01?新房、二手房成交數(shù)據(jù)

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2023年3月1日-3月21日，深圳市新房住宅共成交2046套，二手房住宅共成交2647套，日成交量見圖示。

02?一線市場：漲幅微弱，樓市降溫跡象顯現(xiàn)

上周，深圳二手房成交明顯放緩，從我們收集到的一線成交來看，相比前兩周少了將近一半，購房者的看房熱情相比前兩周低迷了許多，我們客戶經(jīng)理透露，近期愿意出來看房的客戶數(shù)量同樣減少了約一半。

成交價(jià)上，除了部分核心區(qū)域的重點(diǎn)小區(qū)外，近期成交的很多熱門小區(qū)成交依舊處于市場低位，漲幅微弱。

南山熱盤，觀海臺(tái)，上周成交了一套86平2房，滿五年，中間樓層，成交價(jià)在1200萬。相比去年8月最低成交價(jià)1150萬，漲幅只有4%左右。

濱海之窗，86平2房，去年最低成交價(jià)在1220萬左右，而在最近兩周，該戶型成交在1280萬左右，相比去年最低成交，漲幅也只在5%左右。

03?房價(jià)不再飆升，理性購房大勢(shì)所趨

208指導(dǎo)價(jià)以前，房價(jià)普遍上漲，賣方市場非常強(qiáng)勢(shì)，賣家處于有利的市場地位，客戶等待的時(shí)間短、選擇的機(jī)會(huì)少，同時(shí)客戶受上漲市場情緒波動(dòng)較大，很容易形成跟風(fēng)效應(yīng)，每當(dāng)最便宜一套賣掉后，第二便宜的就會(huì)被快速成交，逐漸地，成交價(jià)不斷攀升，業(yè)主在談判過程中現(xiàn)場反價(jià)現(xiàn)象也會(huì)頻繁出現(xiàn)。

在近兩年的調(diào)控下，深圳樓市已逐步從賣方市場進(jìn)入買方市場，市場選擇增多、可供購房者考慮的時(shí)間更加充足，買家在做決策時(shí)變得更加理性、謹(jǐn)慎。

我們寶安的一個(gè)客戶來深圳剛滿三年，去年年底有了購房名額，準(zhǔn)備趁現(xiàn)在房價(jià)低谷期入手一套小兩房作為婚房。上周五找到我們，在了解他的需求后，我們客戶經(jīng)理很快為他匹配到了合適房源，第二天開始帶他看房，當(dāng)天看完房后，很快就鎖定了卡羅社區(qū)一套2房，不過當(dāng)時(shí)業(yè)主報(bào)價(jià)超出了我們客戶的預(yù)期，而且如果確定要買，客戶可能還需要1個(gè)月的時(shí)間去準(zhǔn)備首期款。

在了解客戶想法后，我們很快約到了業(yè)主見面聊，多輪談判后，我們成功將價(jià)格談到了指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)協(xié)調(diào)了首期款時(shí)間，最終客戶業(yè)主雙方同時(shí)讓步，達(dá)成了半個(gè)月的首期款準(zhǔn)備周期的協(xié)議。

很快，雙方簽署了合約，在推進(jìn)下一步進(jìn)程時(shí)，業(yè)主收到了一通來自其他中介電話，對(duì)方告訴他，“現(xiàn)在有個(gè)客戶可以馬上交錢、而且客戶可以出到的價(jià)格比我們客戶還要高，現(xiàn)在客戶定金已轉(zhuǎn)至中介公司賬戶，直接過來簽約就可以了”。掛掉電話后，我們的客戶經(jīng)理立馬判斷，業(yè)主肯定被中介騙了，我們也讓業(yè)主多次確認(rèn)電話那頭中介說的真實(shí)性，不過，最后業(yè)主出于僥幸心理、貪婪，以為還是之前的市場，與我們?nèi)∠霞s。

在業(yè)主離場后，我們客戶也重新審視了樓市現(xiàn)狀，他們其實(shí)不可惜錯(cuò)過了這套房，反而如釋重負(fù)。對(duì)于深圳樓市未來的走向他們一直很模糊，前兩周剛剛才起來的樓市熱度，最近又有所下降，讓他們?cè)緢?jiān)定的賣房想法，又變得猶豫了。

第二天凌晨，事情出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)機(jī)，卡羅業(yè)主找到我們客戶經(jīng)理，詢問道，“剛剛那個(gè)客戶還要嗎？”第二天，我們將消息同步給客戶，他們說“先不買了，再看看吧，目前想再一起看看新盤?！?/p>

現(xiàn)在市場的買家，他們擁有足夠多的時(shí)間來做更多的選擇。市場成交沒有完全起來，放盤量遠(yuǎn)大于市場成交，除了核心區(qū)域的重點(diǎn)小區(qū)的重點(diǎn)戶型外，市場各小區(qū)戶型成交周期依舊很長。

加上市場頻頻推出的網(wǎng)紅限價(jià)新盤和人才房，也具備很強(qiáng)的性價(jià)比和吸引力。從去年開始看房的一些客戶告訴我們，最近重點(diǎn)考慮打新了，主要目標(biāo)盤是目前市場熱門新盤，即便存在陪跑風(fēng)險(xiǎn)，一些客戶也表示要去試試，“積分很高，不想浪費(fèi)（積分和名額）”。

當(dāng)然，推動(dòng)購房者做出理性判斷的關(guān)鍵還是客戶預(yù)期太低，目前很多客戶的預(yù)期仍停留在去年年底的成交價(jià)，把去年年底的成交價(jià)作為當(dāng)下市場成交價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于前兩周深圳樓市的“短暫的小陽春”，更多人認(rèn)為是對(duì)之前行情的修復(fù)而已。

而此時(shí)的業(yè)主應(yīng)該要抓住好的機(jī)會(huì)、果斷出手，不要房價(jià)稍微一漲就回到208政策以前樓市的慣性上漲思維。

建議部分業(yè)主不要因?yàn)橐恍┬±?，就放棄了賣房的機(jī)會(huì)，在這個(gè)市場上，如果價(jià)格相差不大、有實(shí)在客戶，就不要總認(rèn)為一有客戶買你的房子，房價(jià)就會(huì)大漲，反價(jià)的心思又頓時(shí)被激發(fā)起來。

我們最近成交的一些換房業(yè)主，他們的心態(tài)就放得很正，我們最近談的單都超出客戶預(yù)期，甚至出現(xiàn)個(gè)別單，我們客戶經(jīng)理出到什么價(jià)格，業(yè)主都會(huì)很快速地答應(yīng)。

房價(jià)目前基本處于動(dòng)態(tài)穩(wěn)定的狀態(tài)，下跌大概率不可能，追漲也不現(xiàn)，唯一可能打破這個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的外因是政策的改變，但這個(gè)外因是無法預(yù)知的。