“一路向西”的情懷已經(jīng)販賣到碧海了嗎？

3月4日，越秀潮樾府開放樣板房，據(jù)傳8小時接待2000+批客戶。

不少意向西部的剛需朋友都蠢蠢欲動，單是我們就收到不少粉絲咨詢，按他們的話就是”既怕錯過，又怕買錯”。

(相關(guān)資料圖)

其實(shí)不用糾結(jié)，買不買潮樾府，弄清楚下面這5個問題就有答案了：

1、為什么越秀·潮樾府的關(guān)注度這么高？

2、碧海周邊的二手成交真實(shí)數(shù)據(jù)，倒掛是否存在？

3、談?wù)勗叫恪こ遍懈臓幾h點(diǎn)（海景優(yōu)勢？噪音影響？交通錯配？）

4、700萬預(yù)算，該選碧海潮樾府還是龍華超核中心潤府？

5、越秀首進(jìn)深圳尖崗山出師不利，碧海第二盤能不能翻身成功？

（菲菲樓市踩盤團(tuán)深入碧海，針對上述問題給大家一一作了考察。如果想加入我們每周三的踩盤活動，可以添加“ffls99999”進(jìn)行詳情了解哦~）

一、越秀進(jìn)軍深圳又一力作

越秀，作為廣州龍頭大哥，2020年首進(jìn)深圳卻水土不服。

和樾府2020年與尖崗山壹號同臺競技，慘遭敗北，甚至需要啟動全城轉(zhuǎn)介艱難去化。

此次的越秀潮樾府，是越秀進(jìn)軍深圳的再一力作，主打“地段概念+周邊倒掛+首排海景”優(yōu)勢。

到底是熱銷還是翻車，更是引發(fā)多方的關(guān)注……

①寶中平替，前海外溢

眾所周知，支撐現(xiàn)階段碧海房價的，是前海寶中的外溢、騰訊企鵝島帶來的產(chǎn)業(yè)預(yù)期和地鐵15號線規(guī)劃等。

緊鄰寶中，又趕上前海擴(kuò)容，碧海已經(jīng)是新前海的物理位置的中心。而隨著15號線地鐵納入五期，碧海再一次迎接軌道大禮包。

通過15號黃金地鐵線，未來碧?？梢源?lián)寶中—大鏟灣—前海媽灣—蛇口—太子灣—后?？偛炕亍鼷惪偛炕兀纬赡仙紺BD+寶安CBD的閉環(huán)。

②22輪競拍的限價地塊

越秀潮樾府，碧海毛坯限價7.43萬/㎡的地塊，主推建面約93-128平住宅。

其實(shí)從土拍時就熱度不小，畢竟這個價格直接拉到跟紅山一個水平。

去年越秀與中海、招商、聯(lián)發(fā)等多家房企喊價角逐22輪，一路競拍到底，最后還是靠“搖號”才決出花落誰家。

③純粹居住區(qū)，供應(yīng)少

片區(qū)屬于是填海造地，所以沒有什么老舊建筑，也沒有什么城中村、農(nóng)民房，面貌較新。

但除了2021年開盤就售罄的榕江壹號院，碧海一直沒有上新。越秀潮樾府的即將入市，自然也少不了一番關(guān)注。

④西部低門檻海景房

從效果圖看，潮樾府整體小區(qū)樓棟是為L型的設(shè)計(jì)排布，兼顧了大部分戶型的景觀需求，將對面的海景和無遮擋的沿海高速景觀最大化的設(shè)計(jì)。

二、倒掛優(yōu)勢有多少

越秀潮樾府，毛坯限價7.43萬/㎡，如果有精裝交付加4K左右，預(yù)計(jì)均價為7.83萬/㎡。

從新房看，去年入市的碧海灣站旁榕江壹號院開盤價約7.78萬/㎡。

周邊二手有玉湖灣、松茂御龍灣、城市峰尚、華豐前海灣、泰華陽光海、中信灣上六座、幸福港灣等，當(dāng)前碧海的次新房成交在7萬-10萬/平。

隨著近兩年市場波動，諸如泰華陽光海、中信灣上六座等十幾年樓齡的小區(qū)，成交價有所下降。而樓齡較新的華豐前海灣，成交價基本在8~9+W左右。

三、越秀潮樾府的爭議

1、沿江高速+飛機(jī)噪音

噪音是碧海的土特產(chǎn)，大部分樓盤常年不僅常年受飛機(jī)起降的噪音，還受沿江高速的噪音影響。

據(jù)潮樾府現(xiàn)場介紹，此次產(chǎn)品著重加入了隔音材料，室內(nèi)關(guān)窗能有效隔絕噪音。

但個人感受，如果走在馬路或者小區(qū)，飛機(jī)噪音影響是客觀長期存在的，介意的朋友謹(jǐn)慎入手。

2、剛需盤沒交通

潮樾府主打低門檻西部盤，但是交通配套對剛需卻不那么友好。

盡管號稱海陸空全方位交通，卻抵不過家門口沒一個地鐵口。

項(xiàng)目距離11號線碧海灣站大概步行1公里左右。距離規(guī)劃中的黃金15號線，實(shí)際距離將近2.2公里。

3、競品不少

同類競品，今年還有同地段的京地海樾府，跨區(qū)域龍華的華潤超核中心、中海瓏悅理、深業(yè)頤樾府等等。

尤其是北站超核中心，可以說直接跟越秀潮樾府同一時間段開展示中心，更是把競爭擺到了明面上。

北站—紅山這一帶屬于龍華高端住宅區(qū)，同樣是居住氛圍純粹，各種公共設(shè)施配套醇熟。

除了部分樓盤戶型會有天鐵噪音影響，整體居住舒適感應(yīng)該是優(yōu)于碧海的。

此外，有關(guān)碧海的預(yù)期是否超支了。畢竟前海尚且還有10年才能兌現(xiàn)，企鵝島更是進(jìn)度緩慢，碧海所能享受的概念紅利是否有天花板？

四、總結(jié)

越秀潮樾府的最大價值點(diǎn)，莫過于享受著前海、科技園、寶中的外溢紅利。

如果是在南山、寶安上班的白領(lǐng)，同時能接受沿江高速和飛機(jī)噪音，93平的3房看海戶型可以選擇。

但如果對居住環(huán)境有一定需求，完全可以多看看今年的其他同期競品……