“工業(yè)上樓”成為當下大灣區(qū)時興的熱詞，專做工業(yè)廠房出租的小林也感覺到了。

“你別以為這是寫字樓，這是生產(chǎn)車間。”小林向第一財經(jīng)介紹道。走進深圳某工業(yè)園區(qū)，高低錯落的高層廠房依次排開，從外觀上看，和寫字樓無異。除了廠房外，園區(qū)內(nèi)還有各類餐飲店、小超市、籃球場和員工公寓。

【資料圖】

某工業(yè)園區(qū)內(nèi) 黃瓊/攝

乘電梯上11樓，走進生產(chǎn)車間，墨綠色的地坪漆、明黃色的條紋將近千平米的場地劃分成不同的功能區(qū)，可容納數(shù)十個工人在流水線上依次展開作業(yè)。據(jù)小林介紹，該工業(yè)園區(qū)的廠房層高在4.5~5.8米之間，足以滿足工業(yè)生產(chǎn)需要。

日前，深圳舉行“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬平方米“工業(yè)上樓”廠房空間簽約儀式。根據(jù)計劃，深圳將按照每年建設不少于2000萬平方米、連續(xù)實施5年的進度，向社會提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間。類比深圳蛇口工業(yè)區(qū)（占地面積10.85平方公里）來看，深圳1年所提供的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間，相當于兩個蛇口工業(yè)區(qū)。

工業(yè)緣何上樓

改革開放以來，粵港澳大灣區(qū)憑借地緣優(yōu)勢，吸引了全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為全球重要的制造業(yè)基地。經(jīng)歷了三四十年的高速發(fā)展，灣區(qū)內(nèi)面臨著嚴重的土地資源緊缺和產(chǎn)業(yè)擴張升級問題。因而，在市場自發(fā)和政府引導協(xié)同之下，推動了“工業(yè)上樓”的快速發(fā)展。

第一財經(jīng)記者走訪深圳多個工業(yè)園區(qū)發(fā)現(xiàn)，“工業(yè)上樓”一方面能夠有效提高單位工業(yè)用地的使用效率，另一方面相較于傳統(tǒng)的工業(yè)廠房，新工業(yè)園區(qū)在環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等多方面進行了升級，滿足了一部分企業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求。

目前，我國對“工業(yè)上樓”尚無統(tǒng)一的定義。從直觀上理解，“工業(yè)上樓”不同于在傳統(tǒng)單層廠房進行生產(chǎn)作業(yè)的空間模式，而是在高密度園區(qū)的高層樓宇中進行生產(chǎn)、研發(fā)、設計、辦公的新型工業(yè)載體發(fā)展模式。

燈火閃耀、人口密集、工廠遍地是大灣區(qū)重要城市的特征，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，大灣區(qū)中深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發(fā)強度已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳均超過50%，因此大灣區(qū)成為中國工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一。

戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問部高級董事、東莞公司負責人張國華在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，堅持工業(yè)立市、工業(yè)強市，深圳、東莞、廣州、佛山等制造業(yè)大市產(chǎn)業(yè)發(fā)展擴張之勢十分迅猛，因此，通過采用“工業(yè)上樓”創(chuàng)新模式來實現(xiàn)土地集約，提高容積率，是各市政府探索這一模式的關鍵。

實際上，灣區(qū)內(nèi)對“工業(yè)上樓”的探討已經(jīng)開始了十多年。2005年，佛山順德天富來國際工業(yè)城成為灣區(qū)內(nèi)首個“工業(yè)上樓”項目；2012年，深圳全至科技創(chuàng)新園成功實踐，推出了集研發(fā)生產(chǎn)于一體的23層工業(yè)大廈，；2016年，東莞抓住“工業(yè)上樓”契機，逐步在全市推廣，形成了東莞松湖智谷等載體；2018年至今，深圳、東莞、佛山等城市均出臺“工業(yè)上樓”扶持政策，全面鼓勵發(fā)展，“工業(yè)上樓”市場進入標準化、精細化發(fā)展時代。

目前，深圳各區(qū)已有一批“工業(yè)上樓”項目落地。比如位于深圳寶安的新橋東先進制造業(yè)園區(qū)，是深圳首個平方公里級的“工改工”城市更新項目，規(guī)劃建設148.6萬平方米工業(yè)廠房。龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園，是深圳首個“專精特新”專業(yè)園區(qū)項目，以市場價的30%—50%分割銷售給符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。南山紅花嶺基地，是深圳重點推出的高標準建設、高效能企業(yè)集聚的“工業(yè)上樓”項目。

2021年7月，《國家發(fā)展改革委關于推廣借鑒深圳經(jīng)濟特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗做法的通知》中，明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。此措施表示，深圳創(chuàng)新性的“工業(yè)上樓”嘗試合理有效，將被復制、推廣到全國。

“工業(yè)上樓”廠房的來源，張國華表示，主要有兩類，第一種是通過對存量的工業(yè)廠房進行改造——廠房結(jié)構(gòu)加固、優(yōu)化垂直交通、優(yōu)化物流配套設施等手段，達到工業(yè)上樓的產(chǎn)品基本標準；第二種是通過城市更新、土地整備、凈地出讓等形式，新建造的全新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，容積率約為3.0~4.0。

