樓市，真的跟之前不一樣了！

【資料圖】

過去一周，前海新盤爭先入市，給出了一套房最高減免百萬的認購優(yōu)惠；

而恒裕南山新房開盤，地鐵上蓋、帶精裝+軟裝，均價僅約7.2萬/平就能拿下。

從“208指導價”發(fā)布以來，深圳二手房住宅成交量也已連續(xù)15個月低于2500套，最低的月份僅872套，刷新歷史下限。

01.

新房成交數(shù)據(jù)分析

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上周新房市場備案兩個樓盤：

●龍崗的平湖融湖盛景家園，推出825套住宅，面積81-111㎡，均價45901元/㎡，總價347萬-549萬。

項目整體所處平湖在過往的表現(xiàn)比較的一般，加之樓盤附近環(huán)境一般，較多農民房和廠房。以及當下市場4.59萬的價格，性價比不算太高。

●坪山的佳華沙湖廣場，推出693套住宅，面積69-118㎡，均價39224元/㎡，總價255萬-493萬。

項目自帶8萬㎡的商業(yè)，想要打造成坪山新的商業(yè)中心，當然現(xiàn)階段的坪山競品層出不窮，最終看優(yōu)惠力度，在做取舍。

此外，萬科雙盤的認籌結果也相繼公布：

●寶安萬科·未來之光，推出416套，線上線下共銷售295套，去化率超70%。73平3房折后最低總價不到500萬，算是性價比增加了認籌率。

●前海萬科瑧灣悅，推出321套住宅，去化率約90%，攬金37.2億。在觀望情緒疊加市場，萬科直接放出重磅優(yōu)惠，但在天健悅灣府的分流下，這個成績還算不錯。

上周，深圳第四輪土拍也落幕了，6宗成交，1宗流拍！流拍地塊為龍崗G01117-0080。

3個商品房地塊：中海拍得光明鳳凰城地塊，華潤拍得龍華北站地塊，深鐵拍得龍崗坪地地塊。

3個安居房地塊：寶中地塊由南通亞倫拍得，龍崗地塊由華僑城拍得，深汕地塊由人才安居集團拍得。

02.

二手房成交數(shù)據(jù)分析

【剛需市場】

上周剛需二手房市場，成交明顯活躍起來。

例如港鐵天頌89平的3房，掛盤也很久沒有成交，降到低于指導價的價格后，就火速成交了。

再比如壹成中心89平、78平的3-4房也是如此，成交價格基本都是接近指導價或者低于指導價成交的。

由此可見，真筍盤還是有市場的。

從上圖的成交溢價率就可看出，上周剛需房源多數(shù)按指導價甚至低于指導價成交，再加上現(xiàn)房所見所得的優(yōu)勢，加速了成交的速度。

【改善市場】

上周二手改善成交特別少。預算1000萬左右、能等待期房交付時間的，基本都在關注著前海兩個新盤。

作為中部改善客集中地，上周龍華片區(qū)成交兩套大戶型：

一套壹成中心不滿五年的五房，業(yè)主交增值稅才得出手，指導價賣的。

一套紅山豪宅品質的中央原著，高出指導價一點，相比以前也降價了300W左右，放盤不到一周成交。

另外僑香村也有套113平，業(yè)主因工作調動，放盤不到一周就成交。

年底買房的確是好時機，改善房源能降價的也都降到位了，建議多實地踩盤對比。

【豪宅市場】

豪宅房源的業(yè)主，也逐漸有降價的意識。

從上圖的成交數(shù)據(jù)可看出，相比此前的高峰期，豪宅的溢價率已大幅減少，處于只要價格到位成交不愁的狀態(tài)。

但不可否認的是，核心片區(qū)的優(yōu)質大戶型，一直是比較受關注及抗打的產品。

03.

菲菲樓市觀點

@菲菲樓市觀察到，上周剛需二手成交明顯回暖，價格大部分在指導價及向下百分之十之間，賣房原因都是以置換為主，3房次新為成交主流。

而改善市場成交波動不大，價格穩(wěn)定在指導價向上百分之十以內。

值得關注的是豪宅市場核心地段價格依然堅挺，以壹方玖譽為例，不但不受前海新房影響，反而價格有所上浮。

從一定程度上看，金融16條和疫情20條對市場還是起到提振信心作用的。建議大家選房時側重于地段和產品，二手和新房在同一地段下多權衡產品利弊。

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