2022年6月2日下午，我參加了深圳市政協(xié)舉行的一場小型而特別的會議——政協(xié)深聊會。這個“深聊會”是常設(shè)性的會議形式，不定期舉行，召集社會各界就深圳的各種發(fā)展問題進行自由式討論，并提出有價值的意見和合理化的建議。深聊會氛圍很好，我第一次參加，感覺這個“深聊會”都有點“神聊會”的味道了。

這次深聊會的主題是：深圳的住房保障問題。這個話題乍一看是有關(guān)發(fā)展保障性住房的問題，這當(dāng)然是深圳多年來一直難以有效解決的問題，近年來政府大力推進保障房建設(shè)，這個問題在朝著有效解決的方向快速推進。但再深入分析這個話題，感覺就不單單是一個保障性住房的問題，而是關(guān)于如何保障深圳全體市民合情合理合法解決居住的問題。顯然這個“居住保障”和“保障性住房”不是同一層面的事。我在深聊會上的發(fā)言，是圍繞整個深圳的“居住保障”問題展開的。下面是我發(fā)言的基本內(nèi)容。

NO.1

深圳居住保障的基本目標(biāo)是什么？

住房保障或者說居住保障的基本目標(biāo)是什么？簡單地說，我認(rèn)為就是以制度化、合法化、合理化的方式和渠道最大限度地保障全體市民實現(xiàn)宜居。那宜居又是什么呢？宜居是一個主客觀相結(jié)合的評價體系，我對宜居的概括性解釋是：能夠?qū)崿F(xiàn)條件平衡性和感受舒適性的居住就是宜居。

所謂條件平衡性，是指對一個人來講，宜居必須是與自身居住相關(guān)的各種主客觀條件達到相對均衡適度的情況，比如所在城市、地段、配套、戶型、住房品質(zhì)與個人及家庭收入水平、支付及還貸能力等等，自己的經(jīng)濟等相關(guān)條件達不到的人居，你一定要去居住，那是不宜居的，反過來，你已經(jīng)有了很好的經(jīng)濟等相關(guān)條件，但你卻不得不居住在空間較小、品質(zhì)較差、環(huán)境很不適應(yīng)的房子里，這對你來說也是不宜居的。

所謂感受舒適性，這個好理解，就是一個人對人居舒適度的感覺。人的居住，不一定住在好房子里就是宜居的，也不一定住在差的房子里就是不宜居的。一個新來深圳的人在某個城中村里租了一間8平方米、10平方米的房子，他的感覺很好，這時候他是宜居的。當(dāng)他有了一些積蓄，這間房子對他來講已經(jīng)不宜居了，他想租一套房子住，有房有廳有獨立廚房有獨立廁所。當(dāng)他攢夠買房的錢，那個租來的房子又不宜居了，他按揭買了一套小戶型房子，那時候，他很有成就感，也感覺很宜居。后來，他賺了很多錢，那個小房子又顯得不宜居了，他又買了一套150平方米的改善型大房子。人的一生都是在不停地選擇新的更加宜居的房子的流程里。

NO.2

深圳的宜居率是多少？

我提出一個指標(biāo)：宜居率。所謂“宜居率”就是指一個城市中，在一個特定的時間窗內(nèi)，以上述宜居定義界定的宜居人口在整個城市人口中的比例。當(dāng)然，目前國家沒有這么個指標(biāo)，我只是作為自己研究方便，提出這個概念，也不一定準(zhǔn)確，僅供參考。

要了解深圳的宜居率，須先掌握深圳的人居情況。根據(jù)官方公布的2020年的統(tǒng)計，深圳共有各類住房1082萬套，以一套房住一戶家庭，每戶人口3人計算，這些房子可供3000萬人以上居住，深圳目前的常住人口將近1800萬，實際存量人口大約2200萬，理論上是夠住了。

