來源：朱羅紀(jì)

深圳今天發(fā)布了第二次大規(guī)模集中供地。16塊宅地，土地面積約33.3萬平米，建面約180萬平米，總起始價(jià)約350億元。

很多信息網(wǎng)上都有了，童鞋們可以找來看。沒有做非常詳細(xì)的全面對照，談一點(diǎn)我的初步看法，具體對不對，每家房企的投拓部門很快就能驗(yàn)證。

(資料圖片僅供參考)

總的看法：這次的賣地可能會(huì)搶得比較激烈，有可能會(huì)讓市場發(fā)出驚訝的呼聲。

主要來自于以下三個(gè)方面的理由。

一是，本輪供地“寶地”非常多。

這是我很少見的有這么多好地，一次性放出來。我們大概掃一下重點(diǎn)。

前海一塊地，距離前灣公園站大約400-500米，附近是2020年賣地、已經(jīng)售罄的潤峯府和龍光天境（不要問我龍光天境現(xiàn)在怎么樣了，擦亮眼）。

寶中兩塊地，距離去年鴻榮源拿下的“8.55萬絕地”不遠(yuǎn)，這兩塊地是在5月17日發(fā)出的法定圖則調(diào)整。一塊在幸福海岸幼兒園旁邊，建面約5.3萬平米，原來是商辦改為R2，容積率比原來調(diào)低，對幸福海岸的影響更小。距離1號(hào)線寶體站、寶安體育場，距離都在3-5百米。極靚。

另一塊地在海韻學(xué)校對面，為C1+R2，但法圖仍顯示為C1，說明主導(dǎo)功能還是商辦，住宅為配角。規(guī)模更大一些，超過10萬平米。距離11號(hào)線寶安站高德實(shí)測距離1公里，但距離歡樂港灣近。這是去年寶中賣地之后，又新來的兩塊地。我想，也許這是為了逼寶中的“四大鴿王”趕緊開盤吧，再不開盤我就繼續(xù)賣限價(jià)地，讓你賣不起價(jià)。

寶安還有兩塊在西鄉(xiāng)、沙井，后者地塊距離融創(chuàng)冰雪文旅城附近。

龍華有三塊地，全在民治；光明兩塊地，一塊是在鳳凰街道，靠近光明城樞紐。

整體上看，地塊的質(zhì)素普遍都是極高的，大多數(shù)地皮所處的地段要么是在都市核心區(qū)，要么是城市副中心，而且都是配套相對完善的核心地段。

二是，這一輪供地給到房企的利潤推測比較可觀。

我大概對比了重點(diǎn)的幾個(gè)，初步的判斷是：這一波供地的地塊，本身的條件有寬松跡象，留給開發(fā)商的利潤空間會(huì)比去年更為可觀。

主要表現(xiàn)在：限價(jià)有升高，地價(jià)有控制。

在限價(jià)方面，很多文章都談到了，這次的供地限價(jià)有松動(dòng)——多數(shù)地塊的商品住宅毛坯限價(jià)都上調(diào)了10%左右。前海的地塊我倒是認(rèn)為沒有提高，雖然和深業(yè)、天健去年拿的地塊毛坯限價(jià)9.2萬/平米相比，這次的前灣公園地塊升到了10.71萬/平米，看起來是升了1.5萬/平米，但是應(yīng)該和潤峯府、龍光天境做“同類比較”，這一看毛坯限價(jià)其實(shí)是持平的。

但整體看，這個(gè)限價(jià)確是有升高的。比如寶中的兩塊地，地段沒有鴻榮源地塊好，但是毛坯限價(jià)定在8.86萬/平米，比后者的8.55萬元/平米還是象征性的高了。

再如龍華民治地塊，毛坯限價(jià)72450元/平米，而即將發(fā)售的中海聞華里是去年拿的地，毛坯限價(jià)是69800元/平米，升了2650元/平米。光明鳳凰地塊，限價(jià)4.89萬/平米，但是中海觀園毛坯限價(jià)是4.44萬/平米，升了4500元/平米。

