此前,深圳二手住宅成交量就一直高于一手住宅,而這一局面終于在2021年被打破。
深圳一手住宅成交量再次高于二手,據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示,前者占比56%,后者44%。
二手房參考價新政之下,據(jù)數(shù)據(jù)顯示,4月-10月深圳二手房成交“7連跌”,10月份深圳二手住宅僅成交1605套為全年最低。
從各區(qū)成交量來看,龍崗成交量依然位居第一位,東部地區(qū)二手住宅體量大,價格相對較低,且近兩年漲幅相對較小,不少樓盤接近甚至低于參考價。
反而西部二手成交價與參考價差距較大,因此西部樓市受到的沖擊也明顯比東部大。而寶安、南山等區(qū)二手房成交量較去年有所回落。
去年上半年西熱東冷的新房趨勢仍然很明顯,如今深圳購房者較為謹慎,很多人擔心新房高位接盤問題,四季度不管是東部還是西部,不少新盤項目開盤并未售罄。
房子流動性減弱的深圳二手房市場環(huán)境下,有不少人擔心“站崗”,如何轉(zhuǎn)手是不少購房者考慮的首要問題,那如今西部和東部都是什么樣的二手房賣得最好?
龍崗成交套數(shù)破萬
上榜小區(qū)一如既往
2021年龍崗區(qū)是成交量最大的區(qū)域,成交套數(shù)為11717套,占全市成交的28.8%, 但較去年成交下滑55.8%。
龍崗區(qū)供應量充足,價格相對較低,參考價影響相對較小,成交量穩(wěn)居第一位。
據(jù)中原研究數(shù)據(jù)顯示,自3月開始,龍崗區(qū)成交量持續(xù)下滑,至10月跌至最低,最低時只有444套。
據(jù)排行榜顯示,成交前三名的小區(qū)集中在布吉區(qū)域,分別是桂芳園、茂業(yè)城和龍珠花園。
桂芳園分為1-8期,除了6-8期單獨成棟以外,1-5期集中在一起。
價格上,1-5期的二手房參考均價為4.29-4.48萬/㎡,6-8期價格更高,為4.73-4.85萬/㎡。
茂業(yè)城二手房參考均價為3.5萬/㎡,龍珠花園二手房參考均價為3.78萬/㎡。
以上小區(qū)價格能滿足深圳絕大多數(shù)的剛需客,憑借價格優(yōu)勢,成為該區(qū)域中性價比較高的樓盤。
上述榜單中的小區(qū)一直是龍崗二手房成交中最“暢銷”的樓盤。
寶安成交套數(shù)同比下跌超六成?
寶安區(qū)作為熱點區(qū)域,位居第二,寶安區(qū)(含龍華)全年成交7366套,同比下滑66.4%。
3月寶安成交量最高,達到1292套,4月開始成交量逐月下滑,至10月成交套數(shù)僅為266套,整個下半年僅成交2105套。
寶安(含龍華)成交前三名的小區(qū)分別是桃源居、春華四季園和金地梅隴鎮(zhèn)。
桃源居整體房源量巨大,分為十幾個組團,居住了近5萬人口,是深圳著名的超級社區(qū),房價長期低洼,漲幅也并不明顯。
如今的桃源居一區(qū)-十七區(qū)二手房參考價為4.8-5.7萬/㎡,對于有自住需求的剛需家庭來說,能找到適合的房源,選擇空間很大,容易以量取勝。
春華四季園二手房參考均價為5.83萬/㎡,金地梅隴鎮(zhèn)1-4期二手房參考均價為5.62-5.89萬/㎡。
羅湖:小戶型上車盤
以低總價取勝
2021年羅湖成交套數(shù)為7351套,同比下降48.4%。全年羅湖成交套數(shù)超越福田和南山,位居第三。
羅湖區(qū)1月成交量最高,為1277套,10月降至年內(nèi)低谷,僅成交265套。
羅湖區(qū)成交前三名的小區(qū)分別是旭飛華達園、城市天地廣場和百仕達花園。
旭飛華達園1-2期參考均價為4.2-5.04萬/㎡,以小戶型為主,二手房面積在30-58㎡之間,總價較低,據(jù)鏈家顯示,如今在售總價約106-290萬之間,容易上車。
旭飛華達園是地鐵上蓋物業(yè),周邊配套成熟,周邊小區(qū)較多,居住氛圍濃厚,周邊學校有水田小學、東湖中學等。
另外,城市天地廣場二手房參考均價為5.11萬/㎡,百仕達花園1-2期二手房參考價均價5.99-6.26萬/㎡。
與參考價差距較大
福田成交量下跌55.1%?