然而，“夠住”并不等于“宜居”。這1082萬套房的內(nèi)在構(gòu)成大體這樣的：紅本商品住房大約200萬套，大約解決了120萬-150萬個家庭、約450萬人的居??；公寓和工業(yè)宿舍（含集體宿舍）大約300多萬套，解決了約450萬人的居??；城中村農(nóng)民房及小產(chǎn)權(quán)房500多萬套，解決了大約剩余的900萬人的居住，其中包括大約30萬套購買式小產(chǎn)權(quán)房滿足了大約100萬人的居住，還有大約800萬是租賃式居住。

深圳1800萬常住人口，2200萬實際存量人口，都在房子里住著，幾乎沒有露宿街頭的。他們都是宜居的嗎？顯然不是。在深圳市民中，到底有多少人是在“宜居”地活著？多少人是在“不宜居”地活著？我找不到任何來自官方的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，甚至也沒有什么宜居率的統(tǒng)計。我只好根據(jù)自己對深圳人居住房問題的調(diào)研，根據(jù)上述宜居定義和宜居率的分析做出一個大致的判斷。

深圳200萬套紅本商品住房居住著大約450萬人，這是所有類型住房中宜居情況最好的類型。盡管如此，很多擁有紅本房的市民仍然不滿足現(xiàn)狀，對于此類市民，我按照50%的宜居率估算，大約225萬人是宜居的，另外225萬人感到不宜居，在尋找機會換更好更大更適合住的房子，也有一部分家庭感覺不宜居，但暫時還沒有考慮換房。

在大約300萬套的公寓、工業(yè)宿舍里居住著大約450萬人，由于這些居住方式與正規(guī)住房的差距和各項居住條件的問題，使得這類居住的宜居性降低了，我按照30%的宜居率估算，大約135萬人是宜居的，另外315萬人是不宜居的，他們一旦有了足夠的支付能力，就會去換成正規(guī)的紅本商品住房。

在大約500多萬套的城中村農(nóng)民房和小產(chǎn)權(quán)房中居住著大約900萬人，其中大部分是租賃式居住。他們中間絕大多數(shù)人都是把這類居住作為過渡性、臨時性安排，一旦有了合適的機會和條件，就會租更好的房子去住，甚至去買一套房子住。因此，我的估算是，這類房子中的住客大約90%是不宜居的，只有大約10%左右能認(rèn)同這樣的居住，或者說，城中村農(nóng)民房和小產(chǎn)權(quán)房的宜居率僅有10%左右，在此類人居總?cè)丝谥械囊司尤丝跀?shù)量大約為90萬。

我們再來把上述三類居住形式的宜居率總?cè)丝跀?shù)合計一下。紅本房宜居率50%，人口225萬；公寓及宿舍宜居率30%，人口135萬；城中村農(nóng)民房和小產(chǎn)權(quán)房宜居率10%，人口90萬，三者加起來是450萬。按深圳1800萬常住人口計算，宜居率為25%。從另一個角度看，不宜居人口1350萬，不宜居率就是75%，或者說，目前在深圳常住人口中，每4個人中，有1人是宜居的，是穩(wěn)定而打算長期在現(xiàn)有居住條件下生活的，而3人是不宜居的，是對居住現(xiàn)狀存在不同程度不滿足而在未來有可能更換居住條件的。

這樣的估算，是不是把宜居比例估計得太低了？其實，理解了我在上面講過的關(guān)于“宜居”的道理，大家可能就好理解了。所謂宜居，就是那些住的起、也相對滿意當(dāng)前住房條件的穩(wěn)定居住的情況，而不宜居，就是那些住著感覺困難，壓力大，或?qū)幼l件存在不同程度不滿意的、未來有可能換房居住的情況。深圳目前對居住條件非常滿意、未來不打算更換住房的人，現(xiàn)實中能有四分之一的比例應(yīng)該算不錯的了。

造成不宜居的原因，一方面是城市住宅供應(yīng)和居住條件的改善跟不上形勢的發(fā)展，另一方面是隨著居民收入提高和購買力的提升，對住房需求日益提升。不宜居就是一種常態(tài)，從某種意義上說，不宜居的狀態(tài)恰恰反映了市民對美好生活的向往和追求。深圳是一座年輕的、奮力前行的城市，大量市民希望改善自己的人居條件，這是非常正常的事情。

