9月22日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年8月月報。

核心觀點

【資料圖】

新房： 8 月成交同環(huán)比降幅均收窄，累計同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。 8 月 40 城新房成交面積環(huán)比-1.1%，同比-29.4%，同比降幅較上月收窄 3.2pct。 1-8月累計同比-1.6%，增幅較上月下降 4.1pct。 3月“小陽春”后已經(jīng)迎來四個月同比增速連續(xù)下跌，不過 8月新房成交同環(huán)比跌幅有收窄趨勢，市場逐步筑底企穩(wěn)。

8 月一線城市跌幅大于二三四線城市，不過從累計同比看，仍有 6.4%的正增長。 1）一線城市 8 月新房成交面積環(huán)比-17.5%，同比-34.4%，同比降幅較上月擴(kuò)大 16pct； 1-8 月累計同比仍有 6.4%的增長。上海、北京、廣州、深圳新房成交環(huán)比分別下降 15%、 22%、 12%、 28%，同比分別下降 36%、 23%、 40%、 30%，市場均承壓。其中，北京受限于供應(yīng)；上海 8 月供應(yīng)回升并未帶動成交如期放量，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，南匯、金山等外圍邊緣區(qū)域占比上升， 同時成交熱度轉(zhuǎn)降。 因 8 月一線城市市場顯著承壓，具備了月末陸續(xù)出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的基礎(chǔ)。 2）二線城市 8 月新房成交面積環(huán)比+5.0%，同比-26.8%，同比降幅較上月收窄 11.8pct， 1-8 月累計同比-6.7%。除福州外，中銀證券跟蹤的所有二線城市同比均下滑，多數(shù)城市處于成交低點，需求略顯疲態(tài)，僅武漢、青島、蘇州、福州、寧波環(huán)比正增長。 3）三四線城市 8 月新房成交面積環(huán)比+2.8%，同比-29.2%，同比降幅較上月收窄 6.0pct， 1-8 月累計同比+2.8%。三四線城市分化明顯，金華、溫州同環(huán)比正增長，其余城市同比均出現(xiàn)不同幅度的下跌。

二手房： 8 月二手房成交環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。 8 月 18 城二手房成交面積環(huán)比+4.2%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比-8.3%，同比降幅較上月縮小 5.3pct。 1-8 月累計同比+25.6%，增幅較上個月下降 5.8pct。 8 月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為 7.9%、 2.6%、 5.1%，同比增速分別為-16.2%、 -11.5%、 14.1%，一線城市同比降幅較上月擴(kuò)大 1.4pct，二、三四線城市同比增速較上月分別提升 7.1、 13.3pct；累計同比增速分別為 13.3%、 32.6%、 30.5%?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地或?qū)⒋龠M(jìn)置換需求的釋放，同步先帶動二手房交易，疊加傳統(tǒng)“金九”銷售旺季到來，中銀證券預(yù)計 9 月二手房成交有望企穩(wěn)回升。 從具體城市來看，二手房市場整體仍是跌多漲少。前期熱度較高的北京、廈門、南京、蘇州等城市成交同比跌幅超 10%，市場還處在調(diào)整期。杭州降幅明顯收窄至 6%，市場逐漸顯現(xiàn)筑底企穩(wěn)之勢。深圳、南寧、韶關(guān)、金華成交同環(huán)比均有所回升。

庫存與去化： 8月整體庫存環(huán)比略有下降，去化環(huán)比上升。 截至 8月底 12城新房住宅庫存面積為 1.20億平，環(huán)比下降 0.1%，同比下降 3.0%；整體去化周期為 13.3 個月， 環(huán)比上升 0.3 個月，同比下降 0.7 個月。 具體來看， 8 成的城市去化周期環(huán)比拉長，僅上海、杭州去化周期在 12個月內(nèi)。

開盤去化率： 重點城市開盤去化率低位持穩(wěn)，杭州、蘇州、寧波等城市改善盤拉動熱度回升。重點城市 8 月平均開盤去化率為33%，較上月微增 1 個百分點，低位持穩(wěn)。 因 8 月正處于中央到地方利好政策落地觀望期，多數(shù)城市來訪量或持平上月或穩(wěn)中微增，但是轉(zhuǎn)化率尚無明顯改觀，客戶觀望情緒持續(xù)加劇。 8 月北京、上海、杭州、蘇州、寧波等迎來了改善盤的集中供應(yīng)，整體去化率穩(wěn)中有增；青島、武漢等單月均有 10 個樓盤以上首開或加推， 依托于較大的折扣力度，整體去化率低位回升，不過仍低于25%。另有部分弱二線和三四線城市延續(xù)低位徘徊，如重慶、鄭州、廈門、無錫、常州等，去化表現(xiàn)依舊不佳。

