政策環(huán)境

(資料圖片)

房貸利率

2月20日，央行公布了最新的LPR報(bào)價(jià)利率，繼續(xù)維持不變，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。深圳首套房和二套房的房貸執(zhí)行利率分別加點(diǎn)30BPs和60BPs為4.60%和4.90%。

土地市場(chǎng)篇

2月份，深圳土地市場(chǎng)共計(jì)3宗土地成功出讓?zhuān)垗徠胶?宗、南山粵海1宗。其中，來(lái)自龍崗平湖的宗地分別為新型產(chǎn)業(yè)用地和普通工業(yè)用地，來(lái)自南山粵海的為公共加油加氣站用地，合計(jì)出讓土地面積130900.69㎡，吸金30.0381億元。（詳見(jiàn)表2）

住宅市場(chǎng)篇

一手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)

供應(yīng)

2月深圳新房供應(yīng)暫未放量，環(huán)比繼續(xù)下跌，全市僅5個(gè)商品房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，共計(jì)批售2115套/20.98萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌2.5%。其中，有4個(gè)項(xiàng)目含住宅產(chǎn)品，住宅總獲批量為1544套/17.18萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌14.6%。

全市需求

2月份，全市一手住宅共計(jì)備案2041套，環(huán)比上漲25.4%，同比上漲4.2%；總備案面積22.14萬(wàn)㎡。一手住宅成交均價(jià)5.31萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲1.5%，同比下跌3.6%。圖 4：深圳新建商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖(單位：套、萬(wàn)元/㎡2月份新房市場(chǎng)新增供應(yīng)量及庫(kù)存量環(huán)比均有所下跌，加之新房市場(chǎng)回暖成交量上漲，一手住宅去化周期有所縮短。據(jù)房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截止2月底，深圳一手住宅庫(kù)存面積為38.75萬(wàn)㎡，共計(jì)38299套，環(huán)比下跌4.6%。按照過(guò)去12個(gè)月的平均成交套數(shù)推算，2月份深圳一手住宅的去化周期為14.1個(gè)月，較1月份減少0.7個(gè)月。

區(qū)域需求

從分區(qū)來(lái)看，受市場(chǎng)回暖及環(huán)比基數(shù)結(jié)構(gòu)性走低的影響，2月份大部分區(qū)域的備案量均走高，僅鹽田、光明、龍崗3區(qū)備案量環(huán)比下跌，跌幅最大的為鹽田區(qū)，僅為11.5%；坪山區(qū)備案量環(huán)比持平；剩下的羅湖、福田、南山、寶安、龍華、大鵬新區(qū)6區(qū)備案量環(huán)比均上漲，漲幅最高的為福田區(qū)為717.4%。

從備案量絕對(duì)值來(lái)看，寶安、龍崗、龍華三區(qū)位列前三甲，分別備案460套、363套、305套。從區(qū)域均價(jià)變幅來(lái)看，并未像備案量一樣上漲居多，僅南山、光明、龍崗和坪山4區(qū)環(huán)比上漲，漲幅最高的為南山區(qū)，由于高價(jià)位物業(yè)備案量減少而基數(shù)低，導(dǎo)致環(huán)比上漲28.4%。

其他各區(qū)成交均價(jià)環(huán)比均下跌，其中跌幅最高的為寶安區(qū)11.7%；最低的為鹽田區(qū)，環(huán)比下跌0.8%。從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，2月份南山區(qū)以10.7萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)重回第一的位置；其次為福田區(qū)，2月份成交均價(jià)為10萬(wàn)元/㎡；成交均價(jià)最低的仍為大鵬新區(qū)，2月份均價(jià)為3.0萬(wàn)元/㎡。

從分區(qū)去化周期來(lái)看，以下降為主，2月份僅南山、坪山、光明3區(qū)去化周期有所加長(zhǎng)，其中上升最為明顯的為坪山區(qū)，去化周期從1月份的27個(gè)月上升至30.6個(gè)月。

剩下的羅湖、福田、鹽田、寶安、龍崗、龍華、大鵬和深汕8區(qū)，2月份去化周期均有所縮短，其中縮短最明顯的為福田區(qū)，由1月份的13.4個(gè)月下降至9.1月。但就去化周期本身來(lái)看，2月份去化周期最短的仍為南山區(qū)6.1個(gè)月，最長(zhǎng)的仍為大鵬新區(qū)67.2個(gè)月。

