01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)

2023年8月1日-8月15日，深圳市新房住宅共成交1125套，二手房住宅共成交1159套，日成交量見圖示。

(資料圖片僅供參考)

02 一線市場(chǎng)分析

和上個(gè)月相比，8月的二手房成交依舊低迷。8月已過半，二手房網(wǎng)簽也只有1000套出頭，若按照這樣的態(tài)勢(shì)延續(xù)，本月的二手房成交最多2000套出頭。

一線市場(chǎng)方面，深圳樓市，經(jīng)歷了史上最煎熬的一段時(shí)間。7.24-7.31，各部門對(duì)于樓市紛紛做出積極表態(tài)。不過，截止今日，關(guān)于“降首付、降利率、減稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸、放開限購”相關(guān)細(xì)則，仍未在深圳出臺(tái)。

市場(chǎng)不確定期，購房者觀望情緒更加濃厚，看上的好房想買又不敢買，都想等著首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸等等利好舉措落地、根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)再?zèng)Q定何時(shí)進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)都是買漲不買跌。

而這也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)再次跌價(jià)。

譬如，上周成交的一套諾德國際48平2房，成交首次跌破500萬，相比最近一套同戶型成交，再次下跌50萬左右。

上周金泓凱旋城一期，成交一套128平4房，成交價(jià)1130萬，加上所有稅費(fèi)，總額也就1200萬左右，相比最近一套成交，下跌至少100萬。今年2月，金泓凱旋城一期126平同戶型成交價(jià)1318萬。

當(dāng)然，跌價(jià)的不止這些。南山寶安部分核心樓盤仍在跌，最高跌幅近200萬左右。

03 深圳灣豪宅暴跌39%，有錢人的資產(chǎn)大縮水

深圳灣的成交，一直被認(rèn)作為深圳豪宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，然而，近一年來，這里的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻讓人觸目驚心。

上周成交一套君匯新天201平4房，成交價(jià)跌至2750萬左右，相比高峰期成交，跌幅高達(dá)39%。2021年年初，君匯新天201平成交價(jià)高達(dá)4500萬左右。

截圖來源：小鹿系統(tǒng)

當(dāng)然，上周成交的這套樓層低，是導(dǎo)致成交近乎腰斬的直接原因之一。但不可否認(rèn)的是，深圳灣200平以上豪宅大平層的確在大跌。

這套房子，是深圳灣首套價(jià)格跌回2019年的200平以上豪宅大平層。君匯新天201平成交單價(jià)跌至13.7萬/平，而在2020年，君匯新天的成交單價(jià)就已經(jīng)穩(wěn)定在14萬以上了。

房子在去年6月份放盤，業(yè)主當(dāng)時(shí)心態(tài)很高、報(bào)價(jià)5000萬，看著不景氣的二手房成交市場(chǎng)，去年9月業(yè)主選擇了暫時(shí)撤盤。等了將近一年，等來了調(diào)控的放松，卻遲遲沒有等來成交價(jià)上漲。雙證合一后，單證大平層價(jià)格不漲反跌。

我們了解到，業(yè)主在今年已經(jīng)看好了房子，急需賣掉這套房騰出購房名額。

7月份，業(yè)主重新掛盤，初始掛盤價(jià)為3150萬，掛盤一個(gè)月后未能順利賣掉。8月，這套房經(jīng)過多次調(diào)價(jià)，最終在8月12日，價(jià)格跌至2750萬后，當(dāng)天晚上就被市場(chǎng)秒殺。

雖然沒有虧本，但一度被視為硬通貨的豪宅，成交價(jià)現(xiàn)在卻近乎腰斬，估計(jì)也讓很多深圳灣業(yè)主徹夜難眠。

其實(shí)，如君匯新天這樣的豪宅，成交價(jià)腰斬的局面并不是今天才出現(xiàn)。

從今年4月份開始，伴隨著成交量的縮減，深圳灣各豪宅小區(qū)、大中小戶型都有“陰跌”的情況出現(xiàn)。

恒裕濱城二期，174平4+1房，中高樓層，5月底時(shí)成交價(jià)為4930萬。這套是近3年來，首套跌破5000萬的房源，而且樓層戶型都不差。當(dāng)天價(jià)格下調(diào)后，隔天就被成交了。

緊接著，6月中旬，陽光海濱133平4房，中高層，成交價(jià)跌至2280萬，相比高峰期成交價(jià)，跌幅超1000萬。

7月初，鴻威海怡灣142平4房，中間樓層，成交價(jià)跌至2680萬，相比高峰期，跌幅同樣超1100萬。

不僅如此，雙證合一后，深圳灣單證和雙證戶型擁有了同等的價(jià)值，深圳灣的單證平層的稀缺性價(jià)值慢慢被稀釋，這也在沖擊著深圳灣豪宅的價(jià)格。

高峰期總價(jià)達(dá)3500萬以上的深圳灣板式通透大四房豪宅，現(xiàn)在2500萬以內(nèi)也有很大機(jī)會(huì)買到。

上周我們也為大家重新盤點(diǎn)了深圳灣2500萬板式大四房，感興趣的朋友可以點(diǎn)擊攻略查看。

深圳豪宅，一直是有錢人資產(chǎn)的避風(fēng)港。

接下來，深圳灣各價(jià)格段的成交，大概率是以最近的這些成交價(jià)作為錨點(diǎn)。對(duì)于深圳灣2000-3000萬價(jià)格段的豪宅，選擇變多，房齡較老、樓層低，戶型一般的，會(huì)最先受到?jīng)_擊。

客觀來說，現(xiàn)在在賣的房子相比于2020年前的價(jià)格，算上通貨膨脹，以及目前新房的價(jià)格，深圳的很多房子，不論普通住宅還是豪宅，價(jià)格都還是很合理的。一些剛需住宅，月供與租金快接近了。

拋開國際環(huán)境等不可確定因素，深圳灣這些豪宅區(qū)域的房子，這個(gè)階段或許是最好的時(shí)候。豪宅區(qū)域的新房限價(jià)，后續(xù)可變性還是很多的，不排除，新房的限價(jià)往后會(huì)被解除。這個(gè)階段的豪宅，戶型有得選，價(jià)格有得談。