住宅市場

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房地產市場繼續(xù)遇冷，2022年一手住宅成交下跌超3成

2022年二手房市場繼續(xù)遇冷，二手住宅備案量同比下跌超4成

2022年深圳租金水平繼續(xù)回落，租金回報率穩(wěn)定在1.5%-1.6%之間

2023年“房住不炒”仍為主基調，購房者預期或向好

01、房地產市場繼續(xù)遇冷，2022年一手住宅成交下跌超3成

（1）2022年全年住宅總獲批套數(shù)約5.5萬套，龍崗區(qū)最多

2022年房地產市場供需繼續(xù)放緩，新房供應速度稍有放緩，全年共有143個新房項目取得預售許可證，共計76499套商品房取得預售許可證，總獲批面積813.52萬㎡，同比下跌7.8%。其中住宅總獲批套數(shù)為55128套，總獲批面積511.54萬㎡，同比下跌16.7%。

住宅獲批套數(shù)在全市商品房總獲批套數(shù)的占比繼續(xù)上升至72%，為近年來新高。

從住宅項目的預售分布區(qū)域來看，包括深汕合作區(qū)在內各區(qū)均有供應，但由于整體供應量下降，各區(qū)住宅供應量以跌為主。僅福田、龍崗、龍華、坪山四區(qū)同比上漲，其中龍華區(qū)漲幅最高為163.7%；剩下8區(qū)住宅供應量同比均下跌，其中跌幅最高的為羅湖區(qū)，同比下跌78.4%。

從供應量開看，龍崗、寶安、龍華位列前三甲，分別供應14310套、13174套和11011套住宅產品；住宅供應量最低的為大鵬新區(qū)，全年僅566套住宅產品取得預售許可證，其次為羅湖區(qū)，也不足千套，僅918套。

（2）2022年一手住宅成交量下跌超3成，年底去化周期高達13.6個月

2022年深圳新房市場表現(xiàn)疲軟，據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳開盤及加推項目共計96個，較2021年減少超30個。日光盤顯著減少，占比僅十分之一左右，非日光盤的去化率均不盡如人意，大多數(shù)在5成以下。

鑒于此，2022年深圳一手住宅成交量創(chuàng)下跌，全年共計成交34441套，同比下跌34.3%；成交面積355.67萬㎡，同比下跌31.9%。成交均價也有所下跌，2022年深圳一手住宅全年成交均價57380元/㎡，同比下跌2.3%。

從月度走勢來看，全年成交量最高出現(xiàn)在9月份，月度成交3614套；其次為1月份月度成交3572套。再接著就是10月、7月和6月份，成交量均超3000套，剩下的月份成交量均在3000套以下，2月份和5月份甚至不足2000套。從均價走勢來看，全年波動較為明顯，整體呈走低的趨勢，特別是年底，發(fā)展商促銷力度大，一手成交均價持續(xù)走低。

2022年雖然新房市場供應量下降，但由于市場成交持續(xù)冷淡，促使年度供銷比升高至1.6:1，達近年來新高。與此同時，2022年深圳去化周期在加長，從月度走勢來看，呈現(xiàn)逐月走高的趨勢，1月份最低為6個月，到12月份去化周期達到峰值13.6個月。（去化周期=月底新房庫存量/過去12個月銷售均值）

（3）改善型需求占主導，90-144㎡戶型產品更受購房者青睞

近年來，受房地產市場降溫及疫情帶來的預期收入下降的影響，購房者更為謹慎，加之二手房參考價出臺導致?lián)Q房成本進一步提高，更多購房者購房傾向于一步到位，90-144㎡的3-4房產品偏好加強。

另外，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)年底調查客戶購房意愿調查問卷結果顯示，目前深圳市場上最受歡迎的房子為總價在500-800萬之間的70-120㎡的3-4房住宅產品；市場改善型需求占比近6成，其次為首套自住，在“房住不炒”的總方針下，房子逐漸回歸居住屬性。

