文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

【資料圖】

歷時(shí)179天，鑫苑服務(wù)（01895.HK）仲裁地產(chǎn)母公司鑫苑置業(yè)的官司，終于宣告了勝訴。這一步走完了，接下來(lái)才是最大的難關(guān)。

“被索賠人應(yīng)向索賠人轉(zhuǎn)讓若干非現(xiàn)金資產(chǎn)，并立即向索賠人以現(xiàn)金方式支付上述款項(xiàng)與仲裁庭所宣告的被索賠人提供的非現(xiàn)金資產(chǎn)的價(jià)值之間的差額。”雖然在香港國(guó)際仲裁中心作出的裁決指示中提到了“立即”二字，但鑫苑置業(yè)負(fù)債累累，鑫苑服務(wù)何時(shí)能將這4個(gè)多億的賠付款盡數(shù)拿到手，似乎仍充滿著不確定性。

值得一提的是，被違規(guī)挪走的是真金白銀，但鑫苑服務(wù)如今追回的有一部分將被“以資抵債”。是車位、商鋪、辦公樓，還是商品房……不管將收到什么，對(duì)鑫苑服務(wù)而言都不過(guò)是退而求其次的無(wú)奈選擇。

對(duì)走輕資產(chǎn)路線物企而言，這類重資產(chǎn)拿到手，若出售套現(xiàn)，是否賣得上價(jià)；若自營(yíng)收租，又何時(shí)能回本，都要畫上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

只是房企深陷債務(wù)泥沼，糧草告急，沒(méi)有現(xiàn)金償還給物企，還能夠拿出資產(chǎn)相抵，總是好過(guò)了讓應(yīng)收賬款變成計(jì)提的壞賬。事實(shí)上，今年以來(lái)，以資抵債正在成為越來(lái)越多開發(fā)商與物企結(jié)算欠款的方案，并付諸實(shí)施。

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，在部分相關(guān)案例中，被拿出來(lái)抵債的重資產(chǎn)項(xiàng)目，存在實(shí)際估值低于抵銷應(yīng)付款項(xiàng)金額的情況；且在這個(gè)過(guò)程中，時(shí)有物企反而又倒貼出了部分資金。

追債還要被薅羊毛。

1250億應(yīng)收巨款

“翻開財(cái)務(wù)報(bào)表，賺到的是一大堆應(yīng)收賬款。”

地產(chǎn)行業(yè)萎靡，物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶——開發(fā)商們變得捉襟見肘，對(duì)物企賬單的優(yōu)先支付度降低。延遲付款導(dǎo)致物業(yè)公司應(yīng)收賬款激增，在最近兩期財(cái)報(bào)表現(xiàn)尤為突出。

今年4月份，以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本，樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)了50家港股物企，在減值撥備額合計(jì)超92.17億元后，還有超過(guò)682.25億的貿(mào)易應(yīng)收款，較上一年同期的490.79億元增長(zhǎng)約39.01%；而同期，這50家物企的營(yíng)收增幅均值約為10.17%。

日前，樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》又對(duì)目前發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)的56家港股物企進(jìn)行了應(yīng)收款統(tǒng)計(jì)，并將口徑擴(kuò)大到了貿(mào)易應(yīng)收款、其他應(yīng)收款、預(yù)付款項(xiàng)及預(yù)付稅項(xiàng)等。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，56家港股物企的應(yīng)收款合計(jì)超1250億元，較截至2022年12月31日的1093億元增長(zhǎng)約14.7%。同期，這56家港股物企創(chuàng)造的總營(yíng)收約為1267億元。

即使在2022年業(yè)績(jī)報(bào)和2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)中，不少物企都進(jìn)行了大額計(jì)提，但整體來(lái)看，上市物企目前的應(yīng)收款壓力依然不小。

具體來(lái)看，今年上半年，56家港股物企的應(yīng)收款均值約為22.38億元，超過(guò)均值水平的共有18家；而2022年底約為19.51億元，當(dāng)期超過(guò)均值水平的也是有18家。

今年上半年，以207.33億元奪魁并蟬聯(lián)“營(yíng)收王”的碧桂園服務(wù)，應(yīng)收款也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先，其貿(mào)易應(yīng)收款及其他應(yīng)收款約為240.53億元，而緊隨其后的雅生活服務(wù)和萬(wàn)物云的應(yīng)收款分別約為99.36億元、94.42億元。

