來源：?東莞淘房志

論賣地，城區(qū)今年有多拼？

(相關(guān)資料圖)

有大V說：“城區(qū)把未來幾年的壓箱底靚地全都拿出來了?！?/p>

而城區(qū)壓箱底地塊盡出，只為換取一場激烈廝殺。

這不，繼上批廣發(fā)南、萬江龍灣兩宗地塊以封頂價成交后，城區(qū)再次祭出兩宗稀缺寶藏級地塊。

南城一改綠地性質(zhì)，拋出中心區(qū)靚地——稻花村地塊，其地段優(yōu)勢，媲美廣發(fā)南地塊。

在寸土寸金的CBD，無論地段、周邊配套都可挑剔，且由于體量較小，對房企的吸引力極強。

致力于舊改的東城，時隔5年也迎來新宅地，一出手就是傳統(tǒng)豪宅區(qū)黃旗山板塊靚地——東城體育公園TOD地塊。

就憑這兩宗地塊的位置和配套，剛需與改善看了都得饞哭，更別說對房企的吸引力。

不過，與上批萬江龍灣、廣發(fā)南地塊未拍先火，十幾家房企同時盯上相比，此次城區(qū)的兩宗地塊卻沒有傳出有哪家房企已經(jīng)盯上的消息。

不得不讓人反思，在新政滿月后，面對又陷入不溫不火狀態(tài)的市場，城區(qū)兩宗重量級靚地，能否再續(xù)土拍熱度？

走，淘房君帶你，用小飛機以上帝的視角，先探它一探。

南城稻花村地塊——城區(qū)剛需的YYDS

稻花村地塊，由此前的綠地改控而來，可謂是橫空出世。

該地塊占地不多，僅約1.6萬平，預(yù)計還得配建一所幼兒園，所以容積率也稍顯高了點，為3.5。

但別看這宗地塊體量小，十分優(yōu)質(zhì)得很：地處行政中心，享受市政核心配套，還有地下隧道直通CBD......

當然，也有一些不足之處：像體量小沒有什么規(guī)劃，影響未來居住體驗，且車位十分緊缺，雖是剛需盤，但價格大概率對剛需不友好等......

一、地段無可挑剔，毗鄰地鐵2號線。

區(qū)位、交通評級：★★★★★

該地位于元美東路與元美中路的西南側(cè)，與第一國際僅一路之隔。

地塊所處區(qū)域，是東莞的行政文化中心所在，為市中心的重點發(fā)展區(qū)域。

周邊都是真正的市政規(guī)劃，據(jù)說還規(guī)劃有月570米長的地下通道，且作為城區(qū)首個下穿隧道項目，能夠直接通達CBD。

當然，現(xiàn)成的市政配套也很香。1公里范圍內(nèi)就有著中心廣場、圖書館、展覽館、元美公園、匯一城、國貿(mào)城、市民服務(wù)中心等等。

目前，城區(qū)最繁華最齊全的配套都在這附近了。

此外，還毗鄰地鐵2號線的鴻福站口，直線距離僅800米，再加上建設(shè)中地鐵1號線，出行十分便利。

最新規(guī)劃的蛤地高鐵站，也離地塊不算遠，地段交通優(yōu)勢直接爆表。

二、小區(qū)眾多，環(huán)境舒適。

環(huán)境、生活配套評級：★★★★☆

地塊周邊的整體面貌與居住氛圍自然也沒得說，像菊香苑、稻花村、第一國際都是十分成熟的社區(qū)。

繞著周邊走一走，除了匯一城等大型商圈，周邊街道也分布著許多網(wǎng)紅店，以及休閑配套。

飯后，可以到小區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，也可以到商場逛逛，也能到旁邊的公園里散散步，生活氣息撲面而來。