NO.3

租賃式居住能做到宜居嗎？

現(xiàn)在國家大力提倡租賃式居住，專門為城市低收入階層設(shè)置了公租房，為新市民和年輕人設(shè)置了保障性租賃住房，政策也有明顯的傾斜性。顯然，這是基于國家住房戰(zhàn)略的一種綜合考量。但是，從上面談及的深圳租賃式居住的宜居現(xiàn)狀看，租賃式居住的宜居率占比明顯低于自有住房宜居率。

問題來了：在中國，租賃式居住能大范圍、大比例流行嗎？租賃式居住能做到宜居嗎？

我們來做個比較。在歐美發(fā)達國家，租賃式居住非常普遍，在人居總量中占比達到50%左右。不少人終生都不買房，一直是租房。這和他們的文化習(xí)慣息息相關(guān)。在他們看來，無論買房還是租房，都擁有同等權(quán)利，都不會被歧視，都可以是宜居的。很多外國人終生都在租房住，他們認(rèn)為非常正常。

中國人則受我們這個農(nóng)耕民族幾千年來“安土重遷”、“居者有其屋”的傳統(tǒng)文化影響，對擁有自己住房的觀念根深蒂固。盡管政府近年來大力提倡租賃式居住，為加快推進公租房和保障性租賃住房提出了一系列扶持性政策，但國人心中仍舊期待買下自己的房子。與之相對應(yīng)，中國人的租購?fù)瑱?quán)概念比較淡漠，有房一族對租賃一族往往存在比較明顯的歧視現(xiàn)象。甚至在找對象這個大事上，男方若僅是租房，都可能影響到女方家長的態(tài)度。

在這樣的背景下，中國的租賃式居住很難呈現(xiàn)與國外那樣的宜居局面。中國的租賃式居住大體都處于臨時性、過渡性狀態(tài)，一旦有機會，租房者就會轉(zhuǎn)而成為購房者，脫離“租房一族”。

深圳到底有多少人租房呢？有人說有70%以上。我不認(rèn)同這個說法。為什么？因為，購房者購買的房子是多種多樣的，不能僅理解為購買紅本商品住房。大體估算一下，紅本房大約450萬人，公寓及工業(yè)宿舍大約350萬人（其他100萬為租住單位購買的公寓及宿舍），城中村農(nóng)民房或小產(chǎn)權(quán)房大約100萬人（估計約30萬套屬于購買式居住，其他接近500萬套用于出租），加起來共約900萬人屬于購房一族，其他約900萬常住人口屬于租房一族，這表明，以常住人口1800萬人估算，深圳的租房者和購房者占比大約都是50%，一半對一半。

這個比例看上去與國外很類似，但內(nèi)核有很大差異，國外的一半人租房是心甘情愿，也能租購?fù)瑱?quán)，他們中間很多人可以終生租房居??；而深圳的一半人租房大多是迫不得已，很難真正獲得租購?fù)瑱?quán)，他們中間的絕大多數(shù)人一旦有機會就會買房居住。

有人可能會問：不是一直說深圳擁有住房的占比不到30%嗎？為什么你這里說是50%？那個“不到30%”指的是擁有紅本商品住房的人或家庭，而我這里說的50%的自有住房率包括購買公寓、工業(yè)宿舍以及小產(chǎn)權(quán)房的人或家庭。

盡管中國人向往自有產(chǎn)權(quán)的房子，但是，我們?nèi)匀灰膭詈痛罅Πl(fā)展租賃式居住，現(xiàn)行政策也向租賃式居住傾斜。深圳最新的住房開發(fā)政策中，公租房和保障性租賃住房占比為20%，這個比例比較符合按照宜居模式對應(yīng)的社會實際需求。

