最近上海的豪宅價(jià)格不斷創(chuàng)新高。

3月11日，陸家嘴超級(jí)豪宅「中糧海景壹號(hào)」一套頂復(fù)式拍賣，經(jīng)過(guò)141次競(jìng)拍，最終成交價(jià)1.78億元，折合單價(jià)30萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率63%！

同在3月份，翠湖天地雋薈一套7樓的377平戶型掛牌價(jià)1.35億元，最終以1.3億元成交。

“單價(jià)近35萬(wàn)元”！

這個(gè)價(jià)格直接創(chuàng)下了上海豪宅的新紀(jì)錄。

不僅僅是成交價(jià)創(chuàng)新高，成交量也在逐步上升。

在新房方面，中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至3月初3000萬(wàn)元以上豪宅成交量達(dá)到290套。

二手房的表現(xiàn)也不弱，2022年3月第一周，上海豪宅市場(chǎng)成交開始活躍，黃浦、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧、浦東等區(qū)都有豪宅成交。

去年翠湖天地雋薈才成交了一套192平的房子，單價(jià)26.94萬(wàn)/平，當(dāng)時(shí)已經(jīng)是歷史最高了。

如今這套總價(jià)1.3億元，單價(jià)近35萬(wàn)元的房子成交后，上海豪宅的天花板再次刷新。

也意味著翠湖天地雋薈二手房4個(gè)多月時(shí)間漲幅超過(guò)31%。

說(shuō)是價(jià)格跳漲一點(diǎn)都不夸張。

其實(shí)不僅僅是上海的豪宅搶手，疫情后，全國(guó)的豪宅成交量?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)。

今年北京2月份新房成交金額Top3全是2000萬(wàn)以上的豪宅。

前幾天廣州珠江新城一套豪宅法拍房如同眾星捧月般，被13個(gè)土豪爭(zhēng)搶，競(jìng)價(jià)104次。

最終以3211萬(wàn)元的總價(jià)成交，單價(jià)高達(dá)18.8萬(wàn)/㎡。

另外，廣州的豪宅標(biāo)桿匯悅臺(tái)，沒(méi)錯(cuò)，就是許老板買過(guò)的那個(gè)樓盤。

本月放出了最新一套房源的成交價(jià)，建面約1300㎡，單價(jià)高達(dá)38萬(wàn)/㎡，總價(jià)超4億！

一線的豪宅價(jià)格正不斷刷新普通人對(duì)于房?jī)r(jià)的想象力。

我找了去年豪宅的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在去年全國(guó)市場(chǎng)這么慘烈的前提下，豪宅市場(chǎng)卻逆流直上。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年重點(diǎn)10城總價(jià)1000萬(wàn)元以上新建豪宅共成交41018套，其中一線成交30916套，皆創(chuàng)歷史新高。

來(lái)源于2022丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)

不過(guò)現(xiàn)在一千萬(wàn)的房子在一線只能算改善，很多中產(chǎn)也能買得起，我覺得豪宅在一線的標(biāo)準(zhǔn)起碼要3000萬(wàn)起步。

先看新房的，過(guò)去一年，總價(jià)3000萬(wàn)元以上和5000萬(wàn)元以上豪宅成交總量較去年分別增加6%和31%。

去年很多城市成交量都是下滑的，但豪宅成交量卻大漲。

這也說(shuō)明了豪宅市場(chǎng)和剛需市場(chǎng)是完全不同的維度，豪宅市場(chǎng)明顯更能扛，而且受市場(chǎng)調(diào)控影響較小。