最重要的是，參照旁邊的小區(qū)，未來的學區(qū)大概率也是劃分到南城陽光中心小學。

城區(qū)剛需新盤不多，相較于還未入市的幾個剛需盤，這地塊可謂是剛需的YYDS。

當然，一個比較明顯的缺點是：停車位太少了。

淘房君逛了一圈，發(fā)現(xiàn)周邊私家車很多，街道到處都是，周邊小區(qū)停車位基本上不夠用。

這點只能看后期開發(fā)商怎么規(guī)劃了，不過，體量小感覺也很難規(guī)劃。

三、周邊二手房最高掛牌價近6萬元/平，剛需盤難倒剛需。

價格評級：★★★☆☆

南城新房比較稀缺，像南城豪宅鵬瑞天玥，在售均價大概在46500元/平左右。

而參照最新入市的華潤潤府，價格已到5萬+，兩者都為剛需盤，當然區(qū)域優(yōu)勢來看，稻花村地塊弱些。

而據(jù)貝殼顯示，周邊中信凱旋城的二手掛牌價中，也普遍在4-5萬的區(qū)間，最高掛牌價更是達6萬元/平。

當然，周邊樓齡較高的老舊小區(qū)，房價會相對低點，像菊香苑、稻花村、石竹花園等，掛牌價普遍在3萬+/平。

值得一提的是，該地塊最高樓面價25900元/平，參照廣發(fā)南地塊的樓面價，如若同樣封頂成交，那么兩者樓面價一樣高。

淘房君認為，稻花村這個地塊除了面積小點，各方面很能打，后續(xù)單價上4萬+綽綽有余，甚至5萬也沒啥問題。

畢竟核心地塊的價值就在那里，不過單價雖然可能高，但好在戶型不大，總價也不會讓人絕望，擠一擠還是能夠上車的。

東城體育公園地塊——超級TOD豪宅靚地

早在今年土拍的地塊中，東城體育公園地塊就是與萬江龍灣地塊、廣發(fā)南地塊并列的城區(qū)土拍香餑餑之一。

而龍灣地塊、廣發(fā)南地塊相繼被保利、萬科以封頂價拿下。

這也給了東城這宗地塊很大的底氣，同樣被封頂價成交的概率極高，也顯得這宗地塊越發(fā)珍貴。

那么，時隔5年，東城終于再次掛牌出讓土地，這宗地有何亮眼之處？

先說結(jié)論：

該地塊的優(yōu)勢也很明顯：豪宅區(qū)、交通給力、生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越......

缺點是區(qū)域規(guī)劃稍遜一籌，周邊多舊改，車流量大噪音影響等......

一、黃旗山傳統(tǒng)富豪區(qū)，頂級配套加持

區(qū)位、配套評級：★★★★☆

該地塊能與廣發(fā)南、龍灣兩宗相提并論，不是沒有道理的。

首先，在區(qū)域優(yōu)勢上就不輸給任何一方：地處黃旗山，坐擁南城CBD，緊靠火煉樹舊改。

黃旗山是東莞傳統(tǒng)豪宅區(qū)，上千萬的豪宅隨處可見，據(jù)悉大約50%以上的東莞富豪都居住在此。

地塊旁邊就是東城體育公園，加上所處的黃旗山，擁有著占地16萬平的生態(tài)資源，有山有公園，這也是該地塊最大的依仗。

不僅如此，該地塊周邊的生活配套也很豐富。

從地塊位置一眼就能看到國貿(mào)，十分鐘左右的車程，就能到達匯一城、民盈國貿(mào)、星河城等商圈。

教育資源方面，周邊有著東華高級中學、光明中學等等優(yōu)質(zhì)學校。

不過，值得一提的是，該黃旗南片區(qū)比起黃旗北片區(qū)，目前整體區(qū)域規(guī)劃及面貌還是稍顯一般。

周邊還是有一大片農(nóng)民房，也因此周邊匯聚了多處舊改，而與地塊比較息息相關(guān)的還是黃旗南片區(qū)城市綜合體舊改項目。

估計區(qū)域整體換新還有很長一段時間。

此外，據(jù)淘房君現(xiàn)場感受，該地塊毗鄰兩大主干道，車流量多噪音很大，說話都聽不清，后續(xù)靠公路的樓棟會受影響。

還有一個就是，不遠處有個很大的變電站，地塊旁也有多個高壓電塔，多少會影響居住體驗。

總結(jié)：地處黃旗山板塊，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢突出，豪宅氣息撲面而來，且離南城國貿(mào)等商圈很近，享受頂級配套，但周邊多處區(qū)域規(guī)劃還有待改善。