應(yīng)收款數(shù)額排在第4位的保利物業(yè)（68.51億元），較2022年增長(zhǎng)118.44%，環(huán)比增幅排在首位。今年上半年，其貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)較2022年底增加約6.98億元。保利物業(yè)表示，一部分原因是在管面積擴(kuò)大和項(xiàng)目數(shù)量增加，另一部分原因是公共服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升，但受到信貸期的影響，貿(mào)易應(yīng)收款余額增加。

不過(guò)，真正導(dǎo)致保利物業(yè)應(yīng)收款劇增的其實(shí)是一筆保證金，其與關(guān)聯(lián)方保利發(fā)展集團(tuán)開展車位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)支付了30億的保證金。根據(jù)合同，這筆錢將在今年12月份收回。

打折追債

回款、追債，正在成為上市物企重要的工作之一。今年以來(lái)，收債收到重資產(chǎn)的案例不斷。

6月21日，方圓生活服務(wù)與鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司訂立了一份置換協(xié)議。據(jù)此，后者將旗下23套住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給前者，以抵銷其拖欠方圓生活服務(wù)的1600萬(wàn)元應(yīng)收款。（物企被迫買房）

幾天后，6月30日，雅生活服務(wù)與雅居樂(lè)集團(tuán)“以房抵債”的首筆交易完成落地，后者向前者轉(zhuǎn)讓406項(xiàng)物業(yè)，其中347項(xiàng)為住宅物業(yè)，59項(xiàng)為商業(yè)物業(yè)，涉及總建筑面積約為4.25萬(wàn)平方米，而該等物業(yè)合計(jì)抵銷約2.823億元的應(yīng)收款。（這家物企成功追債地產(chǎn)爸爸）

不到一個(gè)月，7月21日，遠(yuǎn)洋服務(wù)宣布，以6.26億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)關(guān)聯(lián)方遠(yuǎn)洋集團(tuán)部分資產(chǎn)，包括4961個(gè)車位、168項(xiàng)商用物業(yè)。在這筆交易中，遠(yuǎn)洋服務(wù)應(yīng)付的代價(jià)將與應(yīng)收款項(xiàng)全數(shù)抵銷。

緊接著8月13日，金科服務(wù)也宣布與金科集團(tuán)訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，后者向前者轉(zhuǎn)讓19項(xiàng)住宅物業(yè)、6項(xiàng)商業(yè)物業(yè)、8項(xiàng)寫字樓，以及3項(xiàng)產(chǎn)業(yè)園，共計(jì)36項(xiàng)物業(yè)物業(yè)以抵銷2040萬(wàn)元的應(yīng)收款。（物企追債地產(chǎn)，反倒貼百萬(wàn)定金）

9月26日，燁星集團(tuán)與北京銳鴻達(dá)企業(yè)資詢有限公司訂立了一項(xiàng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，也涉及資產(chǎn)抵債。后者將旗下的一座辦公大樓的使用權(quán)讓渡給前者，為期17年10個(gè)月，以抵銷3684.69萬(wàn)元的未償還的可退還保證及貿(mào)易應(yīng)收賬款。（沒(méi)錢還債，地產(chǎn)商拿資產(chǎn)抵給物企）

值得注意的是，上述幾樁交易對(duì)物企而言都沒(méi)有很劃算。

比如，方圓生活服務(wù)、金科服務(wù)不僅沒(méi)有拿回現(xiàn)金，將應(yīng)收款變成了資產(chǎn)反而倒貼了錢，前者向交易對(duì)象富都物業(yè)發(fā)展支付一筆400萬(wàn)元的首付，后者在交易中也以現(xiàn)金方式支付了一筆180萬(wàn)元的代價(jià)差額作為預(yù)付定金。

即使沒(méi)有倒貼資金出去，用以抵債的物業(yè)估值似乎都高于實(shí)際價(jià)值。以遠(yuǎn)洋服務(wù)收購(gòu)的車位和商鋪為例，交易公告顯示它們2022年凈利潤(rùn)僅有42.9萬(wàn)。以此計(jì)算，這筆收購(gòu)的市盈率高達(dá)1459倍。

無(wú)論盈虧與否，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商沒(méi)錢還債，拿出資產(chǎn)抵給物業(yè)，總是避免了相關(guān)應(yīng)收款淪為壞賬的局面?？梢灶A(yù)見，以資抵債的故事還將繼續(xù)。

以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本，樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)的56家港股物企中，有42家披露了今年上半年關(guān)聯(lián)貿(mào)易應(yīng)收款情況，總數(shù)額約291億元。這當(dāng)中，除了減值撥備的部分，還將有多少會(huì)被關(guān)聯(lián)方拿資產(chǎn)抵銷尚不可知。