許多宏觀分析已經難以展開，房地產已經和整個國民經濟深切的捆綁在一起。這個時候，講什么悲觀或者樂觀，都已經不重要。冷靜的面對，度過就好。

近來和一些同學交流，讓我覺得，如果不能為自己的買房行為多尋找一個支點——那本是正常市場下的合理之舉，那么你在眼下這個市況中幾乎不能做出任何決策。

打個不恰當?shù)谋确?，給到別人買房子提供建議，某種程度上就像醫(yī)生給患者做診斷。每個人的情況都不同，每個醫(yī)生的水平也不同，而且前者往往更加的困難。原因在于，醫(yī)學畢竟是科學，雖然醫(yī)生的水平各不同，但是針對醫(yī)生的診斷，外行很難也不敢去輕率置喙。然而經濟學并非科學，針對每個人的買房建議，就如同情感糾葛一樣，一旦放到網上，會出現(xiàn)一大堆甚至彼此對撞的觀點，七嘴八舌的人可以給出千變萬化的說法。任你是再厲害的專家，都難以實現(xiàn)掌握全部樓盤的信息對稱。那個景象，就像人們常常嘲笑兩個經濟學家關起門來討論一個問題，最后一定會出現(xiàn)三個觀點一樣。

【資料圖】

是以，表現(xiàn)在微觀決策上，尤其是買房自住，首先要正視的問題一定是巨大的個體差異化。從這一點出發(fā)，我們可以推導出至少一點：

僅僅是為了買一套房子自住，個人關心甚至弄懂宏觀、中觀的東西，其實真的不那么重要——那對于投資更為重要一些。

我們說宏觀的東西，比方說國際形勢變化、宏觀經濟走向；我們說中觀的東西，比如說深圳房地產的成交情況、房屋的均價走勢……這些，都不那么重要。真正重要的，是自己的需要、選擇的標的、以及風險承受力。

所有宏觀、中觀的部分，統(tǒng)歸可以指向一點：擇時。也即是說，關于時機的判斷，你能不能夠判斷到最佳的入市時機，“抄到底”。必須承認，在任何一個“熊市”——或者任何形式的市場——買房子，再敢下手的人也會心里犯嘀咕：我會不會抄底在半山腰，哪怕是半山腳。每個人都想著：買下這套房子，然后等半年之后回頭看，咦，發(fā)現(xiàn)自己抄了個底！那會讓覺得自己不單是幸運的，而且是有眼光的……同樣，每個人都不想做那個大冤種，抄到半山腰，那不僅意味著自己蒙受了虧損，而且還要承受一種“智識上存在缺陷”式的自我貶低，面子不好看。

如果讓我來給一句話總結，我堅持選擇這句：沒有人買房子不考慮未來的價格波動，但同樣，沒有人能夠看透房價在某一個時間段的價格波動。在住房市場可資追溯的電子數(shù)據(jù)足夠公開透明的情況下，人們都看不透，更不要說如今我們的價格信息在很大程度上是被扭曲的情況下。

拋開一些視鏡效應，我們可以觀察到，歷史上真正買房子賺到錢的人，往往不是那種真正帶有所謂“炒房意圖”的人，尤其絕對不會是那些通過數(shù)十張信用卡套現(xiàn)激進高杠桿的玩家。相反，那些帶有明確炒房意圖的人，通常會把自己搞得很糟糕。就拿這一輪調整來講，不要說那些高杠桿的玩家像激進派開發(fā)商一樣倒下了，即便是不少“短短三年資產做到1個億”的房產大V，也一樣非常不好過。大勢之下，沒有人可以幸免，我們要承認這一點，少點自負，多一些市場敬畏。

這是我所說的要為買房“尋找多一個支點”的現(xiàn)實意義，這是歷次樓市周期提供的教訓，更是回到本源的做法。

讓我簡單來舉例。

一位在深圳15年的粉絲X女士要買羅湖的一個老二手房，上世紀90年代的房子，大約62平米多點，最初報價是260萬，X同學與業(yè)主談判初始降到227萬，到本周最后實際成交價為：218萬，單價大約是3.5萬。我查了下，在2021年5月的時候，這個樓盤成交單價大約為5萬/平米，以此為起點計算，大約下跌了3成。以最初報價260萬算，殺價1成6。

X女士問我，買不買得過？我認為OK。這是基于我對她的情況做出深入對話的基礎上：1）她買房子，最簡單的因由是不想再交給房東租金，想在深圳擁有一套屬于自己的房子；2）在羅湖選房子，是想離自己的家人近一些。

當然可以繼續(xù)等待，等待下一個可能會更低的價格，也許會出現(xiàn)。但這就回到了前面講的，你有可能陷入“完美總在下一個”的無限循環(huán)里。1）你不能知曉房價何時到底，尤其是落地到某個樓盤某個戶型上，在何時出現(xiàn)極端價格的概率分布，完全不可測。所以，即便你大能知道盤面均值到底，放到具體一個樓盤里也無微觀意義。2）你會損失掉買房子的“獲益”——“擁有一套屬于自己的房子”的獲益，或者是“改善居住條件”的獲益。理解這個“獲益”非常重要，常有人講，租房子也可以“過得很好”，說這話的常常是買了房的人。這就像說，經歷了人生絢爛的人會覺得平淡最美，離過婚的人也可能會勸告你人為什么要結婚。但對于絕大部分普通家庭來說，這一生中的某個階段是不是“有產”，很重要（即便是一段生命體驗）。

所以，我講，如果你是自住，那么下注之前，想明白自己的“支點”在哪，那個支點絕不應該是價格。否則，你十有八九會陷入到做不出任何決策的“猶豫”漩渦。而且，即便你下了注，你也難以撐住每日房價的波動之苦，每天會陷入“買錯了”的心理煎熬之中。

如同股市一般。僅僅是出于預期股價立即上漲而去買股票，你不會放棄每天看盤，也會被每一次市場波動所驚擾。股價漲了你想賣，跌了你也想賣。我是非常反對那種天天看盤去操作的玩法，我既沒那個精力也沒那個定力——時時刻刻看盤的事兒我不是沒干過，結果是幾乎每一刻我都好想賣！好想換！

如果非要談到窗口，那么，對于自住者，我認為現(xiàn)在就是不錯的窗口，這是顯而易見的。除了先前我們講的邏輯——比如市場邁入買方市場你可以從容選盤、有大量的限價盤可以選擇——之外，如今還有一個很重要的理由，很多二手樓盤價格已經跌到了新盤以下——這才是一個正常的市場，同類可比條件下，新盤價格應該比二手房高出1-2成才對。相比于2021年，你可以動輒省下幾百萬。

同樣，我們要強調的是，如果是投資（買房搏升值），現(xiàn)在依然不是好機會。原因無關房價是否到底，而是關乎未來的不確定性太高，宏觀方面的不確定性，房地產行業(yè)出清的不確定性，都太高了。

當面對不確定的時候，我們沒有辦法拿著不多的真金白銀去賭一個單純的信念?；蛘哒f，投資里面需要很好的耐心（以及正確的能力圈）。如果你的投資生涯拉長到未來30年那么長，那么，這個當下，早一點，晚一點，重要嗎？至少我認為，現(xiàn)在應該做的事，是持續(xù)的讀書思考，努力的保持賺錢能力。整個世界都在變，我們以往所抱持的認知已經不能再適應當下的新時代——所謂的“商業(yè)周期”理論顯然已經無法說明當下的中國經濟以及房地產（A股其實還要比房地產容易看懂一點，房地產真的已經成為宏觀經濟巨大的考驗）。