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10月10日，國(guó)盛證券發(fā)布研究報(bào)告稱，首予華潤(rùn)置地(01109)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)2023/2024/2025年歸母凈利潤(rùn)為293.6/318.9/350億元。住開(kāi)業(yè)務(wù)方面，在供給側(cè)改革下公司作為頭部央企受益競(jìng)爭(zhēng)格局改善，前景向好，支持業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)居市場(chǎng)前列;已售未結(jié)資源充沛，有望鎖定未來(lái)穩(wěn)定收入;土地投資“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，以有效投資做實(shí)增量，優(yōu)質(zhì)存量土儲(chǔ)為后續(xù)盈利能力筑底企穩(wěn)提供保障。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司已然成為內(nèi)資商業(yè)運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)者，以“萬(wàn)象系”購(gòu)物中心為代表的投資物業(yè)是公司重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，同時(shí)也是估值差異化體現(xiàn)所在。

國(guó)盛證券主要觀點(diǎn)如下：

行業(yè)產(chǎn)能出清方向明確，公司以高信用優(yōu)勢(shì)及城市深耕競(jìng)爭(zhēng)力將優(yōu)先受益于競(jìng)爭(zhēng)格局改善

1、在行業(yè)高速擴(kuò)張階段公司秉承行穩(wěn)致遠(yuǎn)策略，2020年之前的銷售額增速不具備明顯優(yōu)勢(shì)，2020年后公司迎來(lái)逆勢(shì)擴(kuò)張，銷售額增速與可比同行的剪刀差逐漸拉大。2、2023H1公司再創(chuàng)銷售佳績(jī)，實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售額1702.4億元(+40.6%)，位列克而瑞銷售排行榜第四位，較2021年上升四名。3、公司于早年擴(kuò)張后專注于核心城市深耕，2022年市占率排行前五城市較2021年增加10個(gè)至24個(gè)，核心單城銷售額穩(wěn)定。4、2023H2公司總可售貨源約3859億元，其中89%位于一二線高能級(jí)城市，住宅產(chǎn)品占比68%，將有力支持公司銷售額持續(xù)領(lǐng)跑。

土地投資“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，以有效投資做實(shí)增量

1、2020年后公司逐漸提升獨(dú)立開(kāi)發(fā)比例，在追求安全穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)也為后續(xù)權(quán)益利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)提升貢獻(xiàn)比例，2023H1拿地權(quán)益比提升至73%相對(duì)高位。2、2019年后公司整體土地?cái)U(kuò)張相對(duì)穩(wěn)健，基本保持每年1400億元以上投資額，以有效投資保障后續(xù)銷售業(yè)務(wù)，對(duì)應(yīng)拿地銷售比均值仍超50%(2023H1達(dá)60%)。3、公司土地投資策略逐步由利潤(rùn)導(dǎo)向走向深耕與優(yōu)化并行的質(zhì)量導(dǎo)向。2023M1-8公司獲取44個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)898萬(wàn)平(一/二線占比達(dá)35.8%/59.3%;居克而瑞新增土儲(chǔ)價(jià)值榜榜首)。

作為內(nèi)資商業(yè)運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)者，第二增長(zhǎng)曲線動(dòng)能足，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比超14%

截至2023H1，公司旗下在營(yíng)購(gòu)物中心67個(gè)、寫(xiě)字樓20個(gè)、酒店17家;生態(tài)圈要素型領(lǐng)域涉及代建、長(zhǎng)租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多個(gè)衍生領(lǐng)域。公司存量商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，既能有力支持主營(yíng)獲取資源產(chǎn)生協(xié)同效益，又能自主盈利貢獻(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時(shí)持有型資產(chǎn)自身的融資能力為公司在下行周期增加了重要的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2023H1公司經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)租金收入107億元(業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比達(dá)14.7%)，yoy+41%。