文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

四天前，北京市發(fā)改委開出了一張關(guān)于順義新城一宗住宅建設(shè)用地的核準(zhǔn)批復(fù)。

該批復(fù)的受文單位，是一家名叫北京順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)有限公司的企業(yè)。如果不進(jìn)一步深究，外界很難發(fā)現(xiàn)，這家略顯陌生的企業(yè)背后，站著的是首開股份。

【資料圖】

根據(jù)北京發(fā)改委批復(fù)的內(nèi)容，這宗總用地面積6.32萬平方米的地塊，建筑控制規(guī)模為10.77萬平方米（不含地下面積），建設(shè)內(nèi)容為住宅、幼兒園等?？偼顿Y預(yù)估將達(dá)到38.06億元。

在眼下連花錢拿地都變得如履薄冰的大環(huán)境下，近四十億的投資量級(jí)，對許多開發(fā)商而言都不是一個(gè)小數(shù)目。特別是，首開股份在此前拿地已經(jīng)投入了近23億的土地款。

果不其然，在收到北京發(fā)改委核準(zhǔn)批復(fù)的短短幾天后。首開股份以一種幾乎是意料之中的方式，將該項(xiàng)目再一次帶入外界的視野。

9月22日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了北京順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)有限公司（以下簡稱“順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)”）的增資項(xiàng)目。其擬募集資金金額不低于11.18億元，擬募集資金對應(yīng)持股比例或股份數(shù)為49%。

順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)注冊資本11.41億元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。目前由首開股份100%持股。若增資得以完成，首開股份在該項(xiàng)目的股權(quán)將下降至51%。

預(yù)披露顯示，本次增資不會(huì)導(dǎo)致融資方原股東首開股份喪失控股地位。

拿地不足兩月

順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)所對應(yīng)的開發(fā)地塊，是北京順義區(qū)順義新城第1街區(qū)01-01-09地塊R2二類居住用地及01-01-04地塊A334托幼用地。首開股份拿下該地塊還不足兩個(gè)月。

7月25日，編號(hào)為京土儲(chǔ)掛（順）[2023]036號(hào)地塊迎來出讓，其位于北京市順義區(qū)順義新城第1街區(qū)，以“六通一平”形式供應(yīng)，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、A334托幼用地。

其中，住宅用地面積約10.28萬平方米，地塊銷售指導(dǎo)價(jià)4.6萬/平方米，容積率1.8，控高36米。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)地塊僅有華潤、首開兩家房企報(bào)名，最終由首開股份以22.82億元、溢價(jià)0.53%拿下。

為了開發(fā)這宗新拿的地，首開股份在8月8日隨即成立了順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)。

掛牌信息顯示，截至2023年8月31日，順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)資產(chǎn)總計(jì)11.68億元，負(fù)債總計(jì)2736.42萬元，所有者權(quán)益11.41億元，營業(yè)收入0元，凈利潤-0.02萬元。

預(yù)披露沒有透露太多首開股份掛牌項(xiàng)目49%股權(quán)的原因，但從已發(fā)布的半年報(bào)，外界或能窺知一二。

作為北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，首開股份近段時(shí)間以來受市場的影響不可謂不大。許多民營房企所面臨的較高負(fù)債以及虧損問題，在身為國資房企的首開股份身上有所發(fā)生。

2022年，首開股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入479.2億元，下滑29.32%；歸母凈利潤-4.61億元，同比下滑274.81%。這也是首開股份業(yè)績，自2001年上市以來的首虧。

半年過去了，首開股份的業(yè)績沒有明顯的改善，反而虧損在進(jìn)一步擴(kuò)大。2023上半年，該公司營業(yè)收入194.01億元，同比增長了173.12%；但歸母凈利潤卻錄得-19.06億元，相比上一年中期的-14.24億元，虧損擴(kuò)大。

究其原因，首開股份的營業(yè)成本的增長超過了營業(yè)收入的增長，期內(nèi)，該公司營業(yè)成本171.83億元，同比增長達(dá)到197.54%。

其上半年的“三費(fèi)”也有不同程度的上升。當(dāng)中銷售費(fèi)用增長31.41%至4.92億元，管理費(fèi)用增長9.16%至4.69億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長6.85%至14.92億元。

另外，首開股份期內(nèi)還錄得公允價(jià)值變動(dòng)損失5.01億元，信用減值損失2.5億元。

為少數(shù)股東打工

問題還不止這些。近年來，由于合作項(xiàng)目增多，該公司的少數(shù)股東損益有所增長，也進(jìn)一步侵蝕了其歸母凈利潤。

樂居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》查閱了解，2018到2022年，首開股份的少數(shù)股東權(quán)益分別為227.81億元、284.03億元、325.82億元、359.43億元、392.18億元，占所有者權(quán)益的比重分別為42.45%、49.06%、50.77%、53.62%、58.5%。

相應(yīng)年度對應(yīng)的少數(shù)股東損益占各期凈利潤的20.51%、51.06%、24.98%、84.4%、150.2%。2022年，首開股份在歸母凈利潤為-4.61億元的情況下，少數(shù)股東的損益則達(dá)到了13.8億元。

2023上半年同樣如此，期內(nèi)歸母凈利潤為-19.06億元，少數(shù)股東的損益卻錄得3.72億元的正數(shù)。

今年7月12日，因涉嫌信息披露違法違規(guī)，首開股份收到中國證監(jiān)會(huì)下發(fā)的《立案告知書》，中國證監(jiān)會(huì)決定對其立案。而繼4月份發(fā)布前期業(yè)績差錯(cuò)更正公告后，首開股份已多次受到監(jiān)管層的關(guān)注。

更重要的問題也在于，作為國資房企之一的首開股份，負(fù)債水平也處在較高水平，而在手現(xiàn)金卻持續(xù)下降。財(cái)報(bào)顯示，2023上半年，首開股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.16%，凈負(fù)債率156.65%，現(xiàn)金短債比1.21倍，仍踩兩道紅線。

期內(nèi)，該公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債186.7億元，其中117.21億元為一年內(nèi)到期的長期借款，占比超過六成。同期，首開股份的現(xiàn)金余額225.66億元，較上年同期持續(xù)下降。

面對日漸緊張的流動(dòng)性，首開股份持續(xù)發(fā)債融資。1-6月，其累計(jì)發(fā)行債券產(chǎn)品147億（含公司債50億，中期票據(jù)97億）；以存量資源等作為底層資產(chǎn)，取得32.2億融資批復(fù)額度；并通過險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目信托、保債共放款64.4億元。

而在9月19日，據(jù)市場消息，首開股份申請注冊的3期中期票據(jù)獲中國銀行間市場交易商接受，其已取得注冊通知書，規(guī)?？傆?jì)108億元。

除了外部的發(fā)債融資，首開股份轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)也變得常見。除了此次對順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)進(jìn)行增資，減少自身資金投入，此前9月12日，首開股份還掛牌了首開云錦璞瑅商管100%股份及相關(guān)債權(quán)。