文/樂居財經(jīng)嚴明會

“出險”兩年，佳兆業(yè)的債務重組終于有了一定的進展。

10月17日晚，佳兆業(yè)（1638.HK)公告稱，公司已就123億美元的境外債務制定了初步指示性重組方案，并且已經(jīng)超過35%的債權人加入了境外債權人小組。

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佳兆業(yè)境外債務由優(yōu)先票據(jù)約115億美元、永續(xù)資本證券約2億美元，以及其他有擔保及無擔保債務約6.5億美元組成。境內有息負債則為約506億元，其中363億元為項目層面負債。

根據(jù)初步方案來看，佳兆業(yè)的債務重組路徑與多數(shù)出險房企類似，不外乎是債轉股、新債換舊債、以及處置資產(chǎn)還債等方式，具體的方案，佳兆業(yè)未進行披露。

佳兆業(yè)表示，目前仍在與債權人溝通方案，尚未就境外重組條款達成最終協(xié)議。對于提案中的某些條款，債權人小組表示并不支持。

佳兆業(yè)對清償債務，還是比較樂觀的。其預測，未來10年內，土儲項目及舊改項目在扣除包括融資支出在內的一切費用后，產(chǎn)生的現(xiàn)金流在750億元至900億元。

另外，公司處置投資物業(yè)及持有型物業(yè)，再扣除債務本金和利息后，將帶來現(xiàn)金流60-70億元；物業(yè)管理和酒店管理也將產(chǎn)生10-20億元的凈收入。

佳兆業(yè)估計，上述現(xiàn)金流總額在償還完境內債務后，還將有600億元至750億元的現(xiàn)金償還境外債務，粗略一算，123億美元的境外債務或可由此清償大部分。

優(yōu)質的土地及舊改資源，被外界是為佳兆業(yè)翻盤的籌碼，根據(jù)佳兆業(yè)自身的預計，未來公司的現(xiàn)金流大一部分來自項目去化和舊改。

截止2023年6月末，佳兆業(yè)土地儲備為2646萬平方米，另外還有在粵港澳大灣區(qū)的一百多個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積5000多萬平方米。

不過，同時期佳兆業(yè)賬面的現(xiàn)金資源只有45.12億元，完成項目，需要“外力”支持。

出險以來，佳兆業(yè)多次通過“民營房企＋AMC＋地產(chǎn)國企”的方式盤活舊改資產(chǎn)。去年6月，中信城開介入佳兆業(yè)深圳大鵬金沙灣國際樂園項目、南山東角頭項目、福田紅樹灣、福田金融科技中心等項目。除福田紅樹灣以外其他項目權益貨值合計接近487億元。

中信介入后，這些資產(chǎn)被迅速盤活。其中紅樹灣最早入市，8月以6.64億元進入深圳月度新房住宅項目前五；去年9月，深圳大鵬金沙灣國際樂園項目更名后的“深圳中信金沙灣”陸續(xù)亮相。今年10月，由福田金融科技中心更名而來的“中信國際大廈”商業(yè)部分“信薈”也已經(jīng)亮相。

今年4月，佳兆業(yè)佳園，即“天宸”項目引入國企深圳市福田安城投資運營有限責任公司進行合作。據(jù)了解，這是佳兆業(yè)2014年取得的一個舊改項目，根據(jù)2019年財報，該項目貨值可達126億元。

雖屢獲援手，但佳兆業(yè)也因此失去了項目的部分權益，最終項目流入上市公司的現(xiàn)金流也會因此大打折扣。

另外，或因遲遲未完成債務重組方案，佳兆業(yè)已經(jīng)被債權人申請清盤。7月10日，布洛德峰投資顧問有限公司向香港高等法院提起清盤呈請，事關佳兆業(yè)集團（深圳）發(fā)行的一筆人民幣債券，涉及本金人民幣1.7億元及應計利息。

佳兆業(yè)是2022年4月停牌的一眾房企中，首位達成復牌的。這意味著佳兆業(yè)暫時脫離了退市的風險。復牌前一日，佳兆業(yè)發(fā)布了缺席的財報，卻沒有公布債務重組方案。

而一筆1.7億元的債務，又讓佳兆業(yè)陷入了清盤危機。據(jù)最新消息，佳兆業(yè)呈請及撤銷申請的聆訊已押后至2024年2月6日。

自2021年以來，被申請清盤的房企不在少數(shù)，其間已有佳源國際被法院裁定清盤，僅是因為一筆1450萬美元的債務。

對于佳兆業(yè)而言，現(xiàn)階段最要緊的事，除了保交樓外，或許還有盡快制定切實可行的償債計劃。2023年1-9月，佳兆業(yè)在深圳、廣州、上海、重慶、東莞等地累計交付42個項目，約2.7萬套房源，已超過去年全年總交付量。