2021年福田成交套數(shù)為7085套,同比下降55.1%。
福田區(qū)二手房價格與參考價普遍差距較大,購房者首付大幅提高,導致二手成交下滑較為明顯。
2021年1月福田區(qū)成交1196套,為全年最高。自4月開始,持續(xù)下降,至10月降至最低,僅成交318套。整個區(qū)域下半年成交2331套。
福田區(qū)成交前三名的小區(qū)分別是皇御苑、梅林一村和園嶺新村。
皇御苑1-5期二手房參考均價為7.11-7.5萬/㎡之間,是常年霸占福田二手房熱銷榜中第一名的樓盤,雖然單價不低但戶型面積小,據(jù)鏈家顯示,在售的10套房源中,面積大小多為40㎡、70㎡、80㎡等,因此總價較低。
另外,梅林一村-四村二手房參考均價為5.34-7.79萬/㎡。
梅林一村是由深圳市住宅局開發(fā)興建的大型政府機關(guān)單位或事業(yè)單位的福利房、微利房住宅區(qū),里面是一個公務員社區(qū),原始業(yè)主以公務員為主,被譽為“亞洲第一村”,外立面嶄新,與傳統(tǒng)破舊“城中村”景象相反。
新房推盤擠壓
南山成交量下跌60.8%?
2021年南山區(qū)成交套數(shù)為5958套,同比下降60.8%。
據(jù)中原研究數(shù)據(jù)顯示,南山區(qū)二手住宅價格普遍較高,遠高于二手參考價,因此受政策影響較大,加上今年南山新房供應多,且前海、科技園、西麗、蛇口等熱點區(qū)域推盤量大,進一步擠壓了二手成交。
3月南山成交為1072套,為今年最高,且在9月跌至今年最低,僅219套, 與其他區(qū)域皆不相同,區(qū)域下半年僅成交1694套。
南山區(qū)成交前三名的小區(qū)分別是星海名城、桃源村和華潤城潤府。
星海名城1-6期二手房參考均價為7.39-8.88萬/㎡,位于前海片區(qū),該小區(qū)共95棟,5036戶,小區(qū)臨近地鐵站,內(nèi)部都帶有底部商業(yè),周邊就是北大附中(南山分校)。
相比較于前海片區(qū)其他小區(qū)性價比較高,該小區(qū)同樣是南山近些年來成交量較高的樓盤之一。
另外,桃源村1-3期二手房參考均價為6.66-7.22萬/㎡,華潤城潤府1-3期二手房參考均價為13.2萬/㎡。
據(jù)深房中協(xié)顯示,受參考價政策的影響,2021年深圳區(qū)域版塊熱度重構(gòu)現(xiàn)象明顯。
2021年2月8日,深圳住建局發(fā)布了二手住房成交參考價機制,發(fā)布了深圳3595個小區(qū)的成交參考價格表,二手住宅成交活躍度下降。
2021年年中深圳開始劍指“學qu房”改革。
2021年11月19日,深圳官方二手房交易平臺正式上線,在全國范圍內(nèi)首推“單邊代理”模式,徹底顛覆了傳統(tǒng)的二手房交易模式。
從去年住宅成交套數(shù)能看出,二手房成交出現(xiàn)“腰斬”,但龍崗寶安這類二手房成交大戶仍然堅挺,與其供應量和價格不無關(guān)系。
不少深圳低價區(qū)域、多年被詬病“無漲幅”的區(qū)域反而受參考價新政影響較小,此前二手掛牌價虛高的樓盤受到的“打擊”最為明顯。
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