01?新房、二手房成交數(shù)據(jù)

(資料圖片僅供參考)

2023年3月1日-3月7日，深圳市新房住宅共成交700套，二手房住宅共成交807套，日成交量見圖示。

02?一線市場(chǎng)：核心盤連續(xù)上漲20%

上周，深圳人才房熱度非常高。特別是位于赤灣的深鐵熙府關(guān)注度很高，深鐵熙府項(xiàng)目條件并不差，在人才房小區(qū)中，小區(qū)品質(zhì)、戶型和格局目前算最好的，而且人才房?jī)r(jià)格僅為商品房?jī)r(jià)格的60%，加上最近還放寬了人才房的購(gòu)房門檻，吸引了眾多購(gòu)房者圍觀，是否可以買入可售型人才房，成為最近市場(chǎng)熱議的話題。

人才房相比于普通商品房，除了購(gòu)房門檻區(qū)別外，最大的區(qū)別是，人才房在簽訂合同后10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、不得出租、不得購(gòu)買商品房住宅；簽訂合同滿10年后，按屆時(shí)安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的相關(guān)政策，申請(qǐng)取得住房完全產(chǎn)權(quán)。

人才房10年內(nèi)限售，在這期間相當(dāng)于失去了資產(chǎn)金融屬性。即便在購(gòu)置人才房幾年后退還尋求改善置換，但按照管理辦法規(guī)定，10年內(nèi)只能原價(jià)回購(gòu)，并且，由于限制了房子的資產(chǎn)價(jià)值，10年內(nèi)的增值等于被剝奪，改善空間被壓縮。

此外，我們了解到，現(xiàn)在人才房6折定價(jià)大致是以深圳兩年前新房限價(jià)為基礎(chǔ)制定的，而現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)相比兩年前已經(jīng)下跌了至少20%左右，位置好的人才房相比周邊也許會(huì)有差價(jià)，但位置差一點(diǎn)的人才房根本無差價(jià)可言。看似6折的人才房，實(shí)際相比商品房到底打了幾折，還需要同周邊二手房和新房真實(shí)成交價(jià)對(duì)比后才能下定論。

一線市場(chǎng)方面，二手房市場(chǎng)持續(xù)回暖，而且節(jié)奏比想象中更快，二手房住宅日網(wǎng)簽量逐日遞增，一些網(wǎng)紅核心盤成交價(jià)仍在持續(xù)拉高。

—— 華潤(rùn)城1期，89平3房，網(wǎng)紅經(jīng)典戶型，2月以來，該戶型已有5套成交，成交價(jià)連續(xù)上漲，去年年底成交價(jià)在1280萬左右，2月初成交價(jià)上漲至1450萬，上周成交價(jià)達(dá)到1500萬以上，最高成交價(jià)1550萬，相比去年底，連漲了20.2%左右。

—— 香山美墅果嶺，177平4房，作為小區(qū)主力戶型，節(jié)后成交價(jià)不斷增長(zhǎng)，去年年底成交價(jià)在2200萬，2月底成交價(jià)已上漲至2390萬左右，上周，成交一套高樓層，成交價(jià)再次上漲，最終成交在2500萬，2個(gè)月連漲300萬，漲幅為13.6%左右。

—— 香山美墅果嶺，203平4+1房，成交價(jià)上漲也很明顯，去年年底，成交價(jià)在2600萬左右，上周，同樣的戶型、相似的樓層，成交價(jià)在2950萬，漲幅為13.4%左右。

03?反彈超16%！寶中節(jié)后強(qiáng)勢(shì)回暖

2月以來，深圳樓市已逐漸復(fù)蘇，二手房各片區(qū)熱門小區(qū)成交回升的不錯(cuò)，漲幅相比去年基本穩(wěn)定在10%以上。

寶安中心，作為深圳最亮眼的片區(qū)之一，在2019年下半年，特別是雙十一那波，成交量倍增，房?jī)r(jià)漲幅都快趕上深圳灣，那時(shí)市場(chǎng)之瘋狂，讓寶中房?jī)r(jià)達(dá)到了近5年來的高光時(shí)刻。