二、新源路站TOD，出行十分便利。

交通配套評級：★★★★★

交通也是該地塊的一大優(yōu)勢。

作為TOD地塊，旁邊就是在建中的東莞1號線新源路站，預(yù)計2024年開通，即兩年后家門口就能坐上地鐵了。

且隨著1號線的開通，通過此戰(zhàn)前往南城就更近更快了，還可通過鴻福路站換乘2號線，出行極其便利。

此外，還有廣州地鐵28號線、深莞快軌以及地鐵12號線都經(jīng)過此處。

其中，廣州地鐵28號線，將有望成為最早施工項目，今年來其動靜頻頻，被外界譽為“超級地鐵”。

該28號線連接佛廣莞三地，在東莞內(nèi)途徑中堂、萬江、莞城、黃旗南、寮步，松山湖等地。

未來，無論是市內(nèi)出行還是前往周邊城市都很方便。

當然，目前主要還是依靠莞長路以及八一路兩大主干道，周邊也設(shè)有多個公交站，基本出行不成問題。

總結(jié)：交通優(yōu)勢十分明顯，等到地塊出讓，再到項目建成入住，1號線也基本開通了。

三、二手均價破4萬+，最高掛牌均價破6萬/平

價格評級：★★★★☆

東城幾乎沒有新房在售，比南城的新房還稀缺。

而作為傳統(tǒng)富豪區(qū)，黃旗山片區(qū)的房價也是處于東莞天花板級別。

地塊周邊聚集著萬科皇馬酈宮、中海莞府、天驕御峰、新世紀豪園、中信凱旋城等等二手豪宅小區(qū)。

其中多數(shù)都在4萬+的價格水平，像中信凱旋城掛牌均價就在4.9萬/平左右，而僅一路之隔的中海莞府，掛牌均價在4.5萬/平左右。

最高的要屬天驕御峰這一千萬級豪宅，其掛牌均價為6.3萬/平，已經(jīng)破6萬了。

據(jù)官方消息，東城體育公園地塊占地約4.98萬平，容積率僅為2.7。其體量大容積率低，勢必是要打造成黃旗山又一高端豪宅項目。

淘房君認為：該地塊無論地段還是交通、生活等配套，都十分難得，5萬+/平還是可以的。

但估計還得參考下明年的廣發(fā)南項目。

城區(qū)供地大井噴，明年城區(qū)熱預(yù)定

綜上，可以看到，稻花村地塊與東城體育公園地塊，無疑是第三批供地中的必爭之地。

雖然目前沒有任何房企的動靜，不過相信城區(qū)兩宗地還是能再掀起熱潮來。

畢竟，城區(qū)苦新房斷供久矣。

誰有地，誰就掌握了話語權(quán)，開發(fā)商不可能放棄的。

今年土拍大井噴，疊加已有項目，如果進度順利的話，明年將迎來城區(qū)新房熱潮。

淘房志認為：近幾年核心區(qū)的行情，大概率處于震蕩橫盤期，不會出現(xiàn)大漲。而目前來看，多數(shù)二手房的房價還是太高了，筍盤買不到還容易追高。

因此，接下來城區(qū)打新的性價比反而更高點。

一則接下來的項目都十分優(yōu)質(zhì)；二則可選性更多，豪宅可以選廣發(fā)南、東城體育公園項目、華潤潤府等；剛需也有稻花村項目可以搶一搶。