第一財經(jīng)記者走訪時也發(fā)現(xiàn)，不少傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)正在推陳出新，在合適的位置加裝垂直電梯、對園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)環(huán)境進行優(yōu)化成為最常見的手法。但在張國華看來，在未來10年，第二種會成為大灣區(qū)工業(yè)上樓載體主要供應方式。

哪類產(chǎn)業(yè)適合上樓

“科技含量較高的企業(yè)，最好是認定為國家高新技術的企業(yè)。目前這類園區(qū)內(nèi)很多醫(yī)療機械、智能制造的公司進駐?！毙×謱Φ谝回斀?jīng)表示。

據(jù)張國華觀察，哪類產(chǎn)業(yè)適合上樓，主要根據(jù)產(chǎn)業(yè)門類、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)和生產(chǎn)技術水平而定。例如，珠三角在較早期就出現(xiàn)了“工業(yè)上樓”形態(tài)的產(chǎn)品，其根本原因是因為珠三角產(chǎn)業(yè)底層DNA——電子信息產(chǎn)業(yè)。伴隨改革開放，上世紀80年代深圳、東莞、珠海、佛山等城市承接從香港轉(zhuǎn)移的都市型輕工業(yè)，后來逐步演化成電子信息產(chǎn)業(yè)，其中封裝工序、測試工序、零配件加工制造等環(huán)節(jié)，均可上樓。

“除此之外，還有其他產(chǎn)業(yè)門類、環(huán)節(jié)適合上樓?！睆垏A表示，現(xiàn)階段“工業(yè)上樓”園區(qū)多以電子信息、智能裝備、醫(yī)療器械、新材料等產(chǎn)業(yè)為主，要求入駐企業(yè)的制造環(huán)節(jié)具備輕設備、輕污染、輕振動等特征。

深圳光明區(qū)云智科園招商處工作人員也告訴第一財經(jīng)記者，入駐園區(qū)的主要包括生物醫(yī)藥、新能源、新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)，目前與醫(yī)療相關的企業(yè)有近二十家，園區(qū)集研發(fā)、生產(chǎn)、辦公于一體。

租金略高 但回本不易

第一財經(jīng)記者走訪了深圳市龍華區(qū)、光明區(qū)數(shù)個“工業(yè)上樓”項目，發(fā)現(xiàn)租金水平比周邊傳統(tǒng)廠房略高。

以龍華區(qū)2015年建成的國樂科技園為例，其招商人員告訴記者，整棟樓共11層，2樓以上的租金約40元/平方米/月，物業(yè)費約3塊/平方米/月，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)員工宿舍、商超配備齊全。

某工業(yè)園區(qū)內(nèi) 黃瓊/攝

而距離國樂科技園數(shù)百米的另一老式產(chǎn)業(yè)園，建成時間近10年，每棟廠房5到7層，租金約為30元/平方米/月（包括物業(yè)費），低于上述園區(qū)租金。

同時，記者從光明區(qū)的云智科園招商處得知，該園區(qū)的租金約45元/平方米/月，物業(yè)費在11~13.5元/平方米/月之間。工作人員告訴第一財經(jīng)記者，很多入駐園區(qū)的企業(yè)能夠享受到政府的租金補貼，加上這些優(yōu)惠之后，實際上的租金和周邊也差不多。

該工作人員介紹，雖然租金略高，但是對于開發(fā)商來說，回本卻不易。尤其是當下，維持高出租率本身較難。

按照要求，深圳“工業(yè)上樓”項目將落實“三生”“三創(chuàng)”“三平衡”要求，所謂“三平衡”，是指運營與財務、投入與產(chǎn)出、社會效益與經(jīng)濟效益“三個平衡”，實現(xiàn)供給可持續(xù)，租金可預期，經(jīng)驗可復制。

張國華對第一財經(jīng)記者表示，在“工業(yè)上樓”單體廠房層面，建筑成本均高于傳統(tǒng)工業(yè)廠房，其原因為建筑結(jié)構(gòu)成本增加、垂直交通系統(tǒng)提升、外立面打造等方面均需加大投入成本，并且園區(qū)專業(yè)配套設施、物流倉儲、集中商業(yè)配套等方面的要求均高于普通園區(qū)，更加貼合市場需求，也更加實用。

“‘工業(yè)上樓’項目開發(fā)運營方面，確實面臨較為突出的投入產(chǎn)出經(jīng)濟平衡考量。”張國華稱，“工業(yè)上樓”產(chǎn)品主要面向工業(yè)企業(yè)，對制造空間的售價租金均十分敏感，有一定的價格接受天花板，加之建安成本偏高，因此純粹工業(yè)上樓項目在收益方面比較有限，甚至存在收支無法平衡的情況。在這種情況下，工業(yè)上樓項目沒辦法像商辦、商住樓項目一樣完全市場化運作，需要政府的大力扶持與激勵的政策引導。

張國華稱，前期一些“工業(yè)上樓”項目是由民營企業(yè)自主自發(fā)建設，采取分割銷售方式操作。從目前來看，想要大規(guī)模推動“工業(yè)上樓”，并且真正扶持制造業(yè)企業(yè)低成本運作，就需要回歸到產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，回歸到工業(yè)上樓作為制造業(yè)公共服務載體的本質(zhì)上來。因此，后期的開發(fā)建設主體最好是由政府主導、國企操盤，加之政府給予獎勵扶持政策，才會有效達到高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略目標，才能成為深圳未來“20+8”產(chǎn)業(yè)集群落地的重要戰(zhàn)略抓手。