新房市場(chǎng)會(huì)受到限價(jià)和供應(yīng)量的影響，上海去年豪宅供應(yīng)不如2020年，成交數(shù)據(jù)下滑了。

但是就成交量而言，無(wú)論是3000萬(wàn)以上還是5000萬(wàn)以上的頂豪成交量依舊吊打全國(guó)。

再來(lái)看看二手豪宅的成交，我覺得二手成交更能反映最真實(shí)的豪宅市場(chǎng)。

2021年，一線城市二手“千萬(wàn)豪宅”成交18383套，處于歷史高位。

去年深圳高壓調(diào)控，所以成交量受了影響。

如果剔除深圳之外，去年北上廣杭的豪宅成交都有不錯(cuò)的成績(jī)。

上海的豪宅成交量，不管是一千萬(wàn)、三千萬(wàn)還是五千萬(wàn)以上，幾乎每年都是最多的。只能說(shuō)，長(zhǎng)三角有錢人太多了。

總的來(lái)說(shuō)，豪宅市場(chǎng)是越豪越貴，越豪越多人搶。

目前來(lái)看，深圳灣的頂豪價(jià)格已經(jīng)接近單價(jià)40萬(wàn)、廣州珠江新城頂豪價(jià)格突破35萬(wàn)、上海這次也刷新到35萬(wàn)……

一線頂豪已經(jīng)全面進(jìn)入30萬(wàn)+時(shí)代。

現(xiàn)在的價(jià)格到達(dá)天花板了嗎？遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有，還有很大的上升空間。

其實(shí)拿香港來(lái)做對(duì)比就知道了。

2月份，香港出讓了一塊新的住宅用地，地塊位于香港老牌豪宅區(qū)，淺水灣。

最終地塊以11.88億元成交，折合樓面價(jià)約90萬(wàn)元/m2，再次刷新全球樓市的新高。

樓面價(jià)就要90萬(wàn)港幣/平，將來(lái)出售怎么樣也要過(guò)百萬(wàn)吧，即便換算成人民幣也是天文數(shù)字。

以前說(shuō)一線一平米可以買三四線一個(gè)廁所，而在香港，一平米就是一套房，買鶴崗一棟樓估計(jì)還有剩。

這還只是樓面價(jià)，香港頂豪的價(jià)格早就突破百萬(wàn)了！

目前，淺水灣在售的洋房最貴145萬(wàn)元一平米。

圖源香港中原地產(chǎn)

深圳灣看了低頭、湯臣一品看了流淚，這價(jià)格幾乎是內(nèi)地頂豪的5倍不止。

香港不少豪宅都有內(nèi)地富豪的身影，之前就傳聞馬云和馬化騰在香港有豪宅。

內(nèi)地的豪宅是不缺乏購(gòu)買力的，只要給充足的發(fā)展時(shí)間，未來(lái)內(nèi)地一線城市頂豪肯定是要趕上香港的。

尤其是魔都上海，隨著上海的國(guó)際地位上升，香港的光環(huán)正在失色，我認(rèn)為未來(lái)上海房?jī)r(jià)將會(huì)率先超越香港。

近年來(lái)，香港明星也扎堆往上海買房就是一個(gè)很好的說(shuō)明。

其實(shí)無(wú)論經(jīng)濟(jì)是下滑還是增長(zhǎng)，都無(wú)礙于豪宅的上漲。

主要原因有下：

1、貨幣長(zhǎng)期貶值。

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，大家能感受到的信貸寬松也許就是利率下調(diào)和放款加快。

但是對(duì)于富豪來(lái)說(shuō)，每一次放水都是一次財(cái)產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)。

社會(huì)就像是一個(gè)金字塔，錢呢是從頂端往下流的，富豪接到的水滿了，才會(huì)溢一小部分到中上層，一般是中產(chǎn)為主，最后剩一點(diǎn)點(diǎn)到普通大眾手里。

這雖然扎心，但絕對(duì)是事實(shí)。

為什么每輪上漲都是核心區(qū)豪宅先啟動(dòng)？

富豪和中上層最先嘗到放水的甜頭啊，率先建倉(cāng)，而普通剛需，往往是市場(chǎng)火熱了之后才急忙上車。對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)非常緩慢。

現(xiàn)在就是國(guó)內(nèi)放水的時(shí)候。

順便多說(shuō)一句，我記得2019年下到2020年上半年，我建議大家上車上海的時(shí)候，很多人根本沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)，好多都是投資和改善先上車的。等到了2021年的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)上海二手房成交價(jià)居然300萬(wàn)以下成交占了60%。

