文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

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時(shí)間一點(diǎn)點(diǎn)向9月30日靠近，曾扎堆在去年4月1日停牌的房企，正在加快復(fù)牌的步伐。

9月22日晚間，中國(guó)奧園（3883.HK)宣布，公司達(dá)成所有的復(fù)牌指引，將于9月25恢復(fù)在聯(lián)交所買(mǎi)賣(mài)。

奧園是去年4月1日停牌房企中的一員，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)超17個(gè)月的停牌后終于回歸。至此，當(dāng)時(shí)停牌的品牌房企，已基本完成復(fù)牌。

與一眾長(zhǎng)期的停牌的房企一致，在復(fù)牌當(dāng)日，中國(guó)奧園股價(jià)暴跌成仙，盤(pán)中跌超70%，總市值已經(jīng)不足10億港元，而在巔峰時(shí)期，中國(guó)奧園的市值一度逼近400億港元。但能保住資本的外殼，對(duì)于奧園來(lái)說(shuō)已是最好的結(jié)果。

另外，復(fù)牌也被看作出險(xiǎn)房企回歸正常經(jīng)營(yíng)的重要一步。上個(gè)月，奧園的境外債重組方案已經(jīng)基本落地，這個(gè)月境內(nèi)債展期也已經(jīng)達(dá)成。不過(guò)，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)所有政策力挺，但復(fù)蘇依舊緩慢，對(duì)于奧園來(lái)說(shuō)，回歸正軌還有很長(zhǎng)的路要走。

必須達(dá)成的復(fù)牌

對(duì)于停牌房企而言，通常會(huì)在補(bǔ)發(fā)業(yè)績(jī)報(bào)告、出臺(tái)債務(wù)重組方案等一系列事件后達(dá)成復(fù)牌，但中國(guó)奧園的復(fù)牌，卻來(lái)得晚了一些。

早在7月時(shí)，奧園就已經(jīng)補(bǔ)發(fā)了缺席的3份財(cái)報(bào)，并拋出境外債務(wù)重組方案。然而，其并未在當(dāng)月實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。2023上半年，奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入109.41億元，歸母凈利潤(rùn)-29.45億元。

時(shí)間來(lái)到9月初，奧園再次邁出重要一步，稱合計(jì)續(xù)存12只境內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化公開(kāi)債務(wù)產(chǎn)品已全部順利達(dá)成展期，整體期限三年。

但奧園依舊未隨即實(shí)現(xiàn)復(fù)牌，而此時(shí)距離9月30日的摘牌期限，僅剩24天。

這不免引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂，不過(guò)業(yè)內(nèi)人士分析，奧園必然會(huì)實(shí)現(xiàn)復(fù)牌，也必須實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。原因在于，奧園的境外債務(wù)重組方案中，是要用股權(quán)抵債的。

奧園債轉(zhuǎn)股的具體內(nèi)容為，奧園擬發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實(shí)控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。同時(shí)，奧園還將發(fā)行1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，將于2028年9月轉(zhuǎn)化為奧園股份。

奧園的債轉(zhuǎn)股方案，給了債權(quán)人期待。奧園轉(zhuǎn)給債權(quán)人的14億股股份，對(duì)價(jià)為每股1.06港元，而在停牌之時(shí)，奧園的股價(jià)為1.18港元/股，而復(fù)牌的暴跌在所難免，債權(quán)人所持有的債權(quán)金額也隨著暴跌縮水。

1.43億美元的可轉(zhuǎn)換債券，最終轉(zhuǎn)化為奧園29.9%的股權(quán)，也就是相當(dāng)于僅16.9億股份。按當(dāng)前匯率粗略計(jì)算，每股約等于0.65港元。

奧園在復(fù)牌之后，股價(jià)已經(jīng)跌至0.3港元左右，已不及債轉(zhuǎn)股的價(jià)格以及可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)股后的價(jià)格。

債轉(zhuǎn)股，或是債權(quán)人在賭奧園未來(lái)的股價(jià)上升，但有一個(gè)前提，就是奧園的上市地位必須保住。8月10日晚，奧園宣布，75.89%的債權(quán)人已正式簽署或同意重組支持協(xié)議。至此，重組方案已經(jīng)通過(guò)，奧園在9月30日復(fù)牌是必然的。

股權(quán)償債

與奧園一樣，拋出債轉(zhuǎn)股重組境外債務(wù)的房企并不在少數(shù)。

9月18日，融創(chuàng)境外債務(wù)重組會(huì)議上，共有2019名債權(quán)人投票，2014名債權(quán)人支持，債權(quán)人數(shù)通過(guò)率為99.75%，債務(wù)總額通過(guò)率為98.3%。

融創(chuàng)的償債方案，同樣包含債轉(zhuǎn)股。在幾經(jīng)調(diào)整后，最終的方案包含，將10億美元的現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為10億美元的9年期可轉(zhuǎn)換債券；發(fā)行27.5億美元五年期強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券。最低轉(zhuǎn)股價(jià)每股4港元，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債的規(guī)模上限到27.5億元。

融創(chuàng)是去年4月1日停牌的房企之一。4月13日復(fù)牌以來(lái)，融創(chuàng)股價(jià)曾一度跌至最低0.87港元，而在9月份的高點(diǎn)一度達(dá)到3.59港元，這對(duì)于債轉(zhuǎn)股的債權(quán)人而言無(wú)疑一個(gè)欣慰的局面。

今年1月初，花樣年拋出債務(wù)重組方案，其中將13億美元的債務(wù)股權(quán)化，這部分債務(wù)占比花樣年境外票據(jù)的32%，不過(guò)花樣年指出，債轉(zhuǎn)股后，曾寶寶依舊是公司最大控股股東。

3月9日，花樣年境外重組生效，至5月20日已有77%的債權(quán)人同意并加入重組協(xié)議，而花樣年則在今年8月11日達(dá)成復(fù)牌。當(dāng)前股價(jià)較復(fù)牌日收盤(pán)價(jià)波動(dòng)不大。

今年3月初，旭輝同樣掏出債轉(zhuǎn)股償債方案，債權(quán)人可選擇將部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為旭輝股權(quán)或可換股債券。旭輝于今年4月開(kāi)始停牌。

恒大的債務(wù)重組協(xié)議同樣包括債轉(zhuǎn)股，不過(guò)并非用的恒大股權(quán)，而是恒大汽車及恒大物業(yè)。今年7月28日，停牌16個(gè)月的恒大汽車達(dá)成復(fù)牌，為恒大系首家復(fù)牌公司。緊隨其后，恒大物業(yè)也在8月3日達(dá)成復(fù)牌。

相比于A股，港股房企算是“幸運(yùn)”的，不會(huì)因股價(jià)長(zhǎng)期低于1元面值而觸發(fā)退市，即使股價(jià)再低，也能用債轉(zhuǎn)股方案給予債權(quán)人希望。