圖 7：2 月深圳各區(qū)新建商品住宅去化周期（月）從2月份一手住宅成交Top10來(lái)看，成交靠前的新房項(xiàng)目主要集中在寶安（2個(gè)）、龍崗（2個(gè)）、光明（2個(gè)），此外福田、南山、龍華和深汕合作區(qū)各1個(gè)。

其中，2月份成交排名第一的是位于寶安沙井的萬(wàn)豐海岸城瀚府，共計(jì)成交161套、成交面積17480.18㎡；其次為福田中心區(qū)的佳兆業(yè)佳園，共計(jì)成交107套、成交面積16299.1㎡。

二手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)

全市

2月份，深圳二手住宅市場(chǎng)回暖成交量走高，達(dá)近18個(gè)月以來(lái)新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份全市共計(jì)備案2509套，環(huán)比上漲80.4%，同比上漲187.7%；總備案面積23.55萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲78.9%。深圳二手商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖（單位：套）

區(qū)域

2月份，深圳全市各區(qū)二手住宅備案量環(huán)比均上漲，其中大鵬新區(qū)由于基數(shù)低漲幅最高，環(huán)比上漲300%；漲幅最低的為光明區(qū)，環(huán)比上漲8.7%。從備案量來(lái)看，龍崗區(qū)備案量環(huán)比上漲98.6%，以568套的水平排在首位；緊隨其后的為福田、南山2區(qū)，分別備案492套、474套。圖 9：2 月份深圳各區(qū)二手住宅成交情況（單位：套、萬(wàn)元/㎡）從業(yè)主報(bào)價(jià)的情況來(lái)看，2月份隨著市場(chǎng)行情的回暖，業(yè)主信心繼續(xù)回升，2月份上調(diào)報(bào)價(jià)的業(yè)主占比由1月份的7.3%上調(diào)至21.5%。

2月份，二手住宅樓盤(pán)備案量TOP10中，福田、龍崗最多各3個(gè)，此外，南山2個(gè)，羅湖、龍華各1個(gè)。成交TOP10中前三均來(lái)自福田區(qū)，福田香蜜湖片區(qū)的僑香村繼續(xù)以17套/1592.52㎡的成交量位列榜首。從套均面積來(lái)看，以80-120㎡的3房為主共有6個(gè)；套均面積在80㎡以下的有3套，套均面積在120㎡以上僅1套。

租賃市場(chǎng)

2月份美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍(lán)籌住宅租金指數(shù)值為232.62，對(duì)應(yīng)的租金水平為84.1元/㎡.月，環(huán)比微跌0.1%，同比下跌4.7%。圖 12：2 月深圳住宅租金水平（單位：元/㎡·月）分區(qū)域來(lái)看，2月份租金水平僅福田區(qū)環(huán)比上漲，漲幅1.14%。其他各區(qū)租金水平均下跌，其中跌幅最高的為南山區(qū)，環(huán)比下跌1.23%；跌幅最低的為鹽田區(qū)，環(huán)比下跌0.12%。從租金水平來(lái)看，福田區(qū)租金水平仍為全市最高，為110.68元/㎡.月；其次為南山區(qū)，租金水平為107.86元/㎡.月；租金水平最低的為龍崗區(qū)，為47.13元/㎡.月。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)篇

一手市場(chǎng)

新增供應(yīng)

2月，深圳寫(xiě)字樓供應(yīng)31456.36㎡，環(huán)比下滑55.4%，開(kāi)年以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月供應(yīng)下滑。圖 16：一手寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積（單位：㎡）

市場(chǎng)成交

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2月份深圳一手寫(xiě)字樓成交61套，環(huán)比下降21.8%；成交面積為9240.19㎡，環(huán)比下降11.7%；平均價(jià)格為55863元/㎡，環(huán)比上漲17.6%。

分區(qū)域來(lái)看，2月，南山以3719.61㎡成交占據(jù)榜首，占比40.5%；羅湖、鹽田和福田分別占比23.8%、15.8%和13.8%；寶安占比較低，為6.4%；其他區(qū)域無(wú)成交。圖 18：各區(qū)一手寫(xiě)字樓成交面積占比圖

熱點(diǎn)物業(yè)成交明細(xì)

