來(lái)源：洪波大視野

深圳樓市在起勢(shì)，但那主要是新房。

二手房還是趴在地上，最多算是躬了下身子，還是爬不起來(lái)。

我問(wèn)你，現(xiàn)在深圳二手房市場(chǎng)上，最難賣的是哪種房子?

是指導(dǎo)價(jià)和業(yè)主報(bào)價(jià)差價(jià)最大的這種。

這沒(méi)錯(cuò)。

再進(jìn)一步，哪種房子差價(jià)最大呢？

毫無(wú)疑問(wèn)，就是那些小戶型！

特別是那些，位置還不錯(cuò)，或者有好學(xué)校的小戶型。

這類房子，前幾年漲的最猛，現(xiàn)在處境最慘，因?yàn)椴顑r(jià)太大了！

真是彼一時(shí)，此一時(shí)。

失去了杠桿，沒(méi)了流動(dòng)性；業(yè)主賣不動(dòng)，剛需買不了。

深圳小戶型二手房陷入死循環(huán)......

大量剛需，被擋在門外！

五一假期，小馬哥去看了二手房市場(chǎng)。

感受到的，除了冷，還是冷。

從中介這邊了解到，大多數(shù)都是問(wèn)問(wèn)業(yè)主報(bào)價(jià)，就沒(méi)有下文了。

你可能會(huì)說(shuō)，深圳4月份二手房成交回升了啊，這不是在回暖嗎？

對(duì)啊，對(duì)啊，是回暖了。

4月份二手房成交量為1860套，環(huán)比上漲70.7%，看起來(lái)是不錯(cuò)的數(shù)據(jù)。

可是不到2000套的水平，還是太低太低了。

二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)之前，深圳二手房成交量5000套左右，算是正常；

那個(gè)時(shí)候，二手房年成交量，一般占到全部成交量的70%左右，幾乎是新房成交量的2倍，而現(xiàn)在卻遠(yuǎn)低于新房成交量。

真的是大家沒(méi)信心了嗎？

也不完全是這樣。

還有大量的剛需，其實(shí)被擋在門外了。

你可能會(huì)說(shuō)，剛需可以去買新房啊，有限價(jià)還便宜。

是的，很多剛需的確是買新房去了，這兩年新房成交量比二手房高不少。

但是，實(shí)際上新房幾乎沒(méi)有真正的小戶型了，比如一房?jī)煞?，非常少，基本上都是三房起步，總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是高了一點(diǎn)，

也就是說(shuō)，盡管很多限價(jià)盤，單價(jià)比較低，但總價(jià)高，對(duì)于資金量更小一點(diǎn)的剛需，根本沒(méi)有機(jī)會(huì)。

這部分剛需購(gòu)買力，被無(wú)情擋在門外！

為什么二手房成交量很難上得去？

這就是很重要的原因。

供需之間被切斷，

小戶型失去流動(dòng)性！

給你舉幾個(gè)例子就知道了。

先來(lái)看個(gè)典型的，寶安中心區(qū)小戶型，花樣年花鄉(xiāng)。

指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之前，19、20年的時(shí)候漲幅非常猛。38㎡的一房一廳，總價(jià)從不到180萬(wàn)，如今漲到了450萬(wàn)，單價(jià)幾乎去到12萬(wàn)/㎡。

只是價(jià)格高還沒(méi)關(guān)系，更重要的是，首付太高了。

參考價(jià)是338萬(wàn)，和業(yè)主報(bào)價(jià)相差112萬(wàn)，再加上按指導(dǎo)價(jià)的首付101萬(wàn)（按三成算），那就是213萬(wàn)的首付，幾乎是5成首付。

首付高出了一百多萬(wàn)，本來(lái)能買得起的，可能也沒(méi)這個(gè)首付了。

花樣年花鄉(xiāng)只是一個(gè)典型例子。

前兩年上漲動(dòng)力比較足的一些小戶型，現(xiàn)在都已經(jīng)被冰凍了，很難成交了。

再看個(gè)寶安的兩房小戶型，桃源居。58㎡的兩房，參考價(jià)是293萬(wàn)，業(yè)主報(bào)價(jià)是多少呢，410萬(wàn)，差價(jià)是117萬(wàn)，這樣算下來(lái)，首付成了205萬(wàn)！