這說(shuō)明啥？越是口袋錢少的，越猶豫，越習(xí)慣觀望，總是跑的比有錢人慢。

2、富豪太多、高品質(zhì)豪宅太少。

上海中原資深豪宅顧問(wèn)魯三寶表示：“有錢人買房也不容易”。

他舉例有客戶預(yù)算在1億-1.5億元，按照其要求梳理后發(fā)現(xiàn)可看房源不足10套，選擇面并不多。

對(duì)于那些身價(jià)幾十億的富豪，總價(jià)漲個(gè)幾千萬(wàn)并不算什么。

記得之前看過(guò)一本書，里面提到預(yù)計(jì)中國(guó)在2020年左右將會(huì)進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，屆時(shí)很多小企業(yè)主將會(huì)退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，賣掉工廠，帶著大量的資本進(jìn)入一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其實(shí)這種現(xiàn)象已經(jīng)很普遍了，我記得三年前的文章里還和大家提到過(guò)，一個(gè)浙江老板賣掉工廠，跟著我們一起去橫琴買房。前年底我去南沙有一場(chǎng)線下活動(dòng)，有個(gè)荊州的老板，就賣掉工廠去南沙買房。這種案例很多，就是發(fā)生我身邊。

最近這段時(shí)間，一位成都的企業(yè)主告訴我，他已經(jīng)準(zhǔn)備好彈藥，社保也攢夠了，就等著準(zhǔn)備買入深圳。

中國(guó)不缺富豪，但一線的稀缺地段，高品質(zhì)的豪宅永遠(yuǎn)缺，未來(lái)的價(jià)格只能無(wú)限刷新。

3、政策不打壓豪宅。

相對(duì)普通剛需住房，豪宅的價(jià)格是不太受限制的。

今年春節(jié)回來(lái)后，廣州就傳出消息，取消新房限價(jià)，實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)，分級(jí)備案。

長(zhǎng)沙的精準(zhǔn)調(diào)控同樣如此，要求剛需住房年漲幅不超過(guò)不超過(guò)5%，改善型可以多一點(diǎn)，在8-10%。

其實(shí)都是在變相默認(rèn)：剛需房要摁住，但豪宅可以漲價(jià)。

豪宅市場(chǎng)和普通剛需市場(chǎng)是兩個(gè)完全不同的世界，兩者互不干擾。

4、俄烏沖突的警示。

由于西方制裁俄羅斯，俄羅斯富人的海外資產(chǎn)遭到美西方“圍剿”，即使是所謂“永久中立國(guó)”瑞士，也凍結(jié)了俄羅斯富豪在瑞士資產(chǎn)。

法國(guó)、意大利連俄羅斯富豪的游艇都不放過(guò)。

以前富豪總愛提全球配置資產(chǎn)，現(xiàn)在看來(lái)也未必安全。

中國(guó)人的錢就應(yīng)該放在中國(guó)的土地上，資產(chǎn)也是有國(guó)籍的。

俄羅斯這事對(duì)于中國(guó)富豪來(lái)說(shuō)也算是一個(gè)警示吧，反正現(xiàn)在那個(gè)“跑得最快”的華人首富李嘉誠(chéng)，傳聞?dòng)忠芑貋?lái)了。

目前李嘉誠(chéng)已經(jīng)把英國(guó)的資產(chǎn)擺上貨架，等待買主。

不討論李嘉誠(chéng)這個(gè)人，僅對(duì)于企業(yè)家來(lái)說(shuō)，一切的行為其實(shí)都是為了盈利和避險(xiǎn)。

如果一大批中國(guó)企業(yè)家把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)，資產(chǎn)肯定是要重新配置的，而房產(chǎn)又絕對(duì)是最重倉(cāng)的一項(xiàng)。

一線頂豪價(jià)格，恐怕以后還要繼續(xù)創(chuàng)新高……