究竟是一鋪養(yǎng)三代還是三代養(yǎng)一鋪？

昨日，微博號@1818黃金眼發(fā)布一則新聞，樂女士于2017年花了120多萬買了寧波的商鋪，同時跟商場管理方簽了委托租賃協(xié)議，從2019年開始有固定10%的收益，原本預(yù)計每年有10多萬，誰知2020年，運營方就表示無力償還租金了！

咖姐非常敏銳地察覺到，這是非常典型的“返租商鋪”套路。

也就是一種開發(fā)商把商鋪銷售給投資人，并承諾在若干年內(nèi)以固定或不固定的收益重新將房產(chǎn)承租，并支付給投資者租金的商業(yè)模式。

然而在微博或者瀏覽器上隨便以“返租商鋪”為關(guān)鍵詞檢索，還能看到非常多血淚案例。

上個世紀(jì)的套路玩到現(xiàn)在，咖姐實在坐不住了，今天我們就來扒一扒“返租商鋪”吃人的套路，答應(yīng)我，別當(dāng)這個韭菜！

01

返租玩法是怎么來的？

為什么有一鋪養(yǎng)三代的說法，我們還要從商鋪的發(fā)展說起。

在城鎮(zhèn)化率不高的年代，商鋪比較少，人們買東西總是要走很長時間才能到達(dá)商鋪。

這是商鋪的投資價值比較高的時候，但隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，商鋪越來越多，人流量被分開，此時商鋪的投資收益逐漸下降，自負(fù)盈虧難，出租也難，然而商鋪的價格也依舊很高。

于是，越來越多的人不想買商鋪。

返租商鋪就是在這樣的大背景下產(chǎn)生的。

這種套路最早起源于六七十年代的美國，20世紀(jì)90年代中期經(jīng)香港傳入內(nèi)陸。

1997年，廣州人民路十三行新中國大廈首次提出返租5年，以12%的年回報率返租金賣商鋪，開盤時賣到一平11萬的高價。

買賣高峰期，這些商鋪的價格漲至近開盤時的10倍，想買的人蜂擁而至，有的商鋪返租甚至能直接沖抵部分購房款。

不用操心商鋪的經(jīng)營就能獲得固定8%及以上的收益，是許多人對返租商鋪心動的主要原因。返租因此成就了商鋪的銷量神話，這個玩法開始在全國各大城市遍地開花。

02

商鋪變“傷鋪”

地產(chǎn)人都被騙了！

在深圳，這種套路最早出現(xiàn)在東門商圈。

東門商圈總營業(yè)面積超過100萬㎡，約等于156個標(biāo)準(zhǔn)足球場那么大，地上及地下的商業(yè)裙樓密集。

“當(dāng)初正是看中它在東門商圈，十年返租利潤回報高，我們才會選擇購買的?！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員小吳也被返租商鋪的巨大誘惑吸引。

2012年小吳以280萬元的價格購買了商城2樓21㎡的商鋪。

小吳可以說是用辛苦大半輩子的積蓄購買了商鋪，然而等到2018年的時候，小吳等到的卻是運營商鋪公司破產(chǎn)，租金拖欠顆粒無收、隨時可能斷供的結(jié)果。

2010-2012年間，擁有一個商鋪是一件會讓旁人羨慕的事，這是由于商業(yè)地產(chǎn)在那時候發(fā)展到了巔峰。

那時候廣州的商鋪普遍十幾萬一平，最貴的鋪王高達(dá)118萬/㎡。

有媒體報道，東門南塘2006年空置率極高，2007年開始有投資公司進(jìn)場，從5萬/㎡起售，最高賣到25萬/㎡。2007年，九龍城一個商鋪最火一年可以轉(zhuǎn)3次手，每年買家都可以凈賺20-30萬。

華強北商圈作為深圳的電子城，生意好的時候，一間6㎡左右的檔口租金高達(dá)5萬/月，每平米的月租將近1萬。

而在供應(yīng)大于需求及電商的打擊下，以前老鋪王人山人海的景象早已不復(fù)存在了。

商鋪的輝煌年代已經(jīng)過去，返租商鋪聲稱為投資人提供比起自己經(jīng)營出租更高回報這種銷售方式，你說叫不叫人心動？

03

返租是如何“吃人”的？

商鋪返租，一個看起來多贏的商業(yè)模式，投資者在盡量少付出時間和精力的情況下，拿到看似有保障的租金，而開發(fā)商也能在短時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠。

注意到了嗎？咖姐強調(diào)的是，看似有保障的租金，這是因為一方面，商鋪的經(jīng)營狀況是未知的，另一方面，商鋪返租通常需要簽署兩份合同，一份是和開發(fā)商簽署的《房屋買賣合同》，一份是和開發(fā)商指定的經(jīng)營管理公司，也就是第三方簽署的《房屋租賃合同》或者《委托經(jīng)營合同》。

這種做法幫助開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險，賣完房子卻付不出租金，投資人只能將經(jīng)營方告上法庭，和開發(fā)商一點關(guān)系也沒有！

那么，銷售和委托經(jīng)營的是同一家，投資人的利益是否就能得到保障呢？

答案亦是No！

因為開發(fā)商只是受購房者委托，委托的法律后果，是歸于委托人的。如果經(jīng)營不善，開發(fā)商付不出租金，導(dǎo)致投資人沒有收到預(yù)計的回報，這個后果是由投資人自己承擔(dān)的。

可以說，開發(fā)商大老早就把自己的退路想好了。返租商鋪注定是一場血淚無歸的投資。