而在去年年底，寶中熱門剛需小區(qū)花樣年最高跌幅超35%以上，一些改善品質(zhì)大盤成交跌至指導(dǎo)價(jià)甚至跌回2019年，最高跌幅達(dá)30%。

后期隨著疫情管控放開，帶看量逐步增加、購(gòu)房者看房熱情高漲，春節(jié)后，全市成交量直線提升，寶中一些改善熱盤成交價(jià)開始率先反彈。

寶中核心品質(zhì)小區(qū)，西城上筑，131平4房，中間樓層，上周成交價(jià)1386萬。而在去年11月，同樣的戶型，樓層相差不大，成交總價(jià)已跌至1190萬，與指導(dǎo)價(jià)相差不到3%。相比去年年底成交，漲幅達(dá)16.7%。

第五大道三期，作為寶中第二梯隊(duì)的改善小區(qū)，最近成交也有明顯的回暖跡象。第五大道三期，126平4房，去年12月成交一套中低樓層南向，成交總價(jià)在1163萬。上周，同樣的戶型，樓層更低，成交總價(jià)1350萬，相比去年11月，成交價(jià)反彈16.1%左右。

伴隨著成交量?jī)r(jià)齊漲，一些之前低價(jià)賣不出的戶型、上周甚至還出現(xiàn)了反價(jià)成交的情況。

上周，宏發(fā)領(lǐng)域一套110平4房，成交價(jià)在1450萬。而去年年底，這套房業(yè)主可以1380萬出售，并且這個(gè)價(jià)格業(yè)主給了差不多一周的時(shí)間。不過當(dāng)時(shí)市場(chǎng)慘淡，觀望客戶都不敢出手，所以即便是如此低價(jià)，房子也沒有被賣掉。直到今年年初，市場(chǎng)有了明顯好轉(zhuǎn)的跡象，業(yè)主重新將報(bào)價(jià)調(diào)回1480萬，最終反價(jià)70萬成交。

同時(shí)，我們客戶經(jīng)理也表示“寶中回暖很快，現(xiàn)在看房客戶都非常積極，品質(zhì)小區(qū)的成交價(jià)有明顯上漲，尤其是寶中一些品質(zhì)小區(qū)的102-108平3房2衛(wèi)戶型，去年年底，這種戶型得跌至1000萬以內(nèi)才容易被市場(chǎng)成交，而最近，這些戶型成交價(jià)都已穩(wěn)定在1000萬以上，想要以去年低于1000萬總價(jià)成交，已經(jīng)不可能了?！?/p>

“當(dāng)然，現(xiàn)在的市場(chǎng)，撿漏的機(jī)會(huì)也是有的，但相比去年，最近低價(jià)筍盤成交周期已經(jīng)大幅縮短了。”同時(shí)，我們客戶經(jīng)理還表示，“市場(chǎng)很多筍盤還沒開始全面推廣之前，就已經(jīng)被‘偷偷成交’了。”

很多買家認(rèn)為，如今市場(chǎng)短暫的回暖，只是對(duì)于去年行情的修復(fù)，寶中成交超16%的漲幅，還是因?yàn)槿ツ甑锰珦搅?，即便有明顯的漲幅，現(xiàn)在的市場(chǎng)成交價(jià)也仍未能超過2022年年初的成交，對(duì)于寶中未來幾個(gè)月房?jī)r(jià)的走勢(shì)，很多買家都是存疑的。

最近很多剛需購(gòu)房者可能會(huì)在人才房和商品房之間糾結(jié)，對(duì)于很多自主客來說，十年內(nèi)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租等，不是主要問題，畢竟現(xiàn)在很多商品房的周轉(zhuǎn)率也在降低，從當(dāng)下政策來看，很多商品房買家在6、7年之內(nèi)也不會(huì)換，最主要的問題還是十年后取得完全產(chǎn)權(quán)的政策的不可確定性。

這個(gè)時(shí)候雖然市場(chǎng)好了一些，如果資金名額在手，到市場(chǎng)上去談筍盤，價(jià)格還是會(huì)很低的，最近我們成交的一些案例，業(yè)主的降價(jià)大大超出了客戶的預(yù)期，很多業(yè)主也在換房，甚至先買了房的業(yè)主就更著急了，必須在短期內(nèi)拿到資金，這也是市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。