來源：朱羅紀(jì)

明顯感覺到一些童鞋春節(jié)后的心態(tài)有點(diǎn)方，聊一下“牛市的可惡”和“熊市的可愛”。

(資料圖)

熊市大家都不喜歡，但是熊市很珍貴，尤其對剛需和改善。這里說的剛需和改善，指的是那類“沒有房子”和“要換房子”的人群。

最近有一些粉絲跟我說，春節(jié)以來，他們關(guān)注的樓盤價格有一些反彈，由此覺得最好的入市時機(jī)在去年第四季度，當(dāng)時沒有下手現(xiàn)在有些后悔。

我問：再給你一次機(jī)會，回到當(dāng)時那個時候，你敢買嗎？

答案都是：不敢。如果當(dāng)時買了，不知道市場還會不會繼續(xù)跌下去。

還有改善型買家就更糾結(jié)，自己現(xiàn)在要不要賣房子？大家都知道，這幾年的市場對改善型買家非常的不友好，因?yàn)樗麄円I房子的話，首付實(shí)在太高了，需要首先把房子賣掉，但是參考價以來的二手房又非常不好賣。而春節(jié)后的市場又更加的微妙，現(xiàn)在賣掉怕市場反彈上去，這樣賣了個低價，買又買了個高價，會非常的不爽。

這樣的心態(tài)是正常的，絕大部分人都是這樣，它符合人性。每個人都想自己賣房子的時候能賣個高價，而買房子的時候能抄到底。

但事實(shí)往往不如人意，就像你買股票一樣，比如騰訊，當(dāng)它跌到190塊以下的時候人都不敢買，但是等它漲到了400塊時你回過頭來說當(dāng)初跌到190塊該進(jìn)場，又在400塊的時候買進(jìn)去了，然后……被套了。

在房地產(chǎn)市場上，我認(rèn)為，剛需、改善型群體如果想讓自己在市場波動中更好的實(shí)現(xiàn)自己的目的，就必須要試著學(xué)會很重要的一門課：如何利用好熊市。

從邏輯上來講，為什么我說對剛需/改善客來說，熊市是最珍貴的市場。（當(dāng)然對投資者也一樣，但是我更想談“用家”這個層面）

01

買房子，投資和自住到底不一樣。

這個問題涉及到我們?yōu)槭裁匆I房子，是一個起點(diǎn)問題（其實(shí)也是最重要的問題）。

上面講的粉絲心態(tài)，說到底是“抄底”的心態(tài)。我們這里不去扯抄底對不對、能不能抄到底的問題，單說抄底的背后實(shí)際上是投資的邏輯，而不是自住的邏輯。童鞋們這么多年在市場上，接收到的各類房產(chǎn)營銷信息，凡是涉及到抄底、歷史大底的表述，指向的其實(shí)都是投資發(fā)大財(cái)?shù)摹＞褪歉嬖V你底部到了，抄底能賺大錢。

但是，這兩者說到底是有區(qū)別的，買房和炒股不一樣，買房自住和買房投資也不一樣。我們見到的市場里的投資客，基本上人家都是已經(jīng)解決了家庭自住的問題，他再進(jìn)入樓市，目的是家庭財(cái)富如何配置更有效率的問題，優(yōu)先考慮的就是增值（投資回報(bào)率）。這和股市已經(jīng)沒有不同，只是標(biāo)的不同。

但剛需/改善客不是，你手里都沒房子（改善也是一換一）。這時候大家的消費(fèi)偏好不一樣，投資客考慮的是升值，但你考慮的買房子來解決你人生、家庭面臨的問題，比如就想擁有一個屬于自己的家，結(jié)婚要買婚房，小孩讀書要買學(xué)位房，想改善居住環(huán)境，給老人養(yǎng)老……當(dāng)然，還包括很重要的兼顧增值的目的，等等，但統(tǒng)歸一句話，優(yōu)先考慮的方向是提高生活品質(zhì)。

轉(zhuǎn)換一下表述，剛需/改善的買房目的在于：為了生活質(zhì)量的提升你可以容忍減低多少的投資回報(bào)率。這兩者之間的均衡，每個人都不同，沒有一個整齊劃一的標(biāo)準(zhǔn)。

沿著這個邏輯推導(dǎo)下去，剛需/改善客買房，我認(rèn)為不適合代入太強(qiáng)的投資增值的思維，而要帶著解決問題的思維去買房子。我的人生、我的家庭，正面臨一個或幾個重大問題，房子可以幫助我有效的解決這個問題。附帶的增值結(jié)果，可能有，也可能少，但不屬于重要方向。