2月，南山的臻林天匯大廈占據(jù)排行榜首位，位列第二的是羅湖的京基水貝城市廣場(chǎng)，鹽田的佳兆業(yè)御璟佳園廣場(chǎng)位列第三。

二手市場(chǎng)

市場(chǎng)成交

2月，二手寫(xiě)字樓成交81套，成交面積9763.64㎡，面積環(huán)比上漲187.8%，同比上漲452.0%，成交高位回升。分區(qū)域來(lái)看，2月，福田依然占居全市首位，占比持續(xù)小幅上漲，為47.1%；南山排名第二，占比19.5%；羅湖第三，占比10.2%。

寫(xiě)字樓藍(lán)籌樓價(jià)指數(shù)

2月，美聯(lián)物業(yè)（深圳）寫(xiě)字樓藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)為241.36，樣本的成交均價(jià)為44721元/㎡，環(huán)比上漲0.42%，同比上漲0.09%，較2007年基期上漲141.36%。2月，藍(lán)籌租金指數(shù)為161.90，樣本的平均租金為169元/㎡.月，環(huán)比上漲1.20%，同比上漲5.17%，較2007年基期上漲61.90%。租金回報(bào)率報(bào)4.53%，走勢(shì)穩(wěn)步上升。

商業(yè)市場(chǎng)篇

一手市場(chǎng)

新增供應(yīng)

2月，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)有所恢復(fù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月深圳有4個(gè)新盤(pán)取得預(yù)售許可，整體新增供應(yīng)套數(shù)107套，環(huán)比下降21.3%；新增面積6564.75㎡，環(huán)比下降85.4%。

市場(chǎng)成交

2月，深圳一手商業(yè)成交面積為25806.83㎡，環(huán)比下降58.5%；成交均價(jià)為74719元/㎡，環(huán)比上漲38.8%。分區(qū)域來(lái)看，2月，福田以9725.10㎡的成交面積排名第一，占全市份額的39.2%；龍崗排名第二，成交4850.46㎡，占比19.6%；南山和羅湖分別位居三、四名，分別占比17.4%和12.8%；其他各區(qū)則占比較低。圖 26：各區(qū)一手商業(yè)成交面積占比圖

熱點(diǎn)物業(yè)成交明細(xì)

2月，福田的恒大珺睿大廈成交表現(xiàn)最好，其次是龍崗的御景薈都和南山的太子灣瑞璽大廈，成交面積均在3000㎡以上。

二手市場(chǎng)

市場(chǎng)成交

2月，二手商業(yè)的成交面積為14991.16㎡，環(huán)比下降50.1%，同比上漲15.3%，成交量高位回落。分區(qū)域來(lái)看，2月，寶安以4533.91㎡的成交面積排名第一，占全市份額的30.2%；南山排名第二，成交2868.13㎡，占比19.1%；福田成交2802.90㎡位列第三，占比18.7%；隨后是龍崗和龍華，分別占比14.2%和8.3%，其他各區(qū)則占比較低。

商鋪藍(lán)籌樓價(jià)指數(shù)

2月，美聯(lián)物業(yè)（深圳）二手商鋪藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)為179.14，錄得樣本均價(jià)為153963元/㎡，環(huán)比上漲0.14%，較2010年基期上漲79.14%。同期美聯(lián)物業(yè)二手商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)為159.26，錄得樣本的平均租金為1141元/㎡，環(huán)比上漲0.30%，較2010年基期上漲59.26%。二手商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率為8.89%，微漲。

熱點(diǎn)商圈市況

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心對(duì)深圳各大熱點(diǎn)商圈監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2月各商圈租金整體走勢(shì)持續(xù)回升，但幅度有所減緩，整體均租升至1141元/㎡.月。圖 32：各熱點(diǎn)商圈租金情況對(duì)比（單位：元/㎡.月）

備注：從2014年7月起，我們將以美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取深圳各大熱點(diǎn)商圈中的優(yōu)質(zhì)商鋪（購(gòu)物中心首層、商業(yè)街街鋪等）作為重點(diǎn)研究對(duì)象，對(duì)深圳二手商鋪藍(lán)籌樓價(jià)做出調(diào)整，而現(xiàn)今藍(lán)籌樓價(jià)也代表了全市優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)的高位水準(zhǔn)。