這些對于正在賣樓的開發(fā)商而言，是個(gè)好消息。

但是對房企來說，僅僅是限價(jià)上升是不夠的，他們算的是地價(jià)-房價(jià)比，如果房價(jià)升了但是地價(jià)也升，你還是賺不到錢。如果預(yù)期賺不到錢，房企就算是去買地，還不過是扭扭捏捏的接盤罷了。

但我對比了某幾個(gè)，初步的感覺是：毛利率可望比去年樂觀。

比如前海地塊，雖然和2020年的潤峯府地塊限價(jià)一樣都是10.7萬/平米，但是后者建面是13萬平米（住宅11.7萬平米），起拍價(jià)是56.2億，總地價(jià)是81.5億+2.84萬平米人才房。而這次的前灣公園地塊，建面是約12萬平米，其中住宅11萬平米（包含租賃保障房1.1萬平米，企業(yè)自持需要拍完才知道）。住宅占比更高，但這次的起拍價(jià)是51.3億，折算起價(jià)是低了一些的。只要現(xiàn)場企業(yè)自持面積不是拍出個(gè)大浪花來，那毛利率至少能升10%以上。

三是，最近市場有企穩(wěn)之勢，房企開始適應(yīng)“新形勢”。

我們知道，去年那個(gè)形勢，一方面是開發(fā)商集體爆雷，另一方面是被政策打得懵逼。所以，不要說什么民企，就是那些“被迫”進(jìn)場接盤的“國家隊(duì)”，也大都是心不甘情不愿的。年初的時(shí)候，很多媒體看到“國家隊(duì)”在成立并購基金的時(shí)候紛紛說，今年是并購大年，我當(dāng)時(shí)說，至少上半年絕對看不到。原因也在這里，情緒上，大家都需要適應(yīng)。

但是這么差不多過去了1年時(shí)間，開發(fā)商，尤其是國家隊(duì)、低負(fù)債的上市房企，慢慢的開始從去年的“大恐慌”中逐漸恢復(fù)過來了，他們開始接受并適應(yīng)了市場的“新常態(tài)”。反正市場已經(jīng)是這個(gè)樣子，只要能夠賺到錢，還是要進(jìn)場買面粉。

基本上，像一些央企、深圳本地國企，還有像萬科、龍湖這些已經(jīng)證明可度過危機(jī)的龍頭，我預(yù)料是有希望參與觀摩的。當(dāng)然，整體上接盤的還會(huì)是“國家隊(duì)”的天下。

總結(jié)而言，這次的集中供地可以理解為：“一次ZF定價(jià)的修正”。把過低的價(jià)格適當(dāng)?shù)乃蓜?dòng)，給到開發(fā)商一定的利潤空間，提高他們參與接盤的積極性，并向市場釋放一個(gè)“樓市維穩(wěn)”的積極信號(hào)。

另外一方面，也可以看得出，深圳依然在積極的供地，這是讓我很欣慰的一點(diǎn)。尤其是包括寶中上述兩塊靚地的法圖調(diào)整（按說寶中住宅密度已經(jīng)夠高，不調(diào)也可以理解），都透露了ZF更加積極的增加住宅用地供給的意愿。

這對于我們買家而言，是最大的福利。普通的買房人，只應(yīng)該關(guān)注一點(diǎn)：有地就有房，地賣的越多越好。土地賣的越多，你可選的盤就越多。

這是我的一些看法。這些地皮，預(yù)料流拍的幾率很低。而這些樓盤，都將在明年下半年之后，陸陸續(xù)續(xù)的上市，大家可以有更多的好盤，并且是限價(jià)盤挑選。當(dāng)然，買的時(shí)候要睜大眼，挑好開發(fā)商。依然是非常時(shí)期，小心駛得萬年船。