超40億跨界拿地,東方雨虹是誰的“馬甲”

文/樂居財經(jīng) 魏薇

兩天前,東方雨虹董秘張蓓在朋友圈的“靈魂12問”刷屏網(wǎng)絡。


(資料圖片)

她對公司“業(yè)務快速發(fā)展、收入利潤雙增,股價卻跌得超出預期”表示“看不懂”,提出“為什么忽視為擺脫當年的房地產(chǎn)依賴癥、快速果斷實施渠道變革方面所做出的艱辛努力和轉(zhuǎn)型過程中已展現(xiàn)出來的成效?為什么忽視零售業(yè)務的高速增長?為什么忽視公司團隊的頑強拼搏?”等問題。

在2021年6月,東方雨虹的股價高達每股64.14元,截至10月18日收盤,其股價為每股24.38元,相較于2021年的高點已經(jīng)跌超60%。

但持續(xù)下跌的股價并未影響東方雨虹在北京大手筆拿地。10月18日這天,東方雨虹40.135億搖北京豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項目A地塊東區(qū)R2二類居住用地,成交樓面價約4.89萬/㎡,溢價率15%。

代表東方雨虹競拍的是北京虹曦置業(yè)有限公司,該公司為東方雨虹的全資控股公司,成立于2023年3月1日,經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。具體而言,北京虹曦置業(yè)由北京虹庭置業(yè)100%持有,后者則是北京耕讀之家的全資子公司,北京耕讀之家為東方雨虹100%持股子公司。

另外,拿地公司北京虹曦置業(yè),還有一家100%持股的子公司,名為北京虹晨置業(yè)。

與東方雨虹一起競拍該地塊的,包括華潤、中鐵建、京能、首開、中海、城建、天恒7家企業(yè)。在此次競拍過程中,東方雨虹并未舉過牌,該地塊最終在搖號環(huán)節(jié)花落東方雨虹。

作為建材領域的“防水一哥”,東方雨虹今年以來在一線城市的土拍市場很是活躍,在競得該地塊之前,已經(jīng)多次“陪跑”。

7次競拍未果

在6-7月兩個月的時間內(nèi),東方雨虹先后參與了順義新城2宗地塊、海淀雙新2宗地塊、經(jīng)開區(qū)X47R1地塊、昌平沙河高教園0002地塊等熱門地塊的競拍,起拍價合計212.05億元,僅保證金一項,便合計高達42.6億元,但最后都抱憾而歸。

在這6宗地塊中,有3宗地塊為東方雨虹和海門海泰聯(lián)合競拍,分別為海淀雙新2塊地塊、經(jīng)開區(qū)X47R1地塊。

8月初,東方雨虹轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳,參與了深圳寶安區(qū)新安街道A001-0212地塊的競拍,未能成功拿下該地塊。

此前參與北京順義2宗地塊的競拍后,有投資者在深交所互動易上問詢“公司是否對涉足房地產(chǎn)業(yè)務有興趣”。對此,東方雨虹的回復是:“公司不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務,公司致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和防水工程施工業(yè)務領域,持續(xù)打造成為卓越的建筑建材系統(tǒng)服務商?!?/p>

從各項信息來看,東方雨虹此次拍得的南苑地塊稱得上優(yōu)質(zhì)。根據(jù)掛牌文件信息,該地塊土地面積34192.126㎡,建筑控制規(guī)?!?2061㎡,交易起始價34.9億元,將以“五通一平”形式供地。

地理位置上,該地塊北側(cè)緊鄰南苑濕地公園,西北側(cè)距地鐵4號線新宮站,同站可換乘19號線,周邊2公里范圍內(nèi)還有萬達廣場、豐臺大悅春風里、豐臺區(qū)南苑中學等生活配套。

房產(chǎn)交易平臺顯示,南苑地塊周邊西宏苑、飛騰家園、誠苑南里等建設時間較早的小區(qū)二手房價約4萬元/平方米,周邊新房如泰禾金府大院售價約7.8萬元/平方米、天悅壹號售價約9萬元/平方米。

馬甲or跨界地產(chǎn)?

東方雨虹在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上的布局并不算多。

2020年8月,東方雨虹聯(lián)手中國奧園在廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)拿下一宗宅地,總代價約8.47億元,之后該地塊項目被命名為奧園中新城市天地,奧園計劃將該盤打造為廣州東首個“總部經(jīng)濟TOD”項目。在這個合作項目中,東方雨虹占股20%。

次年7月,奧園中新城市天地開盤,樓盤均價約2.1萬元/平方米。隨著奧園債務危機的爆發(fā),項目陷入爛尾,其中的商業(yè)部分已經(jīng)暫停開發(fā)建設,如今的重點在住宅部分的保交樓。

2021年4月,東方雨虹通過旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價格拿下廣州花都區(qū)的一宗商住地塊。該項目在今年6月7日舉行開工奠基儀式,計劃建設為集甲級寫字樓、高端居住、金融服務、科研、休閑和餐飲等多功能生態(tài)于一體的城市綜合體,總投資3億元。

整體來看,東方雨虹拿地的總價低、規(guī)模小,此次斥資超40億大手筆拿地尚屬第一次。

鮮少出現(xiàn)在土拍市場的東方雨虹突然激進拿地,引發(fā)了外界的懷疑,有人認為東方雨虹是在為其他房企做“馬甲”,以增加中簽概率。

但也有分析認為,絕大多數(shù)房企都會找不知名的小企業(yè)或剛成立的新公司做“馬甲”,東方雨虹本身知名度,也參與過房地產(chǎn)開發(fā),做“馬甲”的可能性較低。

天眼查顯示,在東方雨虹的對外投資行業(yè)分布中,房地產(chǎn)業(yè)占比2.34%、建筑業(yè)占比4.69%;制造業(yè)占比最多,為39.85%,其次是科學研究和技術(shù)服務,占比24.22%。

不可否認的是,防水涂料行業(yè)龍頭東方雨虹在房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗并不足。而政策的松動給予了東方雨虹更大的操作空間。

6月初,北京土拍市場取消了“土地成交后,不得以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯(lián)方”的限制條款,這就意味著,參拍者在搖中后可以引入其他企業(yè)合作開發(fā)。

另一方面,地產(chǎn)上下游供應商、家居企業(yè)拿地并非孤例。地產(chǎn)深度調(diào)整,這些與地產(chǎn)關聯(lián)的企業(yè)也躍躍欲試,此前,如圣都、歐派都有拿地消息傳出。

9月8日,白云區(qū)廣州設計之都二期AB2904031-1號地塊由歐派家居以底價3.88億元成交;10月8日,圣都裝飾以底價3.09億拿下杭州中心城區(qū)上塘單元商地。

不過,這兩宗地,一宗將建設圣都裝飾總部大樓,另一宗則須建設智能家居研發(fā)設計中心。用地屬性以及價格,與東方雨虹此次拿下的地塊都不可同日而語。結(jié)合該公司以往的風格,不排除后續(xù)將引入地產(chǎn)商對該地塊進行開發(fā)。

截至10月19日,東方雨虹(002271.SZ)股價收盤24.38元,跌-1.56%,成交總額5.93億元,總市值604.43億元。

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