從近三年全市一手住宅成交分布來看，90-144㎡的改善型住宅產品的成交占比逐年走高，2022年甚至走高至62.8%，成為成交主力戶型。與此同時，90㎡以下戶型則呈現(xiàn)逐年走低的趨勢，2022年進一步下降至32.2%。

2022年144㎡以上的大戶型產品成交占比稍有走高至5%，主要是由于海德園、崗廈天元花園、招商璽家園、頤城棲灣里等幾個大面積網(wǎng)紅盤相繼入市，且都基本達到日光水平，導致成交量走高。

（4）2022年一手住宅備案量寶安區(qū)最高，成交均價南山區(qū)最高

分區(qū)域來看，2022年深圳各區(qū)一手住宅成交僅羅湖、福田2區(qū)備案量同比上漲，漲幅分別為296.4%、55.7%。剩下的9區(qū)備案量均下跌，其中跌幅最高的為坪山區(qū)，同比下跌68.5%；跌幅最低的為光明區(qū)，同比下跌5%。

從備案量來看，寶安區(qū)最高，共計備案6465套；光明區(qū)緊隨其后，共計備案6271套；接下來則為龍崗、龍華2區(qū)備案量相當，分別備案5042套、5028套。備案量最低的為大鵬新區(qū)，全年僅備案345套；其次為鹽田區(qū)，共計備案472套。

從成交均價來看，上漲的區(qū)域有南山、寶安、龍華和龍崗4區(qū)，同比漲幅相差不大。最高為龍崗區(qū)，同比上漲5.6%；最低為寶安區(qū)，同比上漲3.2%。剩下的7區(qū)成交均價同比均下跌，其中羅湖區(qū)跌幅最高為11.5%、大鵬新區(qū)最低為2.4%。

從價格絕對值來看，南山、福田2區(qū)以10萬+/㎡均價位居一、二；接下來價格層則為羅湖、寶安，成交均價7萬+/㎡；成交均價最低的為深汕合作區(qū)，僅11704元/㎡。

02、2022年二手房市場繼續(xù)遇冷，二手住宅備案量同比下跌超4成

（1）二手房參考價政策威力不減，2022年二手住宅備案量僅2萬出頭創(chuàng)新低

2022年，深圳二手房參考價依舊在發(fā)揮其威力，且樓市調控未見松動，加之新房供應以限價房為主，二手房市場進一步被打壓，成交量創(chuàng)新低。2022年全市二手住宅共計備案21701套，同比下跌46.6%；共計備案面積207.04萬㎡，同比下跌42.8%；2022年12月美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍籌住宅價格指數(shù)為1111.43，同比下跌7.2%。

從月度備案量走勢來看，2022年深圳二手住宅月均備案量僅1808套，不足2000套。具體來看，2月份因為逢春節(jié)假期，全年備案量最低不足千套僅872套；5月份最高，為2318套。全年迎2波成交相對高峰，分別是回暖小陽春5、6月和年底11、12月；而全年破2000套也僅有6個月。

成交量難以為繼，價格便失去上漲動力，美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍籌住宅價格指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)逐月下跌的趨勢，以參考價賣房、甚至低于參考價賣房的消息比比皆是，誠然參考價政策已經到了參考作用，深圳房價正在向下調整。

（2）各區(qū)二手住宅備案量同比均下跌，龍崗區(qū)備案量最高

分區(qū)域來看，2022年各區(qū)二手房備案量同比均下跌。跌幅最高的為鹽田區(qū)，同比下跌55.4%；跌幅最低的為福田區(qū)，同比下跌38.2%。從備案量來看，龍崗區(qū)全年以5608套備案量蟬聯(lián)第一位；緊隨其后的為福田、寶安兩區(qū)，全年均備案4369套；全年備案量最低的為鹽田區(qū)，僅備案551套。