這是一個很簡單的道理，但我花了很多年才想明白。我觀察大部分的剛需/改善客，和我當(dāng)年一樣，總是“什么都想要”，搖擺來去，耽誤了很多時光。如果嚴(yán)格的按照這個思維，我認(rèn)為許多人是可以在市場波動中做對的，而且也能夠明白我上面為什么說剛需/改善客要加倍珍惜熊市。

02

我在去年最遲12月還在發(fā)文說，這是一個對“用家”極其友好的市場，要高度關(guān)注年底的“窗口期”《真正的“用家”，應(yīng)該關(guān)注年底的“好窗口”》。我當(dāng)時還給出了4月份就劃好的四個標(biāo)準(zhǔn)：房子是不是非常不好賣？房價是不是出現(xiàn)了顯著下調(diào)？房貸利率是不是在明顯下行？行政管制是不是明顯松綁？

這樣說并不是要剛需/改善客去抄底的，也不意味著我當(dāng)時在預(yù)測房價未來會反漲。而是因?yàn)?，在熊市買房子，你除了更有機(jī)會獲得一個低價以外，最重要的是，可以得到一個從容選房的時間窗。

稍微有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的童鞋會明白，和很多人一起搶房子是一種多么慌亂的感受。

遠(yuǎn)的不說，就從2018年深圳“二次房改”之后說起，當(dāng)時深圳已經(jīng)有嚴(yán)厲限價，香蜜湖、深圳灣的一些網(wǎng)紅新盤動輒都是幾千人去搶。到2019年“雙11”因?yàn)楹勒愐馔獾娜∠钲诙址块_始暴漲，業(yè)主也開啟了聯(lián)手托市模式，什么“返價”都已經(jīng)是小意思了。再到2020年，不少人應(yīng)該記得15000多人去搶潤府那1100多套房子……

那么我問兩個問題：在繁榮乃至亢奮的市場里，剛需/改善客有沒有優(yōu)勢？如果你是買家，有誰想要那樣的市場？（我作為賣家，我當(dāng)然想天天是那種市場）。

我的看法：1）當(dāng)市場繁榮的時候，剛需/改善客毫無優(yōu)勢，無論是信息、知識、專業(yè)、實(shí)力，你都不如“老司機(jī)”們。2）你即便能搶到房子，你付出的成本也不會低，除了價格的成本，你還要付出其它成本（比如時間、關(guān)系等等）。

我講搶茅臺的例子，就很好明白。

茅臺公司這些年對飛天茅臺的控價，是和房地產(chǎn)調(diào)控的軌跡一模一樣的（是個非常好的對比案例）！為了讓大家搶到平價茅臺，茅臺公司在2022年上線了I茅臺，并且還鼓搗了很多新玩意兒（什么巽風(fēng)游戲之類）。

中簽率大概是最低都不到萬分之二，如此，你想搶到平價茅臺（轉(zhuǎn)手賺錢），你要做：每天早上9點(diǎn)去搶，每天晚上9點(diǎn)去搶，還要加入一堆網(wǎng)購平臺去搶，如果你還想要什么節(jié)氣酒，你得再去玩那個莫名其妙的游戲。但這些都是“小散們”在干的事兒，“老司機(jī)”則未必。而且，干這些事兒要花成本，雖然價格是“平價”了，但是你為之多支付的時間、精力、其它捆綁銷售，也是代價的一種，你要加上去，算下來成本未必低。

那么請問買茅臺酒最好的時機(jī)在什么時候？是2013-2014年，嚴(yán)打三公消費(fèi)+白酒塑化劑的時候，市場價幾年不漲，不難買到。

以我的歷史觀察，在一個繁榮的市場里，剛需/改善客能做的幾乎只有一件事，就是不斷的追高——被買家返價。以現(xiàn)在的房價絕對值，一旦有反彈，分分鐘就是返價上百萬，在深圳一套700-800萬的房子，返價15%就超過了100萬。試問，資產(chǎn)價格跌了3-4成，再回彈個1-2成，不是稀松平常的事情么？而到那個時候，買家的心態(tài)就會立即變化，覺得市場要起來了，所以很郁悶的接受了業(yè)主返價。當(dāng)然你可能會選擇放棄，但是你放棄的同時，你會看到其它樓盤也在漲價，這也構(gòu)成了你的機(jī)會成本。

對于用家而言，真正的好市場，就是熊市。只有在熊市里，原本1000個人在釣魚的池塘，一下子走了2/3，剛需/改善客才真的能夠得到機(jī)會。一個商品，不需要搶購就可以得到，本身就是巨大的成本節(jié)省。

