大家有沒有想過一個問題：

房住不炒時代，房子又該靠什么保值增值？

(資料圖片僅供參考)

我的答案是，靠產(chǎn)品力！

邏輯不難理解，當全民炒房的風氣逐漸褪去，未來大家買房會更加關注居住體驗，而決定居住體驗的就是產(chǎn)品力。

具體來說，就是戶型設計的好不好、得房率高不高，這些日常居住最能直觀感受到的東西。

而這也是我今年推出「銷冠研究院」產(chǎn)品分析系列的初衷。

全中國最好的戶型

這幾年，跑得城市越多、看的盤越多，我就越是覺得：

全中國最好的戶型，可能就在廣州。

就拿同樣是一線城市的廣州和深圳來說，在產(chǎn)品設計上的差距，真不是一星半點。

在深圳，80%多的得房率，都可以作為一個賣點宣傳了。而在廣州，如果得房率沒有個90%及以上，開發(fā)商都不好意思提。

馬上，廣州的戶型又要進行大版本進化了。

在白云，有一個叫珠江右岸的項目，其官微推文上，赫然寫著“20%贈送率”。

有人測算出，其實際使用率高達107%-109%！

未來，得房率超100%，將會成為廣州新房市場的新常態(tài)。

這一切，都要歸功于一份低調(diào)且重要的文件。

近日，廣州市規(guī)自局發(fā)布了《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》。

這份文件的核心要點就一句話：

放開對贈送面積的限制！

比如飄窗進深，從0.5米放寬到0.8米；比如陽臺占套內(nèi)面積的比重，從15%放寬至20%。

大家都知道，現(xiàn)在飄窗是全贈送、陽臺是半贈送，這些放寬意味著室內(nèi)贈送的實用空間變大了。

再比如，允許設置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40％的主景觀陽臺，不限制其進深。

這句專業(yè)用語，讓人聽著容易一頭霧水。

你只需記住一點，未來的主陽臺可以做到超大進深，大到完全可以做出一個房間的那種。

看看下面的演示，你就知道了。

來源：談房

此外，像消防樓梯、連廊、公用配電房等公共設施，也都不計入容積率面積了。

珠江右岸超100%得房率，就疑似是按照新規(guī)設計的戶型。

比如下面這個125㎡的4房，使用率107%。幾乎每個功能分區(qū)都贈送飄窗或花池，再加上陽臺率高，陽臺進深也大（2.2m，通常1.6m左右），使用面積想不多都難。

