文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

(資料圖片僅供參考)

名字測(cè)算網(wǎng)上，關(guān)于“燁星”的解讀包含了朝氣蓬勃、光輝燦爛、前程似錦、輝煌奪目、多才多藝、拔群出萃之義。

四年前，鴻坤“二代”趙偉豪把這些美好的愿景都寄予給了家族首個(gè)沖擊主板資本市場(chǎng)的物業(yè)平臺(tái)，將鴻坤物業(yè)更名為燁星集團(tuán)赴港IPO。在疫情沖擊、全球股市動(dòng)蕩、美股多次熔斷等背景下，1948.62倍超額認(rèn)購(gòu)也曾讓趙家的這顆“燁星”一度光輝燦爛。

但遺憾的是，被寫(xiě)下的似乎是作為流星的命運(yùn)，此后這幾年燁星集團(tuán)都未曾再現(xiàn)過(guò)光芒，反而是緊隨鴻坤集團(tuán)理財(cái)爆雷、美元債逾期等變得更加黯淡了。

母公司陷入困境，有“高依賴性癥”的燁星集團(tuán)嘗盡苦果。

9月26日，其連發(fā)了兩則公告，涉及關(guān)聯(lián)交易下被拖欠的可退還按金及貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)、“被迫性”買(mǎi)樓的以資抵債條款，以及相關(guān)事項(xiàng)未遵守上市規(guī)則申報(bào)及公告的“檢討”。

概而言之，公告當(dāng)日，燁星集團(tuán)間接全資附屬公司北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“鴻坤瑞邦”）與北京銳鴻達(dá)企業(yè)資詢有限公司（簡(jiǎn)稱“北京銳鴻達(dá)”）訂立了一項(xiàng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，后者由趙偉豪及其母親吳虹分別持股占比99%、1%。

根據(jù)協(xié)議，北京銳鴻達(dá)將旗下的一座辦公大樓的使用權(quán)讓渡給鴻坤瑞邦，代價(jià)約3684.69萬(wàn)元，期限自股東根據(jù)上市規(guī)則批準(zhǔn)交易起至2041年6月30日，以抵銷無(wú)錫永慶房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱“無(wú)錫永慶”）未償還的可退還保證金總額即未償還貿(mào)易應(yīng)收賬款總額。

無(wú)錫永慶曾是北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“鴻坤偉業(yè)”）全資子公司，并直到2021年9月28日進(jìn)行股東變更。換而言之，無(wú)錫永慶也是燁星集團(tuán)的前關(guān)聯(lián)方。

關(guān)于永慶房地產(chǎn)、以及燁星集團(tuán)與永慶房地產(chǎn)之間的這兩筆債，樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》在今年2月中旬就進(jìn)行過(guò)深度梳理。彼時(shí)，永慶房地產(chǎn)破產(chǎn)清算申請(qǐng)獲法院受理，燁星集團(tuán)以內(nèi)幕消息的形式做了一些信息披露。

前文鏈接：《3600萬(wàn)“爛賬”，牽扯燁星集團(tuán)輸血關(guān)聯(lián)方秘事》

以資抵債

根據(jù)公告，2020年5月12日、2020年12月30日，燁星集團(tuán)方與無(wú)錫永慶分別就488個(gè)車(chē)位、643個(gè)車(chē)位及2間商鋪，簽訂了獨(dú)家租賃/使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理服務(wù)，并分別向后者支付了約1950萬(wàn)元、3156萬(wàn)元的可退還按金。

截至2023年9月26日，在可退還按金中，有1263.03萬(wàn)元已經(jīng)退還給燁星集團(tuán)，有788.8萬(wàn)元通過(guò)232個(gè)車(chē)位收購(gòu)抵銷，余下約3056.64萬(wàn)元還未償還。同時(shí)，無(wú)錫永慶還欠付燁星集團(tuán)約628.04萬(wàn)元的未償還貿(mào)易應(yīng)收賬款總額。

“收購(gòu)事項(xiàng)將有利于集團(tuán)的追收債務(wù)進(jìn)度”，收不回真金白銀，接受資產(chǎn)抵債多少都算是退而求其次的選擇。

畢竟燁星集團(tuán)手里也不算寬裕。如果是在常規(guī)情況下，其會(huì)一口氣掏出近四千萬(wàn)買(mǎi)樓的可能性應(yīng)該很小。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，燁星集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1.54億元，在62家披露中期財(cái)報(bào)的上市物企中排在第57位。

