手機版但業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓發(fā)展仍面臨諸多困境，亟待從國家層面予以解決，從而更好地普及長租生活方式，促進我國住房租賃市場發(fā)展。
長租公寓
逐步被城市新就業(yè)人群接受
今年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見。“意見稿”明確，國家鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。
事實上，去年以來，國家即開始鼓勵發(fā)展住房租賃市場，為發(fā)展和培育長租公寓市場提供了良好的政策土壤。
種種利好因素刺激下，作為新興行業(yè)的長租公寓在住房租賃市場上方興未艾。記者采訪了解到，當(dāng)前長租公寓主要有兩種商業(yè)模式：一是房地產(chǎn)開發(fā)商自持物業(yè)從事租賃，如萬科正在打造的長租公寓品牌“泊寓”。
近日開業(yè)的“泊寓·虹橋南華園店”是萬科在上海布局的第五個長租公寓項目。“截至目前，‘泊寓’已在上海擁有約1500間房間，且已廣泛受到在周邊工作的青年白領(lǐng)歡迎，長期租房的生活方式正逐步被青年人所接受。”上海萬科相關(guān)負責(zé)人表示，“租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式，萬科通過參與房屋租賃市場，可為新市民提供更多可承受的住房。”
二是租賃企業(yè)通過對“握手樓”、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場，例如魔方、YOU+、鏈家自如等規(guī)模化、專業(yè)化租賃企業(yè)近年來正異軍突起。
目前，魔方公寓聯(lián)同旗下“9號樓”、“魔爾公寓”等多品牌租住產(chǎn)品，已在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州等15個大中型城市布局了200余家門店，服務(wù)租客逾5萬名。
魔方生活服務(wù)集團副總裁陳雷透露，魔方公寓正依托較高的客戶黏性和獨特的消費場景，創(chuàng)造新商業(yè)模式、為租戶提供系列增值服務(wù)。例如，魔方公寓已聯(lián)合了摩拜單車、平安好醫(yī)生、獵聘、58到家等諸多服務(wù)性企業(yè)打造“一站式租住生活平臺”。
房屋租賃市場面臨“成長煩惱”
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與發(fā)達國家不同，我國房屋租賃市場還不成熟，市場中以個人房東和中介“二房東”為主，這就造成了我國房屋租賃市場亂象頻仍。此外，改建項目難獲消防驗收也是專業(yè)化租賃企業(yè)普遍面臨的“梗阻”。
當(dāng)前租房市場機制發(fā)育不健全有幾大突出表現(xiàn)：一是合同不報備，產(chǎn)生糾紛時協(xié)調(diào)困難，而租客處于弱勢位置，受“欺侮”的情況廣泛，維權(quán)艱苦；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有平安感：房東漲租、租期隨便性大，二房東現(xiàn)象屢禁不絕。
以廈門為例，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廈門目前共有132.5萬套出租房，但廈門流動人口約有300萬人，存在巨大的房屋租賃供給缺口。這雖然意味著該城市房屋租賃行業(yè)有很大的發(fā)展空間，但廈門目前租房仍主要以傳統(tǒng)的中介租賃形式為主，存在信息不對稱、溝通不便捷、服務(wù)無保障、房源不真實等問題。而這顯然也是全國大中城市普遍存在的問題。
來自上海公寓企業(yè)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，目前我國出租房約有1億套，80%為個人出租，20%為二房東，其中品牌公寓企業(yè)總占有率低于5%。機構(gòu)作為租賃市場房源供給主體，其應(yīng)有的作用未得到發(fā)揮。魔方生活服務(wù)集團CEO柳佳表示，目前長租公寓的市場滲透率太低，不足2%，房屋租賃市場的供應(yīng)主體仍以品質(zhì)參差不齊的民宅為主。隨著人們對租住環(huán)境要求越來越高，亂象叢生的傳統(tǒng)分散式租房市場已經(jīng)無法滿足年輕人對居住品質(zhì)的需求，加大市場上品質(zhì)公寓的供給量顯然是當(dāng)務(wù)之急。
記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，改造項目難獲消防驗收是租賃企業(yè)面臨的普遍“梗阻”。上海公寓企業(yè)聯(lián)盟發(fā)布的調(diào)研報告稱，目前由于在國家層面可從事長租公寓行業(yè)的相關(guān)房產(chǎn)物業(yè)屬性沒有明確，從而引發(fā)后續(xù)一系列公安消防問題。