來源：談房

總之，大家一定要重視這份新規(guī)對廣州新房設計的影響。

最晚從明年開始，你會慢慢發(fā)現(xiàn)，很多新項目的戶型，會現(xiàn)在及之前的有很大不同。

這些年，廣州新房的產(chǎn)品力進化史

復盤這些年廣州新房的產(chǎn)品進化，能發(fā)現(xiàn)幾個明顯的趨勢。

1、廣州新房在戶型設計上突飛猛進，其實只是近兩三年的事，再之前的也很普通。

這是2021年番禺某新盤的戶型

為什么呢，一是因為這兩年房子不好賣了；二是房價漲上來后，上車門檻變高了。

這些都逼著開發(fā)商去卷產(chǎn)品，在控建筑面積和總價前提下，做出更多的空間和功能來。

尤其是剛需項目，這兩年有一個顯著共性：

即小面積多房間、高贈送、多衛(wèi)生間，還有全南向。

比如創(chuàng)新城板塊的越秀·大學城·星匯錦城，76㎡竟然能做3房2廳2衛(wèi)！還做到了南向三開間還帶主套，約8.5米采光面。

主套接近一半的面積設計成陽臺，疊加景觀陽臺、飄窗等，相當于直接贈送一個主臥，實際得房率接近100%。

再比如下面這個98㎡的4房2廳2衛(wèi)，主臥、次臥都是靠拓展陽臺得來的。并且做到了更夸張的5開間朝南，近14m的超長采光面。

2、產(chǎn)品進化，呈現(xiàn)從“局部地區(qū)”到全面蔓延之勢、從剛需到改善都在卷。

前面說了，房子越不好賣，開發(fā)商會越卷產(chǎn)品。

廣州最開始卷產(chǎn)品的地方，就是增城、白云這些“老大難”的外圍市場。

比如白云湖板塊。

品實云湖花城，實用率達9成，超出市面上大部分同類產(chǎn)品。

中建星光城，號稱“同價南向多一房”，69㎡做到了3房。

招商雍云邸，85㎡四房兩衛(wèi)還帶入戶花園，實用率近100%！

主臥有一半面積都是陽臺改來的，飄窗更是每個房間的標配，關鍵還能做到4開間朝南。

同在白云的公交珠實·花城云著，得房率稍微差點，但也有95%左右。同樣在約90㎡段左右，做到了4房2廳2衛(wèi)。

不過，它是2開間朝南，且主陽臺有點不規(guī)則。

越秀·白云·星匯城二期的產(chǎn)品同樣很能打。

通過對飄窗、陽臺、花池等拓展空間的利用非常極致，贈送率最高達20%，和珠江右岸有的一比，實際使用率近乎100%。

比如87㎡的3房2廳2衛(wèi),同樣做到了4開間朝南。

雖然和前面兩個同面積段的產(chǎn)品比，少了1個房間，但也有前兩者無法比擬的優(yōu)勢：

比如真正的南北對流，不需要把臥室門打開的那種。再比如超大陽臺，長度達5.5m。

來源：廣州房產(chǎn)

就像班里有幾個同學突然很努力學習，其他同學也會不自覺的被這種氛圍帶動，目前廣州很核心區(qū)、多改善板塊的改善盤，同樣開始狂卷產(chǎn)品。

比如荔灣老西關板塊珠實西關都薈，天河北的越秀天河和樾府、聯(lián)投·文津府等，也都以高得房率著稱。像西關都薈的6個戶型，實際得房率都在100%及以上。

再比如位于海珠客村板塊的保利四季和頌。

除了常規(guī)贈送外，通過雙開門電梯的創(chuàng)新設計，既打造出私享電梯廳的效果，又節(jié)省了公攤，進一步提高了利用率。

在售的建面約108-140㎡單位，實用率少則過90%，多則超100%。

3、當前引領廣州新房產(chǎn)品設計的，主要是越秀、保利、萬科等龍頭房企，而且這些房企的產(chǎn)品，升級迭代非?？臁?/strong>

越秀的和樾府系列，這座和樾府和那座和樾府之間，產(chǎn)品就會有有很大的不同。

比如越秀·萬博·和樾府，下面這個130㎡的4房2衛(wèi)，南北通透、方正大橫廳設計，主陽臺開間達到6.8m，加上花臺后的進深達到1.7m。

一問世就深深地震撼了市場。

到越秀在廣州的第三座和樾府——越秀天河和樾府時，產(chǎn)品再度升級。

比如下面這個140㎡的4房2衛(wèi)，主陽臺的進深達到了約2.2米，開間升級到了8m+。一個陽臺的面積就達到了約17.6㎡，比一個普通三房的主臥都大。

寫在最后

廣州戶型迭代越來越快，該如何買房？最后再跟大家嘮叨幾句：

1、高得房率不能決定一切，但一定是最關鍵的買房要素之一。

由于房價是以建筑面積計價的，高得房率相當于總價不變情況下，間接降低了房價。

廣州的房價已不算便宜，如果能少個十幾萬、乃至幾十萬，能享受到同等空間，干嘛還要多花那個冤枉錢呢。

當這種思維反應到二手房市場時，高得房率的二手房將會有更高的流動性和溢價能力。

這一點在現(xiàn)實中已經(jīng)有所體驗了。

比如隔壁深圳的“恒二”，為什么能在深圳灣的一眾海景豪宅中，那么耀眼？很大一部分原因就來自它超100%的得房率。

未來這種現(xiàn)象在廣州只會更加普遍。

2、新規(guī)的出臺將會進一步加速廣州住宅產(chǎn)品的分化。

前面說過，廣州的戶型設計是近兩三年才突然爆發(fā)。

這幾年的產(chǎn)品設計，較于之前是跨越式的升級。但從明年開始，又將迎來一個跨越。

過去得房率90%的得房率，可能就已算是優(yōu)秀了。

但日后，得房率95%以上只能算是及格，因為未來面世的新房，得房率超100%，將會成為新常態(tài)。

因此未來不是大陽臺、不是高贈送的戶型，恐怕更不好賣了。

買房就怕貨比貨。

市場上那些產(chǎn)品力一般的大路貨，會慢慢地被分化、被嫌棄。

所以出于住著舒服，也為了保值增值，現(xiàn)在能買新房就不要買二手房，因為產(chǎn)品設計上差的真太大了。

那些得房率七八十左右的二手房，除非資源稟賦特別強的，比如稀缺的江景、頂級的教育、核心的地段等，其他的能不買就不要買。

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