公告顯示，北京銳鴻達(dá)轉(zhuǎn)讓給燁星集團(tuán)的這處辦公大樓位于北京市大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)宏福路8號(hào)鴻坤新都薈D座，總建筑面積約1.08萬(wàn)平方米。

相關(guān)地產(chǎn)租售平臺(tái)信息顯示，大興區(qū)西紅門(mén)的寫(xiě)字樓租賃價(jià)集中在每平米每天1.67元到4.5元不等。不過(guò)，燁星集團(tuán)并沒(méi)有打算轉(zhuǎn)租鴻坤新都薈D座賺租金。

“該物業(yè)擬由鴻坤瑞邦持作一般辦公、行政及營(yíng)運(yùn)用途包括但不限于提供充足空間用于設(shè)立本集團(tuán)的資訊科技中心?！睙钚羌瘓F(tuán)表示，其致力于改善行政及運(yùn)營(yíng)職能，且考慮到業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，需要新及額外的辦公空間。設(shè)立更專業(yè)及設(shè)備更完善的資訊科技中心就是計(jì)劃之一，而其董事會(huì)認(rèn)為，這比較適合一幢獨(dú)家使用權(quán)并具有規(guī)模的物業(yè)。

雖然收購(gòu)鴻坤新都薈D座使用權(quán)不用再支付代價(jià)，但燁星集團(tuán)應(yīng)該還是需要再投入一部分資金對(duì)其進(jìn)行翻新。

對(duì)于這部分，燁星集團(tuán)在公告中也有提及。根據(jù)獨(dú)立估值師按收益法編制的初步估值結(jié)果，鴻坤新都薈D座為期17年10個(gè)月物業(yè)的使用權(quán)市值約為3800萬(wàn)元，考慮到鴻坤瑞邦翻新該物業(yè)所需的時(shí)間，因此對(duì)市值應(yīng)用了3.03%的貼現(xiàn)率。

深度捆綁鴻坤集團(tuán)

燁星集團(tuán)似乎鐘愛(ài)收購(gòu)辦公樓。

兩年前，2021年9月13日，燁星集團(tuán)旗下的北京鴻坤物業(yè)曾斥資2276萬(wàn)元，買(mǎi)入了京市大興區(qū)宏福路1號(hào)院B座第2層205號(hào)的物業(yè)資產(chǎn)，總建筑面積為948.6平方米。這處物業(yè)，其同樣也是作了自留辦公室使用。

事實(shí)上，收購(gòu)關(guān)聯(lián)方物業(yè)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)公司股權(quán)，或者掏高額可退還按金置換關(guān)聯(lián)房企的車(chē)位“獨(dú)家租售權(quán)”，在一定程度上都是物業(yè)“反哺”地產(chǎn)的方式。燁星集團(tuán)過(guò)去的這些交易，也被指過(guò)有“關(guān)聯(lián)利益輸送”的影子。

燁星集團(tuán)對(duì)關(guān)聯(lián)方鴻坤集團(tuán)的依賴性體現(xiàn)在相關(guān)業(yè)務(wù)以及管理面積的來(lái)源上。

今年上半年，燁星集團(tuán)來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)，以及增值服務(wù)的收入占比分別約為86.5%、1.8%及11.7%。而在物業(yè)管理服務(wù)中，來(lái)自鴻坤集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目所產(chǎn)生的收入約為1.33億元，占比90.1%；而上一年同期，這組數(shù)據(jù)約為88.8%。

規(guī)模方面。截至2023年6月30日，燁星集團(tuán)擁有合約建筑面積約為1535萬(wàn)平方米，管理總收益建筑面積約為1214.5萬(wàn)平方米。其中，78%的收益建筑面積來(lái)自鴻坤集團(tuán)，也同比提升了2.4個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年6月30日，其總收益約為1.71億元，同比減少約0.8%；錄得毛利約0.47億元，同比減少4.1%，毛利率從上一年的28.5%微降至27.6%；純利約0.13億元，同比增長(zhǎng)41.5%。而純利表現(xiàn)可觀，主要是因?yàn)槠浣衲晟习肽陸?yīng)收關(guān)連方款項(xiàng)減值虧損大幅減少約93.0%至90萬(wàn)元。