NO.4

深圳住房保障的基礎(chǔ)困局在哪里？

深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的一個明顯困局就是房價高企，目前已經(jīng)是國內(nèi)房價最高的城市，在全球城市房價排名中也名列前茅。房價高企的原因有很多，但最主要的當(dāng)然是供需關(guān)系不平衡，多年來宅地和人居物業(yè)供給量遠遠不能滿足市民居住的現(xiàn)實需求，供不應(yīng)求的局面還引發(fā)了大量投資乃至投機力量介入樓市，進一步助長了房價上揚。

深圳人居供需不平衡的更深層原因是內(nèi)外雙重性的“人地錯配”。

外部的“人地錯配”來自國家層面，深圳作為一線城市和經(jīng)濟潛能超高的城市，過去十年間人口凈增700多萬，貨幣存款總量增長4倍，2021年達到11萬億，經(jīng)濟產(chǎn)出增長2倍，2021年達到3萬億，居民人均可支配收入增長1倍，2021年超過7萬元，上繳國家的財稅收入增長2倍，2021年達到6000多億。

經(jīng)濟實力如此強大、人口如此膨脹的深圳卻不得不面臨建設(shè)用地日益緊缺的困局。深圳市域總面積僅1997平方公里，發(fā)展空間嚴(yán)重不足，深圳曾寄希望于擴容，但長期以來，國家層面一直沒有著手解決深圳的擴容問題，這種來自國家層面的“人地錯配”客觀上對深圳的經(jīng)濟成長以及深圳給國家提供更多財稅貢獻等方面造成了不利的影響，同時，也加大了有效增加住房的困難。

內(nèi)部的“人地錯配”來自深圳自身。多年來，由于經(jīng)濟增長壓力大，深圳不得不騰挪更多的建設(shè)用地用于工商物業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)，同時對居住用地采取了緊約束政策，每年供應(yīng)的宅地和住宅數(shù)量非常少，過去十年間新房供應(yīng)量僅有大約40萬套左右，僅僅是北上廣的大約幾分之一。而工商物業(yè)供應(yīng)量卻呈現(xiàn)過?，F(xiàn)象，全市寫字樓空置率平均高達30%。這種“人地錯配”的不平衡現(xiàn)象在最近兩年才有所改善。

“人地錯配”的政策取向?qū)е律钲谧》繂栴}的供需失衡，而供需失衡下，加上其他多種因素發(fā)酵，又導(dǎo)致房價不斷上漲。房價上漲背景下，很多人買不起大房，只能住小房，更多人連小房子也買不起，只能租房住。這種背景下，深圳人就很難形成較高的宜居格局。

NO.5

深圳住房保障有什么可行的策略？

深圳如何做到讓廣大市民都能有效地、可行地獲得住房保障和宜居的生活？這需要有若干接地氣的政策和策略。我提出如下一些策略性思考。

第一，制定一整套具有深圳特色的、反映深圳市情的、動態(tài)的住房保障性宜居標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)，使得推進深圳居住保障宜居率有標(biāo)準(zhǔn)可依。

第二，宅地供應(yīng)立法化，每年都要依法足額供應(yīng)。

第三，以國家授權(quán)的土地管理制度改革為引領(lǐng)，高效完善和提升城市更新和土地整備工作，力爭在城中村改造和違建處理中騰挪出更多的居住用地和開發(fā)更多的住房。

第四，以恰當(dāng)?shù)姆绞嚼^續(xù)向國家表達合理擴容的訴求，立足于解決深圳長遠發(fā)展的土地匱乏問題。

第五，深圳要合理平衡好商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃式住房等三大類住房的發(fā)展，依法落實其年度用地指標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、上市銷售等問題，并對全流程中的各方責(zé)權(quán)利實施有效監(jiān)督。

總之，任何政策和策略最終都要為緩解深圳住房供應(yīng)失衡和高房價問題做出有效可行的貢獻，都要有效落實在深圳廣大市民住房保障和穩(wěn)定宜居的現(xiàn)實生活中。