土地市場： 8月全國（300城）成交土地規(guī)劃總建筑面積為 1.2億平，環(huán)比下降 29.3%，同比下降 59.2%，同比降幅較 7月擴(kuò)大了13.8pct。 雖然北京、上海、深圳、杭州、成都等多個城市進(jìn)行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影響， 8月全國土地市場成交規(guī)模仍在低位。 本月全國住宅類用地平均溢價率為 3.92%，環(huán)比-1.7pct，同比-0.4pct，土地溢價率連續(xù)兩個月下行。從累計來看， 1-8月全國住宅類用地土地成交建面同比下降 32.1%；成交總價同比下降26.8%； 溢價率 5.8%，同比提升 1.7pct。

房企： 1）銷售： 百強(qiáng)房企單月與累計銷售同比降幅均擴(kuò)大。 百強(qiáng)房企 8 月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售額 2540 億元，同比下降41%（前值： -38%）； 1-8 月累計實現(xiàn)權(quán)益口徑銷售額 2.97 萬億元，同比-10%（前值： -5%）。 TOP20 房企中， 1-8 月累計銷售額同比增長較快的有：越秀（60%）、華發(fā)（39%）、建發(fā)（31%）、招蛇（24%）、濱江（22%）、華潤（22%）、 中海（17%） 。 2）拿地： 8 月核心城市土拍帶動下，百強(qiáng)房企拿地量與拿地強(qiáng)度同比提升，但從規(guī)模來看仍處于低位。 百強(qiáng)房企 8 月單月全口徑拿地金額 1634 億元，同比+60%，拿地強(qiáng)度從 7 月的 47%下降至 45%，同比提升 28pct。 1-8 月百強(qiáng)房企全口徑拿地金額 9619 億元，同比-13%，降幅較上月收窄了 6.7pct，拿地強(qiáng)度同比下降 0.8pct至 23%。累計拿地金額排名靠前的有：華潤（拿地金額 745 億元，拿地強(qiáng)度 36%）、保利（668 億元， 22%）、萬科（616 億元， 25%）、建發(fā)（578 億元， 49%）、綠城（572 億元， 49%）、濱江（441 億元， 39%）、中海（411 億元，19%）、招蛇（367 億元， 18%）、越秀（320 億元， 31%），均為央國企或區(qū)域深耕型的優(yōu)質(zhì)民企。 中銀證券認(rèn)為，隨著上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的補(bǔ)充，若“金九銀十”銷售無明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，拿地房企依舊是央國企占主導(dǎo)，民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢。 3）融資： 房企單月融資規(guī)模同比雖回升，但仍處于較低水平；融資成本持續(xù)下行。 8 月行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、 ABS 發(fā)行規(guī)模 697 億元，同比+22%，環(huán)比-10%，平均發(fā)行利率 3.35%，同比-0.27pct，環(huán)比-0.11pct。 1-8 月累計發(fā)行 5332 億元，同比-14%。主流房企中 8 月招蛇、金融街、 美的發(fā)行國內(nèi)債券規(guī)模較大。 今年年內(nèi)國內(nèi)外債券到期小高峰已過。 2023 年 9-12 月仍有國內(nèi)外債券合計 2607 億元待到期償還， 9、 10、 11、12 月到期規(guī)模分別為 735、 762、 574、 536 億元。具體來看, 9 月華發(fā)、佳兆業(yè)、鐵建、碧桂園、金融街到期規(guī)模較大，均超 30 億元。 根據(jù)中銀證券對主流房企的債務(wù)到期壓力測試， 金地、碧桂園、融創(chuàng)、保利、中海、萬科 2023 年 9 月-2024年年末債務(wù)到期規(guī)模超過 200 億元。其中 2024 年單月到期規(guī)模超過 50 億元的有：碧桂園 2024 年 1 月；融創(chuàng) 2023 年10 月、 2024 年 4 月；金地 2024 年 3 月；遠(yuǎn)洋 2024 年 7 月；綠地 2024 年 6 月；華發(fā) 2023 年 9 月；保利 2024 年 3 月；中海 2024 年 5 月；華潤 2024 年 2 月。從當(dāng)月債務(wù)到期規(guī)模/月均流入來看，除融創(chuàng)和遠(yuǎn)洋外，其余主流房企月均權(quán)益銷售額與月均融資額均能完全覆蓋當(dāng)月到期債務(wù)。整體而言， 央國企債務(wù)到期壓力明顯小于民企和混合所有制房企。

