溫州住建公眾號(hào)6月13日消息，日前，溫州市住建局與華夏銀行溫州分行“政銀合作”協(xié)議簽訂儀式暨“安居貸”發(fā)布會(huì)舉行。雙方協(xié)議落實(shí)多項(xiàng)金融紓困政策，特別是創(chuàng)新推出住房消費(fèi)金融服務(wù)產(chǎn)品。當(dāng)日，溫州市創(chuàng)新發(fā)布“安居貸”，靈活調(diào)整按揭還款方式，借款人前三年可選擇只還利息。

據(jù)悉，此次發(fā)布的華夏“安居貸”面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶，對(duì)“等額本金、等額本息”兩種傳統(tǒng)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款還款方式進(jìn)行創(chuàng)新，核心是推出“靈活還、自由還”。申請(qǐng)“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，靈活還款方式最長(zhǎng)可達(dá)3年，第四年開(kāi)始分期還本付息，以減輕購(gòu)房前期還貸壓力，滿足剛需購(gòu)房需求。

【資料圖】

至于“首套”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，溫州市住建局介紹稱，以溫州市域范圍內(nèi)住房和貸款信息為準(zhǔn)。即名下在溫州有1套住房，但沒(méi)有貸款或貸款已結(jié)清的，購(gòu)買(mǎi)普通住房都可執(zhí)行首套首貸優(yōu)惠政策。

表面上這政策好像挺好的，購(gòu)房者初期少還貸款了，但總覺(jué)得有點(diǎn)不對(duì)勁，因?yàn)楹芎?jiǎn)單，邏輯上購(gòu)房者到底在這個(gè)交易里獲得了什么？

首先：這不是創(chuàng)新，房貸還款方式除了等額本金、等額本息外，一直有“自由還款模式”！

等額本息還款，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。

這種方式對(duì)于收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭來(lái)說(shuō)是比較合適的。

優(yōu)點(diǎn)：每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。

缺點(diǎn)：由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過(guò)一斷時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng)，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。

其實(shí)大部分人不知道，房貸里面有一種自由還款模式！

自由還款的方式在公積金貸款中比較常見(jiàn)。自由還款，是指借款人申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，公積金管理中心根據(jù)借款人的借款金額和期限，給出一個(gè)最低還款額，以后在每月還款額不少于這一最低還款額的前提下，貸款人可根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。跟等額還款方式相比，這種方式的每月還款數(shù)額能有所降低，有利于借款人的債務(wù)安排。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，既然叫“安居貸”，最應(yīng)該做的是房貸利率降低，這樣購(gòu)房者才能可以安居，因?yàn)榉抠J利率和本金還款時(shí)間，決定了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，如果一開(kāi)始不還本金，這意味著，整體貸款周期的房貸利息將非常高！

5月23日，溫州晚報(bào)《民生供給測(cè)》欄目記者聯(lián)系溫州市區(qū)6家銀行，發(fā)現(xiàn)目前四大銀行的首套房按揭利率在4.75%至5.0%之間，而商業(yè)銀行中平安銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶首套房按揭利率最低達(dá)4.25%。

所以華夏銀行應(yīng)該首先宣布房貸利率降低到最低的4.25，之后再談還款模式，才對(duì)于購(gòu)房者最有幫助。

從市場(chǎng)角度看，也不建議購(gòu)房者選擇這種前期不還本金的辦法！

一般選擇前期不還本的都是利率特別低或者貸款周期特別短的經(jīng)營(yíng)貸。

照房貸利率不變，都是4.5的情況下計(jì)算溫州的這次貸款政策變化，相當(dāng)于30年前3年不還本金，全貸款周期的房貸200萬(wàn)利息將多達(dá)188萬(wàn)！遠(yuǎn)高于其他還款模式，所以，建議溫州如果真想幫助年輕人置業(yè)，應(yīng)該降低房貸利率，或者直接減免一部分房貸利息，而不是事實(shí)上，銀行多賺了利息，購(gòu)房者多了負(fù)擔(dān)了！

現(xiàn)在各地都在穩(wěn)樓市，6月前2周已經(jīng)有60多個(gè)城市發(fā)布了各種政策，地方政府應(yīng)該想辦法降低購(gòu)房者成本，才有可能真穩(wěn)樓市。

安居貸不是創(chuàng)新，也不能降低購(gòu)房者壓力，華夏銀行應(yīng)該宣布直接執(zhí)行4.25首套房貸款利率，對(duì)購(gòu)房者才真有幫助。