“消防驗收的前提是規(guī)劃與報審用途一致，如果項目規(guī)劃為商業(yè)，報公寓經(jīng)營用途，報驗窗口根本不受理。由企業(yè)提供集中租房服務(wù)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)時間不長，經(jīng)營過程中物業(yè)的使用用途類似住宅，但經(jīng)營行為又類似商業(yè)，和酒店類似。這就導(dǎo)致各地在長租公寓的消防驗收中，有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店，有的歸為‘出租屋’不用驗收，標(biāo)準(zhǔn)不清，給建設(shè)、運營增加了不確定性。” 廣州泊寓總經(jīng)理張成皓說。
“現(xiàn)在市場上存在的租住方式，無論是小區(qū)民宅還是老舊辦公樓、廠房改造宿舍，利用自有閑置房源進行改造和自我管理，均存在安全隱患、管理混亂、品質(zhì)沒有保障等問題。”柳佳表示，隨著市中心居住成本持續(xù)上升，合適穩(wěn)定的居住空間越來越難找。
業(yè)界建議從三方面規(guī)范租賃市場
業(yè)界認(rèn)為，隨著我國一二線城市房地產(chǎn)逐步進入存量時代，長租公寓行業(yè)的快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展將有利于政府對住房租賃市場的調(diào)控管理，同時其亦將對規(guī)范市場扮演引領(lǐng)作用。
首先是盡快出臺長租公寓消防驗收標(biāo)準(zhǔn)。將消防驗收與規(guī)劃用途脫開，出臺長租公寓的消防驗收規(guī)范，從使用用途考慮，可以以住宅消防標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)制定，同時結(jié)合租房人員流動性相對住宅更大的實際經(jīng)營特點，建議在住宅標(biāo)準(zhǔn)上強化消防自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防主機控制室的要求，提升物業(yè)的防火能力。在長租公寓消防驗收規(guī)范出臺前，可暫時參照目前已有的酒店行業(yè)消防和流程，給予報驗、驗收。
上海公寓企業(yè)聯(lián)盟建議，為避免與群租管理規(guī)定沖突，企業(yè)員工公寓宜規(guī)定每個房間居住人數(shù)最多為8人，可設(shè)高低床，高低床占地面積不低于6平方米，人均不低于3平方米；并采取酒店化管理，配備店長、前臺、客房、保安及維修人員，進行7＊24小時現(xiàn)場管理；公寓內(nèi)應(yīng)全程禁煙，房間內(nèi)不設(shè)大功率電插座，避免引起火災(zāi)；公共區(qū)域全程監(jiān)控。此外，該聯(lián)盟還建議，在國家層面未出臺針對長租公寓的消防報驗要求前，宜讓具備資質(zhì)的長租公寓企業(yè)參照《中華人民共和國消防法》第十五條相關(guān)規(guī)定，按照目前已有的酒店行業(yè)消防標(biāo)準(zhǔn)進行備案，從而確保租戶安全。
其次，公共服務(wù)實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”。業(yè)內(nèi)建議對于和公寓租賃企業(yè)簽訂6個月以上的長期租賃合同的租戶，要給予申領(lǐng)居住證，不要把居住證的申領(lǐng)和公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)掛鉤。
去年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，《意見》提出，“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。”
柳佳認(rèn)為，這條政策可從根本上改變房子與戶籍制度、社會公共服務(wù)掛鉤的頑疾。“之前我們在上海也嘗試過幫助租客辦理居住證，但大多社區(qū)并不認(rèn)可我們的租賃合約，所以為租客辦理居住證成了大難題。但在南京等城市，幾乎所有的社區(qū)都承認(rèn)我們的租賃合同，因此可以為租客辦理居住證。”
“由于現(xiàn)在各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，政府沒有導(dǎo)向，我們也無所適從。希望新政可以盡快落實，保障承租者的市民待遇，抹平租房與購房差異。”柳佳建議。
最后，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”等科技手段引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新租賃居住方式。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，我國房屋租賃市場迫切需要一個“以人為本”的租住新模式。除了加入互聯(lián)網(wǎng)思維并通過去中介化手段來吸引一些已經(jīng)疲于傳統(tǒng)中介套路的租客群體，政府宜引導(dǎo)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)信息透明、快速便捷的優(yōu)勢，解決傳統(tǒng)租房市場的痛點，并在產(chǎn)品和服務(wù)上加入更多人性化模塊。
