近日，網(wǎng)上有很多前重慶市長黃奇帆先生關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展變化和壓力的分析文章和視頻，概括起來有十點判斷。

應(yīng)該說，當年黃奇帆是一個非常有理論素養(yǎng)的政府領(lǐng)導，現(xiàn)在又是一個非常有實踐經(jīng)驗的政策研究專家。他談到的關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展變化和壓力的十個觀點，大多數(shù)是符合實際的，對我們分析當今中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀和趨勢很有啟發(fā)，當然也有個別分析與現(xiàn)實有一定的出入。

我在此就黃奇帆的這些觀點做一個梳理和點評。

觀點一：中國14億人的人口數(shù)量已經(jīng)到達天花板，人口對房地產(chǎn)的支撐作用明顯減弱。

這個判斷是非常清楚和正確的。去年中國人口凈增數(shù)僅48萬，估計未來若干年人口數(shù)大概率會出現(xiàn)連續(xù)性負增長，因此房地產(chǎn)的消費承接力會持續(xù)減弱。

觀點二：中國的城市化率已達65%，等同于歐美的75%，城市化對房地產(chǎn)的支撐也明顯減弱。

黃奇帆認為，國際上完全意義上的城市化率是80%，中國因為目前很多農(nóng)村是中青年去了城市，留下老人和小孩，因此未來城市化動能減弱了，實際上再有5個、6個點也就完成城市化了。

的確，過去幾十年來房地產(chǎn)的高速發(fā)展正是依托了快速成長的城市化，而城市化已經(jīng)進入后期，房地產(chǎn)對城市化的深度依賴很快就要結(jié)束了。

觀點三：去年中國老齡化21%，2035年可達30%以上，老齡化趨勢也減弱對住房的需求。

老年人口基本上有住房，對新增住房量基本上沒有需求和動力，反而由于老年人死亡率的增加，會退出部分存量住房。

以上三個觀點都是關(guān)于人口結(jié)構(gòu)調(diào)整的，都將影響到住房結(jié)構(gòu)問題。黃奇帆談到的人口增長、城市化和老齡化這三個人口趨勢都會導致新房需求的大幅下降。

觀點四：新房和二手房庫存量都很大，對房地產(chǎn)發(fā)展都是制約。

黃奇帆指出，目前開發(fā)商手上已建成未售的房子有6億平方米，而自上個世紀90年代以來建成并賣給民眾的300億平方米的房子中，有20%也就是60億平方米處于空置狀態(tài)。

這些空置房形成高庫存，對房地產(chǎn)的再投資開發(fā)構(gòu)成了很大的壓力。

黃奇帆的看法總體上是有根據(jù)的，但實際上，由于大城市和主要城市群的人口仍然在增長，這些地方的庫存壓力從動態(tài)看，問題并不大，關(guān)鍵是三四線城市積壓太多，去化庫存的壓力比較大。

而像深圳這樣的一線移民城市，目前仍然有超過1000萬常住人口沒有自有紅本住房，新房和二手房的庫存和空置狀態(tài)并不嚴重，有時候還有明顯的供不應(yīng)求的情況，未來住房需求仍然很大。所以，還是要因城施策。

觀點五：中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達50平方米，已達國際天花板。

目前國際城市的人均住房面積大約就是50平方米左右，中國已經(jīng)達到這個水平，這意味著未來城市住房再開發(fā)建設(shè)的動能必然減弱。

從實際看，人均住房面積固然已經(jīng)和國際水平看齊了，關(guān)鍵是住房資源的分配不平衡，少數(shù)人占有多套住房，而還有很多人至今沒有住房。

當房地產(chǎn)稅等手段發(fā)揮作用、引導多套住房持有者把多余的住房投放到市場上的時候，才會真正對新的住房開發(fā)建設(shè)造成實質(zhì)性的影響。

觀點六：中國房地產(chǎn)的投資額占到全球一半，已經(jīng)到頂。

黃奇帆給出的數(shù)據(jù)是，2000年全國房地產(chǎn)投資1萬億元，而2020年增加到20萬億，增長了20倍，這個數(shù)字占到了全球房地產(chǎn)投資總量的一半，而中國人口總量僅是全球的20%。

這意味著中國房地產(chǎn)供給總量比例遠遠超出實際人口比例，潛伏了很大的風險，也意味著中國房地產(chǎn)開發(fā)量必然大幅下降。

觀點七：中國地價20年翻了4倍，未來不可能繼續(xù)翻下去。

我認為，土地財政作為過去二十多年來中國各地城市經(jīng)濟發(fā)展中重要的甚至主要的財政來源，過去的地價的確在招拍掛制度刺激下，上升得有點過快，積累了泡沫，未來會有很長時間消化這些泡沫，地價在未來一段時間內(nèi)很難高位上揚，土地供應(yīng)量也會減少，土地財政在政府收入中的地位也會下降，但是，土地出讓仍然會長期作為地方政府財政的一個重要支點，地價仍然會逐步、穩(wěn)健上升，這是規(guī)律使然。

觀點八：舊城改造差不多了，沒有太多的事可以做了。

我注意到，黃奇帆在一次專訪中談到了這個觀點，但后來的采訪報道中，這一條又沒有了。顯然他意識到這個判斷并不準確，就不再講了。

的確，國家目前恰恰從高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略視角出發(fā)，鼓勵各地從攤大餅式的新城開發(fā)模式轉(zhuǎn)向?qū)铣?、舊城的深度改造式開發(fā)，這是未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要方向，可以做的事很多很多。

觀點九：公共投資已經(jīng)足夠，也會影響房地產(chǎn)投資規(guī)模。

黃奇帆舉了一個例子：高校建設(shè)。上個世紀80年代，全國大學人均面積10平方米，現(xiàn)在50平方米，而且高校已經(jīng)有3000多所，未來已經(jīng)不需要再增加大學數(shù)量和用地面積了。其實這個問題和城鎮(zhèn)人均住房一樣，有個均衡發(fā)展問題。

從全國看，高校及用地面積足夠了，但發(fā)展不太平衡，像深圳這樣的超大城市，經(jīng)濟底蘊非常強大，然而由于城市發(fā)展年限太短，嚴重缺乏高校數(shù)量，校區(qū)面積也遠遠不足，未來若干年必將大幅增加學校數(shù)量和校區(qū)面積。因此，還是要因城施策，不宜一刀切。

另外，城市公共投資也不光是一個高校，還有中小學幼兒園、醫(yī)療設(shè)施、文化設(shè)施、城市安全設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施等等，在未來城市發(fā)展中仍然占有非常重要的投資開發(fā)地位，對房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)需求仍然長期存在，涉及公共項目的投資拉動仍然會長期持續(xù)。因此，說公共投資已經(jīng)足夠，可能有點判斷失誤。

觀點十：房企負債過高，已經(jīng)達到90%，碰了紅線，不可持續(xù)。

這一條很清楚了，國家已經(jīng)出臺嚴控房企負債的“三條紅線”，按照黃奇帆的預(yù)測，將來房企的平均負債將下降到50%左右，可以想見，對于任何一個房企來講，那都是非常輕松的負債率。

但是，需要國家在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個環(huán)節(jié)都能夠有匹配的政策和制度，從而引導房企有效降低負債水平，否則把負債率降到50%，至少從目前看是非常困難的一件事。