本來(lái)一百萬(wàn)出頭的首付，剛需咬咬牙也許還能上車，但是一下子多出來(lái)100萬(wàn)的首付，這還怎么買得起？

一房?jī)煞康男粜停瑥氐资チ鲃?dòng)性了！

在寶安、龍華、坂田等板塊，有大量這樣的小戶型，近一年來(lái)幾乎沒(méi)有成交。

而龍崗有很多價(jià)格比較便宜，接近指導(dǎo)價(jià)的房子，成交量也更高一些。

也許你會(huì)說(shuō)，舉的這兩個(gè)例子，差不多都是5成首付，比如深圳灣、寶中等豪宅片區(qū)，還有首付更高的呢。

你說(shuō)的對(duì)，可是別忘了一個(gè)事實(shí)，

對(duì)于買得起豪宅的人，首付高一些少一些，也許還沒(méi)那么大影響，無(wú)非就是杠桿降了，想買來(lái)自己住還是能買得起。

豪宅受影響是比較小的。

但是對(duì)于真正的剛需，對(duì)于那些需要讓家里幫忙湊首付勉強(qiáng)上車的剛需來(lái)說(shuō)，首付一下子多個(gè)100萬(wàn)，或者幾十萬(wàn)，買不起就是買不起了。

一方面，是想買卻買不了的剛需，

一方面，是想賣掉換房卻出不了手的業(yè)主。

供給和需求之間的連接，被切斷了！

一場(chǎng)糾結(jié)的博弈

要是你問(wèn)我，你說(shuō)了這么一大堆，是為了說(shuō)二手房指導(dǎo)價(jià)需要調(diào)整了？

我會(huì)告訴你，這不是本文的目的。

這一場(chǎng)博弈，根本沒(méi)那么簡(jiǎn)單！

二手房指導(dǎo)價(jià)上調(diào)個(gè)5%，10%，這個(gè)意義大不大？

指導(dǎo)價(jià)上調(diào)了，業(yè)主報(bào)價(jià)會(huì)不會(huì)上調(diào)？

單純地上調(diào)一點(diǎn)指導(dǎo)價(jià)，根本解決不了問(wèn)題。

那直接架空指導(dǎo)價(jià)好不好？

這個(gè)問(wèn)題我也沒(méi)法回答。

從靜態(tài)的角度去看，指導(dǎo)價(jià)取消了，很多剛需的首付減少了，是好事。

可時(shí)間稍微一長(zhǎng)呢？

深圳市場(chǎng)又回到2015年、2020年瘋漲的時(shí)候，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任？

大量沒(méi)上車的剛需，以及后續(xù)來(lái)深圳的年輕人，豈不是壓力更大？

指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)的這一年多，效果還是很明顯的，深圳二手房市場(chǎng)真的冷下來(lái)了，房?jī)r(jià)也的確沒(méi)怎么漲，總體上還略有下跌，不過(guò)也只是把政策出臺(tái)前的那波漲幅抹掉罷了。

對(duì)于有些剛需來(lái)說(shuō)，是不希望政策這么快就調(diào)整的，希望市場(chǎng)這樣再穩(wěn)定下去，等一等自己。

講到這里，我其實(shí)感覺(jué)到很矛盾。

不是我講的邏輯有矛盾，而是感到指導(dǎo)價(jià)政策很難搞，根本上是樓市政策就很難搞。

無(wú)非是側(cè)重這邊，還是側(cè)重那頭；是下行周期更長(zhǎng)一些，還是盡快切換到上行周期。

你可能還是想問(wèn)一句，那后續(xù)政策到底會(huì)怎么走？

要回答這個(gè)問(wèn)題，就不能從購(gòu)房者的角度去考慮了，而是要從操盤者的角度去考慮。

那就是另外的邏輯了。