再說一遍，房子，我是高度建議剛需/改善客在熊市買，絕不是因?yàn)椤俺住保且驗(yàn)樾苁匈I的時候沒有人跟你搶。

03

有的粉絲會問，那你“忽悠”剛需去接盤，繼續(xù)跌了怎么辦。

對，誰都不想買來跌，誰都想買來漲。我自己去買房子的時候，你說我不害怕這個，那也是不誠實(shí)。

但這個時候，恰恰就需要使用第一點(diǎn)原則來進(jìn)行理性對照——你進(jìn)入這個市場的目的是什么？

如果是剛需/改善客，那么你的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該是：這套房子能否有效的幫助我解決我現(xiàn)在面臨的問題？

這是一個“以我為主”，而不是為外物左右的思維。我一直說，用家買房其實(shí)不需要太多的指導(dǎo)，真正要做的是自己弄明白自己想要的東西。只要你自己清楚，做功課的時候稍微勤奮一點(diǎn)，多搜集整理些信息，你最終是一定能找到最符合你的居所的，這個真不需要有什么高深的專業(yè)。

但是我們的剛需，大部分時候?qū)幵嘎犘艅e人的觀點(diǎn)，而不相信自己的家人夜以繼日的自我剖析。比如有的專家、大V講信心回來了，史詩級的反彈要來，自己就忙不迭的趕緊入市。這不是可取的心態(tài)，要知道，機(jī)構(gòu)也好，專家也好，大部分時候提供的都是一個宏觀面分析，對微觀是沒有多大意義。更關(guān)鍵的是，人家只是嘴上說說，真金白銀花錢的可是你。

如果剛需/改善客使用這一條邏輯，那么首先可以大概率的“做對”，就是買到對的房子——這個買對的意思是說，他買到了可以解決他家庭問題的房子。而且，在熊市里出擊，這個過程可以拉的很長，家人可以非常從容的計(jì)劃、對比、分析、籌錢，不需要擔(dān)心房價轉(zhuǎn)頭上漲的風(fēng)險。

下面也許會跌，但是那屬于短期的波動，我從來不相信有人主動性做到抄到歷史大底——尤其是在二手房市場，那根本不存在。一個小區(qū)1000多套房子，你買的時候恰好是最便宜的那一套，從此之后這個小區(qū)房價一飛沖天。確有這樣的LUCKY BOY，但絕不會是主動為之。

短期的波動用什么來反觀？用長期主義，如果深圳（或者是其它任何一個城市）依然是一個擁有可觀增長潛力的好城市（今年即便是3.3%的GDP增速我認(rèn)為也不錯，更可觀的是新興產(chǎn)業(yè)占比超過40%，創(chuàng)歷史新高）。如果在未來的數(shù)年里，這座城市的商品房依然維持一個較高的“稀缺性”。如果在你買入的那個地段周圍，數(shù)以百億計(jì)的公共配套建設(shè)依然在持續(xù)改善……那我認(rèn)為，即便是你不考慮升值，用一個較長的時間段看，你的投入還是很可能會成為一個“好買賣”。

去年以來，我的一位粉絲賣掉了房子，成功通過拍賣底價買到了南山一個高贈送的樓盤。另一個粉絲買了南山的一個限價新盤，有段時間還在擔(dān)心買早了。但是越往后來，我發(fā)現(xiàn)她們越是覺得自己當(dāng)初做對了。只要在買的時候你想的夠清醒，那么你唯一需要的就是堅(jiān)定自己是對的。也許短時間內(nèi)看不出來，但是時間一旦拉長，當(dāng)初的“正確”就會愈發(fā)的顯現(xiàn)。

總之，真正的用家在熊市里進(jìn)取一點(diǎn)，要比在一個亢奮的房地產(chǎn)市場里，忍受著“返價潮”和“搶購潮”隨便的摟上一套，我認(rèn)為要好得多。對于自住而言，繁榮的市場，從來都是最壞的市場，你不但會容易“買錯”，還更容易……“買貴”。

但是，人性誰又能改變得了呢？

上次建了一個500萬預(yù)算群，鑒于城市副中心的500萬剛需盤非常多，具體如何選盤變得復(fù)雜，應(yīng)很多剛需粉絲的呼吁，新建的一個群。然后有些粉絲申請要建“1000萬預(yù)算群”，我就同時開建三個不同的群——預(yù)算在500萬內(nèi)、1000萬內(nèi)、2000萬內(nèi)（均為付費(fèi)群），有需要的童鞋，都可以掃下方二維碼，備注清楚。希望大家通過交流，可以幫助自己更好的“買對”。