在深圳買房就一定能賺錢？

熱盤就是香？

答案是NO！

曾經(jīng)數(shù)次開盤遭瘋搶現(xiàn)象級(jí)的網(wǎng)紅盤，以后視鏡的角度來看，到底值不值？

看看對(duì)你是否有啟發(fā)，在買房路上少踩坑。

網(wǎng)紅盤

壹城中心，深圳大型的舊改項(xiàng)目。體量之大，在深圳也少見。

項(xiàng)目位于龍華，由鴻榮源開發(fā)，總占地面積約130萬平方米；總建筑面積約320萬平方米，項(xiàng)目開發(fā)近10年，共規(guī)劃有11個(gè)區(qū)，并配有約60萬㎡的商業(yè)，多所學(xué)校。

品質(zhì)開發(fā)商、大體量“造城”、自帶配套完善等等使得該盤受到市場(chǎng)熱捧，數(shù)度開盤當(dāng)日售罄。該盤經(jīng)歷了深圳兩輪樓市周期，曾經(jīng)無論市場(chǎng)熱冷，熱度都不減（除2022年最后一期）。

過往開盤狀況回顧：

一區(qū)：保障房；

九區(qū)：2015年11月開盤，均價(jià)4.3萬/平，6小時(shí)售罄1637套房源；

五區(qū)：2016年6月開盤，均價(jià)5.4萬/平，3小時(shí)1046套房源售罄；

六區(qū)：2016年12月開盤，均價(jià)6萬/平，推售700多套；

七區(qū)：2017年8月開盤，均價(jià)6萬/平，推售1614套；

八區(qū)：2019年2月開盤，均價(jià)6萬/平，推售825套；

三區(qū)：2019年8月開盤，均價(jià)6.3萬/平，推售1243套；

十一區(qū)：2020年7月開盤，均價(jià)6.8萬/平，推售1406套；

二區(qū)：2021年4月開盤，均價(jià)6.8萬/平，推售1210套，1870批入圍，開盤當(dāng)天剩余50多套；

2021年5月，壹成中心璞譽(yù)府樓王開盤，均價(jià)7.36萬/平，推售125套，225批入圍。

這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于開發(fā)商來說無疑是成功的；

那么對(duì)于買房人又怎么樣了呢？

賺了個(gè)寂寞

以壹城中心2015- 2016年期間開盤的三期為例（越往后越一言難盡），買了5~6年，也趕上了深圳兩輪大的行情：2015~2016年，2019~2020年。業(yè)主是否賺的盆滿缽滿呢？

全成本計(jì)算：

以89平為例，假定首房首貸，首付三成，當(dāng)時(shí)利率7折，持有期間綜合年化利率4.41%；從購(gòu)買到入住等待3年，期間月租金普通 按6000，普通裝修20萬；不考慮資金時(shí)間成本。

除第一次開盤的九區(qū)外，16年購(gòu)買的五區(qū)、六區(qū)業(yè)主基本上不掙錢，如果上述假定任一條有偏差，如利率高點(diǎn)、裝修貴點(diǎn)、入住晚點(diǎn)等，可能就是虧錢。

經(jīng)過兩輪大的行情，還趕上一輪完整大行情，結(jié)局是

陪跑！

輸

算完了經(jīng)濟(jì)賬，橫向?qū)Ρ纫幌?/p>

即使選取壹城中心表現(xiàn)最好的九區(qū)，與同一時(shí)期當(dāng)時(shí)門檻差異不算大的大學(xué)城比，

漲幅卻差很大！

其實(shí)，西麗還不算同期表現(xiàn)最好的片區(qū)，樓盤也不算表現(xiàn)最好的樓盤。

壹城中心的頭等馬尚且如此，五期、六期就更不行了，漲幅墊底。

困局

陪跑了6年。從當(dāng)初的“少年”也要慢慢的步入中年，從剛需也慢慢有了改善需求，

但現(xiàn)狀:

仍以89平米，六區(qū)為例，當(dāng)初三成首付，供了5年半，以4月份成交7.75萬/㎡賣掉，賣了690萬，還完欠款拿到手約350萬，不算交易成本，也只能夠買回自己賣的房子；算上交易成本，自己賣的房子都買不起來了。

除非掙錢能力趕超了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，否則換不起了

幾點(diǎn)啟示

1 超大盤要小心，特別是關(guān)外

當(dāng)?shù)乩砦恢貌痪邆湎∪毙?，?guī)模大的弊端是容易造城內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，行情不好的時(shí)候容易被踩踏。

未來關(guān)外還有巨無霸舊改，規(guī)模效應(yīng)的另一面別忽視。

2 品質(zhì)這東西有迷惑性

樓盤行不行首先是基本素質(zhì)要過硬。

品質(zhì)屬于保值助推器，少了根本談品質(zhì)就如空中樓閣。關(guān)外綜合素質(zhì)不太好的很多樓盤很喜歡打品質(zhì)牌，迷惑性很強(qiáng)，要小心!

3 配套不僅看小環(huán)境，還要看外圍環(huán)境

以壹城中心為例，既有學(xué)校、又有商業(yè)，體量還不小，鴻榮源通過造城確實(shí)改變了小環(huán)境。但外圍環(huán)境是其鞭長(zhǎng)莫及的。

一出來是不那么寬高峰期容易擁堵的道路；農(nóng)民房環(huán)繞；再往外是英雄難過的梅林關(guān)......

4 時(shí)點(diǎn)很重要

追漲殺跌是人性，瘋狂之后很容易淪為韭菜。

壹城中心六期買在了上上輪的高峰期，即使經(jīng)歷了一輪大的行情也未曾改變其可能虧錢的命運(yùn)。

這不屬于孤案

有時(shí)候買錯(cuò)比錯(cuò)過還可怕，不僅僅指選籌還有時(shí)點(diǎn)。

當(dāng)然壹城中心今天的局面，還有一個(gè)助推器即退去光環(huán)的龍華區(qū)位以及尷尬的單價(jià)

剛需已買不起，改善卻看不上

雖說成長(zhǎng)路上難免會(huì)掉坑，但能避的坑還是盡量要避，不要讓未來?yè)Q房變得艱難！