中央政策： 中央多項重磅利好出臺，居民加杠桿空間被進(jìn)一步打開。 1） 降低存量首套住房貸款利率。 中銀證券認(rèn)為， 有助于減少居民每月的利息支出節(jié)流，一定程度上促進(jìn)消費和投資； 同時或能有效減少提前還貸、 違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量房貸的情況。 2）統(tǒng)一下調(diào)二套房貸利率下限。 此次政策將二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限LPR+60BP 調(diào)整為不低于+20BP。 根據(jù)最新 5 年期以上 LPR 報價，首套房貸利率最低可到 4.0%（部分房價疲軟的城市可突破 4.0%）， 二套房貸利率下限調(diào)整為 4.4%，進(jìn)一步打開了房貸利率下調(diào)空間，帶動實際房貸利率持續(xù)下降。中銀證券認(rèn)為，一線城市或?qū)⑹紫认抡{(diào)房貸利率加點數(shù)，打開房貸利率下行空間，預(yù)計房貸利率政策總體上會朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn)。 3） 統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。 此前各地購買商品住宅的首付比例下限非限購區(qū)分別為首套 20%、二套 30%，限購區(qū)域下限為首套 30%、二套 40%。本次監(jiān)管部門統(tǒng)一下調(diào)商貸首付比例下限，不再區(qū)分限購和非限購區(qū)域，進(jìn)一步降低了購房門檻。 中銀證券判斷，二線城市大概率將首付比例調(diào)整全國統(tǒng)一的下限水平，一線城市二套房首付比例或更可能優(yōu)先調(diào)整。

地方政策： 一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，京滬政策力度超出預(yù)期。 從政策影響上看， 1）直接利好外地有過貸款記錄但本地?zé)o房家庭、本地賣一買一的置換家庭。不過購房資格理論上沒有增加，政策有效降低了部分有購房資格的人的購房門檻，也符合“房住不炒”的政策方向。 2）政策信號意義重大，有效帶動市場預(yù)期和信心的修復(fù)，激活樓市活躍度。 3）一線城市的調(diào)整還有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義， 武漢、中山、惠州、廈門、東莞、江蘇省、成都、鄂州、沈陽、杭州、珠海、合肥等超過十個省市也在一周內(nèi)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。 中銀證券認(rèn)為，短期二三線城市將加速跟進(jìn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”或基本在全國范圍內(nèi)的城市全面放開。從政策效果來看， 1）新房市場： “認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北京、廣州、深圳新房成交均有所回升。 其中北京是回升最明顯、也是最快回升的城市， 9 月 1 日-17 日北京新房日均認(rèn)購量高出 8 月日均認(rèn)購量 32%。 9 月 1 日-17 日廣州新房日均成交量高出 8 月日均成交量 12%。 2）二手房市場： 從掛牌量來看， 9 月初二手房掛牌量出現(xiàn)回升，尤其是一線城市第 35 周（8 月 28 日-9 月 3 日）二手房出售掛牌量指數(shù)環(huán)比上周提升了 59%，或是因為部分考慮賣一買一的置換群體集中掛牌，掛牌價則無明顯變動。從成交量來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北京二手房成交均明顯回升， 9 月 1-17 日的日均成交量較 8 月日均成交量提升了 12%。不過由于備案數(shù)據(jù)較真實成交數(shù)據(jù)有所延遲，因此存在政策效果尚未在官方成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)的情形。 中銀證券預(yù)期 9 月底 10 月初整體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)或有明顯起色。 當(dāng)前市場進(jìn)入“金九銀十”，中銀證券預(yù)計此輪政策能階段性拉動部分置換需求的釋放，短期一線和重點二線城市房地產(chǎn)市場有所回暖。但基于當(dāng)前居民購買力不足的事實，后續(xù)核心城市的帶動效應(yīng)和銷售積極性的持續(xù)程度仍待觀察。

投資建議

近期中央與核心城市政策密集落地， 4 個一線城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廣州調(diào)整首付比例下限和房貸利率下限、放松限購、降低增值稅免征年限，多個二線城市放松限購措施。當(dāng)前市場正值傳統(tǒng)銷售旺季，中銀證券預(yù)計此輪政策能階段性拉動部分置換需求的釋放，短期一線和重點二線城市房地產(chǎn)市場有所回暖。但后續(xù)核心城市的帶動效應(yīng)、銷售積極性的持續(xù)程度、以及全國銷售的復(fù)蘇仍待觀察?，F(xiàn)階段中銀證券建議關(guān)注兩條主線： 1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的 beta 行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標(biāo)的： 招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)； 底部回升、彈性較大的公司： 金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)； 2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企： 中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。

風(fēng)險提示：

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。