文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 靳文雨

半個(gè)月前，通過(guò)一份盈利警告，榮萬(wàn)家（02146.HK）對(duì)下滑的業(yè)績(jī)做了鋪墊，該公司曾預(yù)估上半年凈利潤(rùn)約為9700萬(wàn)元，較2022年同期的1.83億元減少約46%，成為利潤(rùn)下滑物企中的一員。

8月31日晚，趕在港股中期業(yè)績(jī)披露日期的最后一天，其業(yè)績(jī)?nèi)惨补诒姟?/p>

(資料圖片)

不過(guò)，除了預(yù)告中提及的凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑之外，榮萬(wàn)家的營(yíng)收、毛利潤(rùn)、凈利率等核心業(yè)績(jī)指標(biāo)均有不同程度的下滑。其中營(yíng)收降至近三年中期業(yè)績(jī)最低值，凈利潤(rùn)也倒退至三年前的水平。

根據(jù)公告，今年上半年，榮萬(wàn)家實(shí)現(xiàn)收入8.81億元，同比下降19.4%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)9770萬(wàn)元，同比下降46.5%；毛利率23.9%，較上年同期降低約6.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率11.0%，較上年同期降低5.7個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力背后，高額的應(yīng)收賬款、難以斬?cái)嗟年P(guān)聯(lián)方依賴、下滑的現(xiàn)金等，也都成為榮萬(wàn)家揮之不去的難題。根據(jù)業(yè)績(jī)公告，今年上半年，榮萬(wàn)家占據(jù)收入大頭的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，有超九成的收入都來(lái)自榮盛集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)；此外，該公司約2.34億壞賬準(zhǔn)備，應(yīng)收款金額也在持續(xù)增加。

營(yíng)收下滑速度位居第二

今年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，籠罩在整個(gè)物業(yè)行業(yè)上的陰影也還未散去。受此影響，榮萬(wàn)家來(lái)自非業(yè)主增值服務(wù)的收入大幅下滑，連鎖反應(yīng)之下，其營(yíng)收、凈利潤(rùn)等也都不同程度受到了影響。

在此前的業(yè)績(jī)預(yù)告中，榮萬(wàn)家就曾預(yù)估上半年凈利潤(rùn)約為9700萬(wàn)元，較2022年同期的1.83億元減少約46%，這與此后披露的數(shù)據(jù)相差不大。

彼時(shí)，榮萬(wàn)家給出了業(yè)績(jī)下滑的理由，包括開(kāi)發(fā)商客戶交付物業(yè)項(xiàng)目的建筑面積大幅減少、空置物業(yè)及停車(chē)位的管理費(fèi)減少等。

事實(shí)上，影響榮萬(wàn)家凈利潤(rùn)水平的因素，還有信用減值損失的激增。中報(bào)顯示，其上半年信用減值損失為3330.75萬(wàn)元，較去年同期的1335.59萬(wàn)元，增加1995.16萬(wàn)元，漲幅達(dá)149.38%。

根據(jù)中報(bào)，受物業(yè)開(kāi)發(fā)商整體竣備、施工建筑面積減少導(dǎo)致對(duì)物業(yè)工程服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)及其他服務(wù)的需求大幅減少等因素影響，榮萬(wàn)家的非業(yè)主增值服務(wù)從2022年上半年的3.22億元驟降到約8390萬(wàn)元，斷崖式下降了約74%。

而最作為營(yíng)收基石的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)收入6.22億元，相較于去年同期的6.21億元，僅增長(zhǎng)了0.2%。

其實(shí)，榮萬(wàn)家非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率并不低，為53.6%，甚至相較于去年同期的31.5%上漲了22.1個(gè)百分點(diǎn)。毛利率出現(xiàn)下滑的反而是物業(yè)管理服務(wù)，該業(yè)務(wù)的毛利率為22.4%，同比下滑了11.3個(gè)百分點(diǎn)。

但綜合來(lái)看，由于非業(yè)主增值服務(wù)的收縮幅度較大，即使毛利率增加也并未對(duì)榮萬(wàn)家整體的毛利率提升產(chǎn)生太大的作用，反而在大盤(pán)物業(yè)管理服務(wù)毛利率下滑的掣肘下，其綜合毛利率由2022年上半年的30.1%降至23.9%，下滑了6.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，受非業(yè)主增值服務(wù)的影響，榮萬(wàn)家的營(yíng)收大幅下滑至8.81億元，同比下降了19.4%。

根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，今年上半年已發(fā)布半年報(bào)的55家港股物企，總營(yíng)收取得1234.85億元的成績(jī)，其中榮萬(wàn)家的營(yíng)收總額排至第25位，處于中間水平，但其營(yíng)收下滑速度卻位居第二，第一為方圓生活服務(wù)，營(yíng)收同比下滑了21.67%。

