來源：朱羅紀

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今天一個要買婚房的粉絲問我，有兩個樓盤，一個是最近不斷傳出違約傳聞的開發(fā)商樓盤，是新房（首套房想買個新房）；另一個是地段學區(qū)比較好的二手房，但是價格貴。問我怎么選擇為好？

我建議他選二手，他問我緣由，我說，如果是我，我可能會考慮低價格+成長性高的新盤地段，就算是最壞的情況它交不了房，我和開發(fā)商打官司也可以，我扛得住，因為我不住，它影響不到我的人生計劃。但是你扛不住，你是首套剛需，如果有這樣的風險會影響到你的小家庭。所以，價格、新舊都不那么重要，自己的需要最重要。

這是我想聊的剛需買房最需要重視的問題。我上一次寫了《改善型買家最容易犯的錯》，這次補上剛需的。因為我發(fā)現(xiàn)，剛需買房子，最常見的問題是：關注點是錯的。他們經常問問題的時候，最常見的問題是：現(xiàn)在這個買房時機對不對？房價還會不會跌/是不是馬上會漲？但是，實際上，我接收了那么多的咨詢，總結出來的唯一一個特征：剛需真正應該關注的是自身的需要，而非其它。

但首先我們要講明白“剛需”的概念，我其實蠻討厭這個詞的，之所以還用只是方便理解。但這個詞所引發(fā)的歧義太多，經常會造成誤解，所以我會加上引號。

在經濟學概念里，不存在“剛性需求”這個說法，學術上只有“彈性需求”，通俗說的“剛需”，實質是在說，某一類商品的彈性需求低。在房地產里，說你是剛需，一般是指“你必須要買房子來住的那一類群體”，比如說婚房，可以說是最典型的一類。

但是我們會不止一次的發(fā)現(xiàn)，即便是在房地產市場里，大家每次談到“剛需”，它的所指也可能不同。有時候它指的是首次置業(yè)者，但是“改善型置業(yè)者”有時候也會說自己是剛需，當他們這么說的時候，實際上側重的是自住，而非投資。而且，在經常的討論里，“剛需”還會被賦予道德化的色彩，比如你在炒房客炒高房價、抗議開發(fā)商交樓瑕疵的時候，用到這個詞會強調自己的“弱勢”身份……

所以，嚴格說來，我認為“剛需”這個詞，統(tǒng)統(tǒng)應該學香港的說法，替換為：“住家”（對應“炒家”）。這是一個能夠最大限度避免產生歧義的辦法。

其次，我們來說為什么剛需真正應該關注的是自身的需要——我不止一次的說過：投資（炒家）關注的是地段的價值，住家關注的是自身的需要。這恰恰是因為，這部分被剛需忽視了，或者沒有得到應有的重視。

根據(jù)我多年以來市場咨詢，大部分剛需在買房時真正面臨的問題，根本不是什么預算、利率、地段、新舊等等問題，這些其實非常容易弄明白；也根本不是時機、漲跌這些問題，這些其實怎么搞也搞不明白。真正的問題，是搞不清楚自己的需求偏好是什么，不能進行有效的供需匹配。簡單說：不是樓盤的問題，不是時機的問題，而是自己的問題。

這里去說購房的需求偏好，如果你設身處地去假扮你的咨詢者去做一個同樣的決定，你就會發(fā)現(xiàn)，需求原來是那么的復雜，每一個人、每一個家庭，他在買房時要解決的問題都像“世上不可能有兩片相同的樹葉”一樣。每個人的需求側重不同，

比如，同樣是住家，同樣都需要“四板斧”地段——交通、學校、商場、公園，但有的人會將學位排第一，有的人會將地鐵排第一，有的人會第一重視公園，僅僅是這四個元素，就已經有24種組合了。而就不要講這里面每一個細分項，還都有細微的差別。那如果我們再把產品元素加進來呢？樓盤的新舊、樓層、面積、實用率、車位比、梯戶比、交房時間……

