文/樂居財經(jīng) 李奕和

用“萬綠叢中一點紅”來形容如今的保利發(fā)展似乎并不為過。

今年上半年，保利發(fā)展以銷售簽約面積1383.09萬平方米、同比上升5.8%，銷售簽約金額2368.21億元、同比上升12.7%的成績，位居2023年中國房地產(chǎn)銷售百強企業(yè)首位?！斑M三爭一”的目標(biāo)最終得以實現(xiàn)。

(資料圖片)

從市場情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)仍處在長時間的爬坡回暖階段，銷售市場自一季度短暫回暖后承壓下行，行業(yè)資金面仍較為緊張。同時，受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，行業(yè)信心不足，房企業(yè)績?nèi)匀怀袎骸?/p>

這樣的背景下，在規(guī)模上穩(wěn)坐第一的保利發(fā)展，業(yè)績指標(biāo)也表現(xiàn)出了較強的抗風(fēng)險能力。

8月30日，保利發(fā)展發(fā)布了2023年半年度報告，期內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)收入1369.78億元，同比增長23.71%；歸屬于上市股東的凈利潤122.22億元，同比增長了12.65%。

不僅營收和凈利均實現(xiàn)了較好的增長，同時也成為上半年歸母凈利潤少有過百億的房企。據(jù)樂居財經(jīng)了解，目前已發(fā)半年報的房企，歸母凈利潤過百億的僅有四家。

期內(nèi)，保利積極推進“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局，物業(yè)在管面積6.50億平方米，同比增長24.3%；實現(xiàn)營業(yè)收入71.41億元，歸母凈利潤7.64億元，同比分別提升10.7%、21.5%。

消費經(jīng)濟復(fù)蘇的環(huán)境之下，其還實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營類收入22億元，同比增長22%。都為保利發(fā)展的整體業(yè)績提供了較好支撐。

自上任以來，保利發(fā)展董事長劉平對保利的規(guī)模之爭一直有自己的看法。他不止一次向外界澄清，保利發(fā)展所謂的“進三爭一”，并不是真要在規(guī)模上爭第一，而是指成為硬實力、軟實力都過硬的一流企業(yè)，綜合實力領(lǐng)先。

從上半年的表現(xiàn)來看，保利發(fā)展似乎正向著劉平所規(guī)劃的方向行進。

城市深耕，帶動業(yè)績逆勢增長

實際上，房地產(chǎn)大環(huán)境仍舊低迷，若說保利發(fā)展作為身處其中的一員，絲毫不受影響幾乎是不可能的。一個明顯數(shù)據(jù)，受市場下行影響，保利發(fā)展的毛利率跟絕大多數(shù)同行一樣有所下滑。這是地產(chǎn)行業(yè)近兩年一個明顯的趨勢。

好在，保利發(fā)展較好的結(jié)轉(zhuǎn)讓業(yè)績實現(xiàn)了正向的增長。期內(nèi)，由于結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升，其利潤規(guī)模實現(xiàn)增長，上半年凈利潤150.67億元，同比增長0.80%，同時受結(jié)算權(quán)益比提升的影響，該公司歸母凈利潤122.22億元，同比增長12.65%。

通過產(chǎn)品品牌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、投資定位一體化等一系列精益管理動作，保利發(fā)展實現(xiàn)運營效率提升，其2022年以來新拓展項目的平均首開時長為5.7個月，首開效率提高3.2個月。

上半年，該公司搶抓市場窗口促銷售，實現(xiàn)銷售簽約面積1383.09萬平方米，同比上升5.8%，實現(xiàn)銷售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%，市場占有率提升0.4個百分點至3.8%。期間，實現(xiàn)回籠金額2273億元，同比提升13.9%，回籠率96%，同比提升1.1個百分點。

這些成績背后，跟保利發(fā)展長時間對核心城市和核心城市群的深耕也是分不開的。

期內(nèi)，保利發(fā)展城市深耕優(yōu)勢持續(xù)發(fā)揮，重點布局的38個核心城市的銷售金額占比87%，同比提升8個百分點；銷售金額超百億城市達到6個，累計銷售金額1123億元，同比增長21%。

保利發(fā)展上半年在25個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。城市群效果也同樣顯著，當(dāng)中，長三角銷售金額777億元，粵港澳大灣區(qū)銷售金額570億。

據(jù)了解，在保障安全質(zhì)量與品質(zhì)的前提下，保利發(fā)展持續(xù)完善多維度竣工、交付風(fēng)險防范機制，全力保證交付11.3萬套，同比增長43%，為穩(wěn)定業(yè)績規(guī)模奠定了基礎(chǔ)。

近年來，保利發(fā)展重點布局的38個核心城市貨量儲備始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%。正確的戰(zhàn)略方向與堅定的戰(zhàn)略執(zhí)行，助力其穿越周期，實現(xiàn)了長期可持續(xù)的發(fā)展。

聚焦深耕，持有現(xiàn)金超千億

在現(xiàn)有的業(yè)績基礎(chǔ)上，保利發(fā)展堅持核心城市的深耕戰(zhàn)略，報告期內(nèi)共拓展項目41個，總地價709億元，同比增加17%；容積率面積385萬平方米。

期內(nèi)，該公司在38個核心城市拓展總地價和拓展面積占比分別為99%和95%，較去年同期提升9個百分點和21個百分點。

保利發(fā)展也始終聚焦住宅產(chǎn)品，拓展貨值中住宅業(yè)態(tài)占比95%。而其新增項目稅前成本利潤率平均超過15%，收益率良好，具有較強的投資確定性。

此前機構(gòu)榜單顯示，今年上半年，保利發(fā)展新增土儲貨值位于行業(yè)第二，僅次于華潤置地。

半年報的預(yù)付款項一項，一定程度也展現(xiàn)了保利發(fā)展上半年的拿地勢頭。期內(nèi)，該公司預(yù)付款項374.81億元，比去年同期的225.56億元，增長了66%。這些預(yù)付款項，主要為房地產(chǎn)項目合作款、預(yù)付土地款、工程款等。

穩(wěn)健的財務(wù)為保利發(fā)展逆勢的大力投拓提供了可能。

報告期末，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率76.99%，較年初下降1.12個百分點；扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%、凈負(fù)債率為63.06%，分別下降3.17和0.50個百分點，現(xiàn)金短債比為1.38，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平。

具體的債務(wù)規(guī)模上，保利發(fā)展的有息負(fù)債3564億元，較期初減少250億元。期末，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為18.6%，較年初下降2.7個百分點；銀行貸款與直接融資比重為86%，綜合融資成本約3.73%，較年初下降19個基點。

相比之下，保利發(fā)展于上半年末的貨幣資金余額1486億元，保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。遠能覆蓋其短期有息負(fù)債。憑此，保利發(fā)展也成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)持有現(xiàn)金超千億的房企。

報告期末，保利發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額71.46億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額21.73億元，均錄得正值。