關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)占比超9成

高度依賴母公司，是榮萬(wàn)家在IPO之時(shí)就曾被“詬病”過(guò)的點(diǎn)。雖然該公司一直有意改變這種情況，但卻效果甚微。

根據(jù)中報(bào)，物業(yè)管理服務(wù)作為榮萬(wàn)家收入的基石，今年上半年共獲得了6.22億元的收入，占營(yíng)業(yè)收入的比重為70.6%。其中來(lái)自榮盛集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入為6.09億元，占物業(yè)管理服務(wù)收入的比重高達(dá)97.97%，來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)收入的占比僅有3.03%。

公告中，榮萬(wàn)家并未對(duì)今年上半年的關(guān)聯(lián)方在管面積數(shù)據(jù)進(jìn)行披露。截至今年上半年，榮萬(wàn)家總在管建筑面積由去年末的7292萬(wàn)平方米，增至8120萬(wàn)平方米，增速為11.39%，在管理項(xiàng)目數(shù)量420個(gè)。

不過(guò)，從去年榮萬(wàn)家披露的在管項(xiàng)目來(lái)源來(lái)看，其關(guān)聯(lián)方面積貢獻(xiàn)已超97%。截至2022年末，榮萬(wàn)家來(lái)自榮盛集團(tuán)的在管面積約為7126.7萬(wàn)平方米，占總在管面積的97.2%；貢獻(xiàn)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為12.47億元，占該業(yè)務(wù)板塊總收入的97.3%。

而到了今年上半年，在隱去關(guān)聯(lián)方面積占比后，其合約面積下滑的事實(shí)被擺在了明面上。中報(bào)披露，截至2023年6月30日，榮萬(wàn)家的合約建筑面積約為9990萬(wàn)平方米，較去年同期降低了1.2%。

從中報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，該合約面積下滑，與其終止續(xù)約有關(guān)。今年上半年，榮萬(wàn)家終止的合約面積為163.3萬(wàn)平方米，與其終止的在管面積一致。

此外，值得注意的是，今年6月底，榮萬(wàn)家計(jì)提了約2.34億壞賬準(zhǔn)備后，還有約20.47億應(yīng)收款，相較于去年底的19.49億還增長(zhǎng)了近1億元。不過(guò)，就應(yīng)收款的關(guān)聯(lián)方占比如何，榮萬(wàn)家并未披露。

錢(qián)袋子收縮

受到地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方波及的榮萬(wàn)家，也一直有意獨(dú)立行走。上市全球募資時(shí)，其所得款項(xiàng)凈額約為11.68億港元，在最初的計(jì)劃中，60%將用來(lái)收購(gòu)物業(yè)管理及下游公司。但在并購(gòu)市場(chǎng)物色了一大圈，最終落地的收購(gòu)寥寥。

今年6月16日，榮萬(wàn)家曾一紙公告，決定對(duì)全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額用途進(jìn)行變更，將“業(yè)務(wù)擴(kuò)張”項(xiàng)下“戰(zhàn)略收購(gòu)及投資物業(yè)管理公司”未動(dòng)用的約3.85億港元重新分配。

其中，僅保留了1.52億港元并購(gòu)金，并將目標(biāo)從對(duì)口的物業(yè)管理轉(zhuǎn)向了從事環(huán)衛(wèi)、醫(yī)美及旅游旅居公司；而砍出來(lái)的約2.33億港元，則分配到了豐富社區(qū)增值服務(wù)組合（約5840萬(wàn)港元）、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及其他一般企業(yè)用途（約1.75億港元）。

此變更公告發(fā)布不久后，榮萬(wàn)家就馬不停蹄敲定了兩個(gè)標(biāo)的公司：以4000萬(wàn)元收購(gòu)河北金項(xiàng)物業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“河北金項(xiàng)物業(yè)”）80%股權(quán)、以5015.5萬(wàn)元收購(gòu)了榮盛控股在萬(wàn)家智慧環(huán)境(北京)有限公司持有的70%。

其中第一筆收購(gòu)發(fā)生在6月21日，其中賣(mài)方為廊坊國(guó)際展覽集團(tuán)有限公司，主要從事物業(yè)管理服務(wù)、有害生物防治四害消殺服務(wù)及公共環(huán)境消毒清潔服務(wù)。截至目前，該公司由王建東、王梓桐及王宇飛分別擁有95%、4%及1%。

值得一說(shuō)的是，榮萬(wàn)家因收購(gòu)河北金項(xiàng)而產(chǎn)生了銀行貸款200萬(wàn)元，并將于2024年3月27日到期。該貸款目前已經(jīng)計(jì)入了榮萬(wàn)家的短期負(fù)債中，不過(guò)，根據(jù)收購(gòu)協(xié)議，該筆貸款本息到期后由廊坊國(guó)際展覽集團(tuán)有限公司償還。

截至今年6月30日，榮萬(wàn)家的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為7.48億元，而在去年末，這一數(shù)據(jù)為8.22億元。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月30日，55家上市物企都有凈現(xiàn)金結(jié)余，合計(jì)總額1066.26億元，榮萬(wàn)家的現(xiàn)金余額在這些物企中排名第27位。