今年2月份是深圳自推出二手房指導價以來，二手市場成績最亮眼的一個月。

原以為在可售型人才房的沖擊下，二手房成交高峰可能是曇花一現(xiàn)，但事實并非如此。

(資料圖片)

根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2023年第9周（2月27日-2月5日），全市共錄得二手房網簽量1128套，環(huán)比增長2.8%，雖然增幅有所減緩，但是單周成交量自春節(jié)周以來已經出現(xiàn)連續(xù)5周上漲。

從數(shù)據(jù)可以直觀看出，可售型人才房的集中入市對二手房市場幾乎可以說是沒影響。

根據(jù)不少中介行透露，2月底以來，客戶的看二手房的意愿逐漸增強，帶看量成交量也明顯提升。

那么究竟大家都在買哪個區(qū)的二手房，哪些類型的二手房更受歡迎？

傳統(tǒng)關內成二手交易主力龍崗“以價換量”搶灘市場

據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房2月共過戶2509套，環(huán)比增長80%，創(chuàng)2021年7月以來新高，二手成交量久違地超過新房。

區(qū)域成交方面，2月深圳過戶量最高的是龍崗區(qū)，其次是福田區(qū)及南山區(qū)，傳統(tǒng)關內區(qū)域的成交量占全市總成交量的55%，可見核心區(qū)仍是二手房交易的主力。

二手房掛牌價方面，全市掛牌均價環(huán)比止跌微漲0.34%，同時掛牌均價環(huán)比微漲的片區(qū)數(shù)量較1月有所增加，可見2月部分業(yè)主心態(tài)走高，報價上調。

當然，環(huán)觀全市來看，還是有不少片區(qū)報價是下跌的，尤其是龍崗區(qū)，幾乎所有片區(qū)掛牌價均有所下調，可見龍崗區(qū)二手房出現(xiàn)“以價換量”的現(xiàn)象，多以筍盤交易為主。

剛需撐起二手大旗龍崗筍盤成香餑餑

成交量要增長，必然離不開數(shù)量龐大的剛需群體。

據(jù)中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月二手房成交中，成交量最多的片區(qū)為龍崗中心城片區(qū)、其次是龍崗布吉片區(qū)。

而這些區(qū)域主要也以剛需樓盤為主，龍崗的龍崗中心城、布吉；羅湖百仕達、翠竹；龍華觀瀾、龍華中心等片區(qū)，這些片區(qū)成為了支撐2月二手成交的中堅力量。

不同與光明及寶安因新房早期溢價導致二手房價高企，開發(fā)更為早期的龍崗部分片區(qū)依然是最具性價比的區(qū)域，且二手房的選擇范圍比新房更豐富。

得益于去年14號線的開通，龍崗及坪山與市區(qū)的交通得到明顯舒緩，龍崗中心城、布吉等區(qū)域的房價也僅僅只是核心區(qū)的1/3左右，同樣這些區(qū)域也享受了14號線衍生的紅利，成為不少剛需家庭置業(yè)的首選片區(qū)。

當然，由于近期二手行情回暖，不少業(yè)主心態(tài)走高，報價上調，接近指導價房源的占比逐漸減少，加重買賣雙方的博弈情況。

拼眼力+憑實力豪宅開啟撿漏大戰(zhàn)

或許受益于指導價的影響，擁有獨立行情的豪宅市場也出現(xiàn)了不少接近指導價的房源，而這些房源集中掛牌對于部分眼光毒辣的買家來說，不失為一個良好的入市時機。

據(jù)中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，對比今年1月，2月深圳二手豪宅成交量明顯增多，有部分樓盤甚至單月成交了多套房源。

增量比較明顯的片區(qū)如香蜜湖、深圳灣、后海、福田中心區(qū)、蛇口等。

香蜜湖

香蜜湖典型樓盤如港中旅花園、水榭花都、東?；▓@等都有成交。

港中旅花園一套158㎡三房，成交價3100萬、折合單價約19.5萬/㎡。

水榭花都三期271㎡房源成交價6900萬、折合單價約25.4萬/㎡；另外還有套228㎡房源，成交價4038萬、折合單價約17.7萬/㎡。

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深圳灣

深圳灣片區(qū)，太古城花園、三湘海尚花園都有多套成交。

另外還有恒裕濱城二期，近期除了成交一套225㎡、8200萬的房源以外，2月底還成交了一套88㎡、2680萬的房源，折合單價約30萬/㎡。

來源：貝殼找房網

后海

后海蔚藍海岸三期，指導價10.84萬/㎡。2月成交一套155㎡、1950萬的房源，折合單價12.5萬/㎡。

雖與高峰時期的價格無法相比，但已經結束了年前“按指導價成交”的行情。

來源：貝殼找房網

科技園

南山現(xiàn)象級紅盤潤府，二期房源成交量增多。去年8月一套東南朝向約226㎡4房房源，以低于指導價較多的水平成交。

1月到現(xiàn)在雖也有低于指導價成交的房源，但大部分成交房源的價格每平在14萬、15萬以上。

來源：貝殼找房網

另外，據(jù)了解。豪宅市場的筍盤消化也在加快，低于市場價大幾百萬的超級筍盤出現(xiàn)的幾率越來越少。

例如，1月底水榭花都1期一套228㎡的房源，報價4300萬，低于市場價1500萬。放盤不到5小時就已經成交。

來源：貝殼找房網

不光是筍盤變少，隨著預期向好，有部分樓盤業(yè)主價格上調也很明顯。

入學申請前夕好時機學qu房重新打開局面

按照往年的市場規(guī)律，由于即將升小一初一的學生，要在5月申請學校，因此3-4月份是學qu房的傳統(tǒng)旺季。

但就2月的成交情況，不少高效率的家長已經悄悄對學qu房下手了，據(jù)媒體報道顯示，2月百花整個片區(qū)有12套的成交，3月前5天也成交了4套房源。

不同于剛需和頂豪，有部分熱門片區(qū)如前海、沙井、百花等。因為預期、學qu等各種因素，早期溢價過高，在市場行情走低時，成交量和價格下跌明顯。

但從近期的成交數(shù)據(jù)來看，學qu房的熱度已經在逐步回升。

從2月的成交情況看來，南天大廈88.83㎡的房子，單價去到14.01萬/㎡，對比去年11月同一小區(qū)的成交單價，單價直接上漲2萬/㎡。

來源：貝殼找房網

而香蜜湖這個兼具好地段+好學qu的片區(qū)也值得一看，香蜜湖水榭花都（三期）2月成交的271.39㎡房源，比去年小區(qū)均價高14.56%。

東海花園福祿居127.62㎡房源，比去年小區(qū)均價高11.68%。

2023年至今，受前幾年剛需需求擠壓釋放及部分優(yōu)質剛需房以較低價格掛牌入市影響，深圳整體二手房市場已經出現(xiàn)回暖。

而市場的回暖也側面論證了居民購房信心正在逐步恢復。

當然，成交量上漲是第一個階段，部分地段資源好的小區(qū)房價穩(wěn)中有小幅上漲是第二個階段，而第三個階段是否意味著更多小區(qū)房價的上漲，你覺得呢？

整合自：深圳中原研究中心、樂有家研究中心、丁祖昱評樓市 、貝殼找房網