從二手房備案TOP10來看，成交主要集中在福田和龍崗布局片區(qū)。

（3）2022年深圳二手房價格繼續(xù)回調，家庭負擔比下降為59.2%

2022年深圳二手房價格繼續(xù)回調，且五年期以上LPR連降3次，購房成本降低。但2022年深圳職工年平均工資上漲，因此本年度家庭負擔比繼續(xù)下降，為59.2%，同比2021年減少10.6個百分點。

03、2022年深圳租金水平繼續(xù)回落，租金回報率穩(wěn)定在1.5%-1.6%之間

（1）2022年深圳租金水平繼續(xù)回落，租金回報率穩(wěn)定在1.5%-1.6%之間

2022年美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍籌住宅租金水平為86.63元/㎡?月，較2021年同比下跌3.4%；租金回報率相對穩(wěn)定，全年在1.5%-1.6%之間變化。從月度走勢來看，目前正處年底，受外來流動人口、畢業(yè)季的主力租賃群體需求減少影響，租賃市場進入傳統(tǒng)淡季，租金水平呈現(xiàn)走低的趨勢。

2022年深圳租金水平繼續(xù)下降，一方面，租賃市場與買賣市場不同的是，租賃市場真正代表居住屬性，不像買賣市場具備金融屬性，加杠桿租房的現(xiàn)象比較少見，因此租客的收入水平決定了房租。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)的調查問卷顯示，超8成的受訪者表示2022年家庭的收入水平有因為疫情的原因而減少，小部分人甚至導致了失業(yè)失去了收入來源，收入的下降將迫使這部分人犧牲掉交通便利性或者時間成本，選擇租金水平相對低廉的區(qū)域租房，其中不乏直接選擇離開深圳的人存在。租賃市場空置率增加及出租周期拉長的影響，房東主動減租，從而導致租金水平下降。

另一方面，深圳作為熱點一線城市，市場保障性住房的支持力度大，越來越多的人可以通過購買安居房、人才房或者租住保障性租賃住房解決租房問題，導致租賃市場需求減少，從而導致房租上漲存壓力。

（2）鹽田、龍崗兩區(qū)年度租金水平同比上漲，福田區(qū)租金水平仍最高

從分區(qū)來看，羅湖、福田、南山3區(qū)租金水平同比下跌，其中羅湖區(qū)跌幅最高，同比下跌7.35%；寶安區(qū)租金水平整體持平；鹽田、龍崗兩區(qū)租金水平上漲，同比漲幅分別為7.4%、1.1%。

從租金水平來看，福田、南山兩區(qū)的租金水平雖有下降，但仍遙遙領先全市其他區(qū)，分別為114元/㎡?月、110元/㎡?月；緊隨其后的為羅湖區(qū)，年度租金水平為79元/㎡?月；龍崗區(qū)最低為51元/㎡?月。

04、2023年“房住不炒”仍為主基調，購房者預期或向好

2022年12月15日至16日，一年一度的中央經濟工作會議在北京召開，對2023年經濟工作做出全面部署。對于2023年樓市調控方向，中央經濟工作會議再次定調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定調“房住不炒”。

會議強調，要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況。支持剛性和改善性住房需求；推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

可見2023年投資投機性需求仍是被遏制對象，住房消費，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴內需的重要抓手?；仡?022年，深圳房地產市場并未出臺實質性放松政策出臺，2023年深圳房地產市場政策亦難言大幅度放松。

但展望2023年，中央政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用，重點在于全面落實保交樓、引導房地產市場底部修復。房地產紓困基金、政策性銀行專項借款、金融機構配套融資等或將加快落地，促進購房者預期轉好。

深圳房地產市場調整基本到位，大概率會呈現(xiàn)“前高后低”走勢，上半年延續(xù)調整，下半年企穩(wěn)并回升，預計成交量會率先回升，深圳2023年一手住宅成交量或上漲10%、二手住宅成交量或上漲38%，唯價格方面仍有小幅下降的趨勢。