng)?shù)厥袌觯ūO(jiān)管及市場需求，甚至每一塊土地屬性，從而指導(dǎo)其產(chǎn)品開發(fā)和銷售過程。在購房者層面，對于華發(fā)品牌口碑和產(chǎn)品力認識更為直觀，幫助購房者更好決策，也有利于公司項目去化。

眾所周知，由于一線及核心二線城市的核心地段土地供應(yīng)有限，土地屬稀缺資源，一線及核心二線房地產(chǎn)市場長期看好，那也勢必會迎來各路實力房企的競爭，市場尤為激烈。對于稀缺資源的獲取，華發(fā)股份往往能在眾多競爭對手中脫穎而出，體現(xiàn)了兩個令人擊掌稱贊的成功之道：一是對戰(zhàn)略目標(biāo)的堅定與定力，可以撥云見日；二是善于集中優(yōu)勢資源打贏殲滅戰(zhàn)，其背后獨特的堅實“大山”，就是多資源協(xié)同發(fā)展的華發(fā)集團。

回顧2014至2015年這一年，華發(fā)股份在進入上海后，投資累計逾百億，接連拿下位于上海市中心區(qū)域大寧地塊、楊浦地塊、張江地塊，申城進入華發(fā)年。

2014年9月5日，浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊被珠海華發(fā)以23.7億元奪得。

上海華發(fā)張江四季實景圖

在當(dāng)時，華發(fā)在其他一二線核心城市也都有心儀的地塊。但為了拿下上海這塊地，華發(fā)不得不舍棄一些城市的項目，將更多的資源傾斜到上海，確保在上海首次進駐就要“出彩”。

實際上，操作一個一二線城市的大盤，對企業(yè)的考驗是多方面的，包括資金和運營管理等等。但正由于華發(fā)已經(jīng)從單一的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為城全國綜合性企業(yè)，對于大盤的操作更為游刃有余，抵御風(fēng)險的能力更為強勁。大體量的項目，依靠的是“大華發(fā)”強勁的規(guī)劃定位能力、建設(shè)運營能力、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力以及資金平衡能力。

自2012年起，華發(fā)集團大力實施“轉(zhuǎn)型升級、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略和“科技+”戰(zhàn)略，從單一的區(qū)域型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為全國知名的綜合型企業(yè)集團，科技、城市、金融三大集群及六大板塊各項業(yè)務(wù)均呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。

三大產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。科技產(chǎn)業(yè)集群錨定新能源、半導(dǎo)體集成電路、生物醫(yī)藥及大健康三大核心賽道；華發(fā)城市運營板塊累計開發(fā)各類項目超過500個，總投資超3500億元，連續(xù)7年入選“中國產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力十強”；現(xiàn)代服務(wù)會展、酒店、體育等業(yè)務(wù)也蓬勃發(fā)展，為提升珠海城市城市形象作出重要貢獻；華發(fā)金融產(chǎn)業(yè)集群是中國地級市中牌照最齊全的綜合型運營平臺。

為貫徹落實廣東省、珠海市“制造業(yè)當(dāng)家”決策部署，華發(fā)集團還創(chuàng)新性構(gòu)建具有華發(fā)特色的5.0產(chǎn)業(yè)新空間新模式，推動產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新鏈深度融合，讓更多根植性好、創(chuàng)新能力強、成長空間大的企業(yè)脫穎而出、發(fā)展壯大，厚植產(chǎn)業(yè)發(fā)展新優(yōu)勢。

集團業(yè)務(wù)的多元發(fā)展，能夠充分形成協(xié)同發(fā)展合力，為華發(fā)股份的穩(wěn)健發(fā)展和多元化拿地，提供了強有力的支撐。

華冠科技實景圖

珠海華發(fā)國際會展中心實景圖

珠海華發(fā)中演大劇院實景圖

珠海橫琴國際金融中心（IFC）實景圖

珠海高新華發(fā)5.0產(chǎn)業(yè)新空間實景圖

在今年9月20日，由中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會發(fā)布“2023中國企業(yè)500強”榜單，珠海華發(fā)集團躍居第169位。排名較2016年首次登榜躍升315位，排名增幅位列國內(nèi)第一。

