深圳最富的城中村你知道在哪里嗎？

不在福田！

也不在南山！

(資料圖)

在寶安！

答案揭曉，是寶安福永的懷德村。

在微信搜一搜大事懷德村，后面跟著的是“資產(chǎn)”、“分紅”和“1000億”等關(guān)鍵詞。

這個(gè)據(jù)說市值1000億的城中村，在2004年被列為寶安區(qū)首批舊城舊村試點(diǎn)項(xiàng)目之一，2009年，“懷德股份合作公司”成立“深圳市懷德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，隨后提出社區(qū)自行規(guī)劃改造。

最近有網(wǎng)友爆料，懷德村舊改項(xiàng)目更名為德懿府，預(yù)計(jì)推939套住宅，剛需戶型800套！

在福永商業(yè)最繁華的地段，12號(hào)線的開通，加上周邊已經(jīng)接近6年無新房供應(yīng)的情況下，吹風(fēng)價(jià)5字頭的德懿府，你覺得會(huì)賣得怎么樣？

巨無霸懷德城之德懿府

懷德村舊改項(xiàng)目位于寶安的福永片區(qū)，是12號(hào)線懷德站的地鐵口物業(yè)。

懷德村舊改聯(lián)合周邊的懷德峰景、懷德商務(wù)大廈、懷德國際項(xiàng)目和懷德公元一起，被稱為懷德城。

整個(gè)懷德城占地超200萬㎡，規(guī)劃有居住、商貿(mào)核心、國內(nèi)公共服務(wù)中心、現(xiàn)代物流總部、家居博覽中心五大功能區(qū)，是福永第一家?guī)?2萬㎡商業(yè)的綜合體。

回到懷德村舊改項(xiàng)目本身，該項(xiàng)目分為四個(gè)區(qū)域地塊，更新單元拆除范圍用地面積為279104.1㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積180381.1㎡，貢獻(xiàn)率35.4%，規(guī)劃容積1197710㎡，規(guī)劃容積率6.6。

德懿府所在的是下圖中的區(qū)域三（A212-0115宗地）。

從官方公布的總平面圖來看，區(qū)域三由4棟住宅塔樓、1棟幼兒園塔樓下方商業(yè)裙房及公共配套組成。

共計(jì)939套商品房、497套回遷房以及1380套保障房。

結(jié)合地塊周邊的環(huán)境來看，1棟是最靠近地鐵口及其他地塊的位置，2棟三個(gè)單元受福永大道噪音干擾的可能性很高，3棟兩個(gè)單元靠近旁邊的工業(yè)園和區(qū)域四待建的學(xué)校。

教育配套方面，目前周邊有福永中學(xué)和新安中學(xué)第二外國語學(xué)校，在建的學(xué)校也有幾所。

商業(yè)配套方面，步行700米左右即可到達(dá)周邊的益田假日廣場，靠近福永商業(yè)最繁華的地段。

人文休閑方面，旁邊有萬福廣場和翠崗公園等等。

剛需5字頭上車福永值嗎？

以前對(duì)懷德村的資產(chǎn)估值1000億元，是這么來的：

2020年9月，福永的二手房參考均價(jià)在6.5萬/㎡左右，假設(shè)地價(jià)3萬/㎡，那么懷德村的市值至少就是1000億元。

而現(xiàn)在懷德村周邊的二手房成交是多少呢？

根據(jù)中原的成交數(shù)據(jù)，2021年，周邊的懷德峰景小區(qū)成交單價(jià)已經(jīng)破8，稍遠(yuǎn)的懷德廣場均價(jià)則是6字頭。

2022年成交大幅減少，目前，該小區(qū)的掛牌量少之又少，掛牌價(jià)則高于以往成交價(jià)，業(yè)主出售意愿較低，價(jià)格也較難被買方市場接受。

查看周邊住宅，最近一次有住宅入市，也是2017年的懷德峰景小區(qū)了，距今已有接近6年的時(shí)間。

并且德懿府的剛需戶型有800套，5字頭的吹風(fēng)價(jià)，對(duì)于剛需買房人來說，對(duì)比周邊二手房的成交價(jià)，雖然算不上倒掛嚴(yán)重，但至少也是便宜了不少。