以上我們談的還只是樓盤分析方面的，如果我再把每個人的實際情況加上呢？個人的預算這些就不談了，購房資格、首付成數(shù)、積分分數(shù)……

可以說，這個組合排列，能有成千上萬種……也就是說，其實這個市場需求，根本無法產生一個整齊劃一的類型標準。面對這樣的需求排列，你給出的方案也一定是，每一個人都有一個獨一無二的方案。

所以，我最怕的是什么，就是那類問題：粉絲給出兩個樓盤，問你應該選哪一個。這個時候我是最懵逼的，因為無從回答，你根本不知道對方的實際情況如何，他的需求側重又是什么。

我不知道是一方面，這不可怕，因為不是我買房子，真正可怕的是，作為買家的他自己，也不知道自己的需求點到底是什么。

但這并不是玩笑話，而是我遇到過最多次，最終的折射都是這樣。正如上面說的，我跟許多剛需交流的時候，發(fā)現(xiàn)他們考慮的非常多，多到令我這樣一個局外人都深感壓力。比如他們在講完自己的實際情況之外，會關心：這個時機買房子會不會站崗、什么時候是好的時機、10年后這個房子能漲多少錢、家人之間有分歧該怎么辦（注意，這是一個非常大的買房影響因素，每次遇到這個問題我會抓狂）……

一句話說完，他們想用僅有的預算，買到一個完美的房子，最好能夠滿足自己多方面、長期的需求，似乎想一套房子解決所有的家庭問題。我并不是在說剛需這樣的想法不好，事實上這是我們所有人的想法，每個人當然都想這么做。

但實際上，不用我說大家也都清楚：天底下不存在這樣的完美。

我往往在最后，給到我這些咨詢者們的總結是以下幾點：

1）不要抱著一套房可以解決一切家庭問題。我常常的推薦是，以解決問題的思維去買房，就是說，我現(xiàn)在的家庭面臨什么問題，我要用這筆錢來主要解決什么問題，哪個（些）問題是我必須要通過這套房子解決的，哪些是可以向后推延的……大忌是：想著一套房子可以解決你所有的問題。人生是一個不斷波動上升的過程，在什么時候就做什么事，買房子也是，首先做好當下是最重要的事，考慮的太遠就和考慮的太短，是一樣的毛病。凱恩斯說，長遠看，我們都是要死的，說的很深，值得細思。

2）要買適合的房子，而不是最能漲價的房子。我經?？吹教嗟牡禺a大V給到的建議，永遠都是：這是一個未來可以賺500萬、1000萬的機會。我不敢這樣講，倒不是因為我不愿意做價格預測，而是因為住家買房，主要是要買適合，并不是要買漲價。我在很多年里都沒有想明白這個道理，有關什么樣的房子最能增值，這是一個純投資的概念，需要的不僅僅是個人的財富，還需要個人的閱歷豐富與認知精進，沒有很長期的時間積累與學習，我認為是不現(xiàn)實，也是不必要的。不如劃定自己的大原則，然后再尋找方向。

3）不要過于看重時機。說買房子不看時機，是不現(xiàn)實的，沒有人想著在亢奮期進場去接盤。但是我為什么強調不要過于看重時機，尤其是針對剛需，我認為時機的重要性要比投資客更低（大方向的時機看對就很好了），最好是放棄對時機的考量。其中一個重要的原因在于，放棄對時機的估測，更有利于回到厘清需求的本質上去。每個人都很清楚問別人，最終還是要自己做判斷，剛需就是問100次有關購房時機的問題，最終自己還是搞不明白，因為這個需要的知識量太大了。我認為最簡單的做法，就是放棄。你會發(fā)現(xiàn)，當你排除的東西越多，問題就會變得越清晰，答案就會變得越簡單。

4）要多去實地認真的看房子，所謂久病成醫(yī)，看房的過程一方面是在于熟悉標的，另一方面，看房子的過程其實是在不斷的、不斷的梳理自身的需求點。每個人都是從小白過來的，不可能一開始就明確的知道自己想要什么，這個不怕，市場調研跑的多了，就會清楚自己的需求側重點。所以，這一點需要剛需要有耐心，不要老想著掐點，這邊拿著錢，那邊就想趕緊買到好房子，要適當?shù)膶W著抵御“饑餓營銷，買到自己合適的房子，才最重要。