文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

中鐵建地產(chǎn)被交到李興龍手里，已有超過兩年半的時間了。

2020年11月，吳仕巖退休，李興龍接過權杖，擔任中國鐵建地產(chǎn)集團黨委書記、董事長。中鐵建地產(chǎn)由萬億航母中國鐵建100%持有，是國資委批準的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，較一般房企有著經(jīng)營優(yōu)勢。

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在李興龍掌舵的時間里，中鐵建地產(chǎn)亦有過突破。

2021年，中鐵建地產(chǎn)實現(xiàn)營收295.18億元，同比增長11.18%；實現(xiàn)凈利潤29.9億元，同比增長2.23%。

但自2022年以來，房地產(chǎn)市場遇上前所未有之變革，中鐵建亦無法獨善其身，2022年，該公司在營收大增35.64%至400.39億元的前提下，凈利潤下滑32.7%至20.12億元。

之后力挺房地產(chǎn)的政策不斷出臺，但中鐵建地產(chǎn)的經(jīng)營似乎未有起色，且滑坡有愈演愈烈之勢。2023年上半年，中鐵建地產(chǎn)營收144.78億元，同比下滑6.51%，歸母凈利潤則大跌94.31%，僅為4479.91萬元。

具體來看，中鐵建地產(chǎn)期內(nèi)的營業(yè)成本為131.32億元，較去年同期略微增加，營收下滑和營業(yè)成本增加導致了公司毛利同比減少43%至13.46億元。

同時，在2023年上半年中鐵建地產(chǎn)除了銷售費用略微下滑外，管理費用及財務費用均錄得增長，其中管理費用為3.36億元，同比增長5%，財務費用為1.01億元，同比大增115%。銷售費用則錄得3.52億元。

刨去三項費用后，中鐵建的利潤為5.57億元，扣減稅費及其他支出后的凈利潤為1.12億元，同比下滑了87%。

然而，少數(shù)股東還分走了中鐵建地產(chǎn)大部分的利潤。期內(nèi)，中鐵建地產(chǎn)的少數(shù)股東損益為6717.98萬元，超過歸母凈利潤4479.91萬元。而中鐵建地產(chǎn)的歸母凈利潤同比下滑了94.31%。

截止2023年6月末，中鐵建少數(shù)股東權益為121.63億元，占比中鐵建總權益的28.6%；而期內(nèi)的少數(shù)股東損益占比總利潤的60%，二者占比存在31.4個百分點的剪刀差。一般而言，該差值的存在，意味著企業(yè)存在較大明股實債的可能性。

債務端，截止2023年6月末，中鐵建地產(chǎn)有息債務余額為939.04 億元，較2022年末增長1.76%，其中一年內(nèi)到期的有息負債合計達215億元，占比23%，債務結構較為合理。

而期末中鐵建地產(chǎn)持有的貨幣資金為219.78億元，能覆蓋短期債務，但經(jīng)粗略計算短債比也僅為1.02。

作為央企地產(chǎn)商，中鐵建地產(chǎn)有著天然的融資優(yōu)勢，期內(nèi)公司發(fā)行了25億元的公司債，擬全部用于償還有息債務。

布局方面，截至 2023年6月底，中鐵建地產(chǎn)在北京、上海、廣州、天津、成都、杭州、合肥、南寧等45個城市（含9個國家級新區(qū)）布局245個項目，現(xiàn)有項目總建筑面積約7700萬平方米，已開發(fā)面積約6500萬平方米。

作為中國鐵建旗下的重要地產(chǎn)平臺，中鐵建地產(chǎn)的經(jīng)營自然會一定程度影響著中國鐵建的經(jīng)營。截止2023年6月，中鐵建地產(chǎn)的總資產(chǎn)2548.84億元，占比中國鐵建總資產(chǎn)的15.44%。

2023年上半年，中國鐵建的經(jīng)營狀況可用穩(wěn)定形容。期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入約5410.6億元，同比基本持平；歸屬于上市公司股東的凈利潤約136.49億元，同比微增1.18%。

然而，在總體穩(wěn)定之下，地產(chǎn)業(yè)務確實也是拖了中國鐵建的“后腿”。期內(nèi)，中國鐵建地產(chǎn)業(yè)務營收為214.11億元，較上年同期基本持平，營業(yè)成本同比增長4.74%至187.72億元，導致業(yè)務毛利率同比下滑3.86個百分點。

另外，期內(nèi)中國鐵建地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的銷售費用、管理費用及研發(fā)費用均有所上升，其中銷售費用為6.22億元，同比增長13.29%；管理費用及研發(fā)費用為5.75億元，同比增長10.56%。毛利率下滑、費用支出上升導致地產(chǎn)業(yè)務的利潤同比下滑42.89%至9.96億元。

不過從銷售端來看，中國鐵建的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務韌性較強。期內(nèi)實現(xiàn)銷售金額 533.7億元，同比增長40.47%，在全國房企中排名第16位。

雖然今年地產(chǎn)業(yè)務表現(xiàn)不如意，但中國鐵建卻是土地市場的“?？汀薄Ｇ叭径?，中國鐵建拿地金額達270億元，拿地面積217萬平，均位列百強房企第7位。

剛剛過去的9月，中國鐵建及旗下公司在西安、重慶接連摘下3幅地塊，斥資達34億元。

更早之前，8月份中國鐵建溢價14.67%奪得成都天府新區(qū)華陽街道地塊；7月份的上海第二批其中供地，中國鐵建61.48億摘閔行華漕宅地，6月份中國鐵建12.57億元摘下海曙區(qū)CL-01-05地塊。