在穩(wěn)健戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，華發(fā)股份在一二線城市獲得了更為穩(wěn)固的地位。即使面對房地產(chǎn)行業(yè)的周期性調(diào)整，華發(fā)依舊可以穿越市場迷霧，不偏離自己的戰(zhàn)略路線，保持定力，從而逆勢上揚。

也正因為如此，這些位于一二線核心城市的華發(fā)項目，其背后土地的價值決定了相應(yīng)消費能力的客群，而這種客戶的需求又必定追求高端和高附加值。

基于土地、客戶、產(chǎn)品的三者閉環(huán)，華發(fā)一直推行精品戰(zhàn)略，著力于產(chǎn)品力的提升，持續(xù)增強產(chǎn)品研發(fā)能力和創(chuàng)新水平。

華發(fā)股份于2015年就開創(chuàng)性地提出了新一代“優(yōu)+生活”人居戰(zhàn)略，全面優(yōu)化提升產(chǎn)品服務(wù)體系，打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。

而今年，華發(fā)股份則全面以“產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力”為核心，深挖“運營力、成本力”，提升“交付力、銷售力”，最終形成七重合力，賦能公司高質(zhì)量發(fā)展。

公司一直將產(chǎn)品品質(zhì)視為發(fā)展重心，依托“七力”不斷精研革新，并以“產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力”為基石，持續(xù)完善產(chǎn)品體系，于今年4月推出全新的優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0版本，以“三力十二優(yōu)”價值底盤為內(nèi)核，構(gòu)建“七大質(zhì)美生活場景”，升級打造時代精品人居，并在上海、珠海等地做了一系列的住宅產(chǎn)品提升。

今年以來，華發(fā)股份獲得多項產(chǎn)品類獎項，如位于粵港澳核心區(qū)位的珠海華發(fā)山莊一期榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)最高榮譽廣廈獎；上海華發(fā)半島華庭入選克而瑞2023上半年“全國十大品質(zhì)作品”；珠海華發(fā)琴澳新城獲評“2023年明星大盤項目”。華發(fā)累計獲得省級以上獎項200項，其中國際和國家級大獎80余項。

附加值體現(xiàn)在配套和服務(wù)上。

旗艦式購物中心華發(fā)商都，往往成為區(qū)域性商業(yè)地標(biāo)；華發(fā)還確定社區(qū)配套原則：社區(qū)商業(yè)隨小區(qū)交付之時確保同步開業(yè)，以3+2菜單構(gòu)筑豐富業(yè)態(tài)——”三大必選“零售、餐飲、生活服務(wù)”和兩大優(yōu)選“閱·潮書店、奧特美會所”。教育注重引入優(yōu)質(zhì)教育，打造“家門口”的高品質(zhì)教育。全優(yōu)配套打造全齡段、一站式生活,有效滿足業(yè)主的多種需求。

珠海南屏華發(fā)商都實景圖

珠海華發(fā)琴澳新城奧特美實景圖

閱潮紹興旗艦店實景圖

昆明華發(fā)書香云海云大附中西山學(xué)校實景圖

服務(wù)力上，公司多重考量業(yè)主對物業(yè)的需求，提供全方位的優(yōu)+服務(wù)，華發(fā)物業(yè)榮獲“2023中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”“2023年物業(yè)成長性品牌企業(yè)”“2023中國國有物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”“2023中國物業(yè)服務(wù)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)”等殊榮，廣受業(yè)主好評。

華發(fā)股份的品牌聲勢也隨著“七力”提升而上漲。在9月14日中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會上，華發(fā)股份以350億元獲評全國品牌價值榜單第六位。

在高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，華發(fā)股份始終將一二線核心城市布局與經(jīng)營穩(wěn)健、安全并列作為重中之重。依托轉(zhuǎn)型升級后的“大華發(fā)”多板塊資源，以及龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，助力華發(fā)建立資產(chǎn)端的壁壘，集中拳頭力量出擊。而在此基礎(chǔ)上，公司始終堅持做中高端、高品質(zhì)的產(chǎn)品，不遺余力提升產(chǎn)品力以滿足客戶需求。